Omslag op huizenmarkt

Veel huizen stonden dit jaar lang te koop. Maar er zijn tekenen dat het „reservoir” huizenkopers volgend jaar openbarst.

Als Nederland een huis met twaalf kamers is, is de Zuid-Hollandse kamer het volst. En de kamer Drenthe het rustigst. Zo is het ook op de woningmarkt. Het maakt nogal verschil waar je een huis wilt (ver)kopen. In Groningen zijn de huizen het goedkoopst, in Zuid-Holland is de keuze uit woningen die te koop staan het grootst. En ook het tempo waarmee de huizenmarkt zich herstelt van de crisis, verschilt.

Nederlanders verkochten afgelopen maand gemiddeld meer huizen dan in november vorig jaar. En aan de ergste prijsdaling lijkt een einde te zijn gekomen. Maar in Limburg, Drenthe en Zeeland werden in november minder huizen verkocht. Het zijn kamers waar meer mensen overlijden dan er kinderen geboren worden. Kamers waar de bevolking afneemt.

De jongeren en de gezinnen trekken naar de plekken met de banen, de universiteiten, het goede imago. En die bevinden zich in de hoofdstad, maar ook in Flevoland en Delft en het Westland. In een recente prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Planbureau voor de Leefomgeving staat dat de bevolking daar tot 2025 met minstens 10 procent zal toenemen. Dus dat er huizen gebouwd zullen worden.

En dan zijn er nog de studentensteden – Groningen, Eindhoven en Nijmegen – waar geen krapte is op de woningmarkt en waar, door de lagere prijzen, een huis kopen ook aantrekkelijk is.

Uitstel, maar geen afstel

Er vormen zich „reservoirs van mensen” die het kopen van een huis hebben uitgesteld, zegt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Ze kochten niet omdat de economie en de woningmarktcrisis hen onzeker maakte, of omdat ze eerst geld bij elkaar moesten sparen voor ze een hypotheek kregen. Maar uitstel is geen afstel. Dat tweede kind past echt niet meer in dat appartement. De prijzen zullen waarschijnlijk niet (veel) meer zakken. En de rente is tot een historisch laag niveau gedaald. Ondertussen wordt huren duurder.

Dat reservoir zal snel openbarsten, zegt Van Hoek, misschien wel komend jaar. En dat zal dan „krachtig” gebeuren, met een tekort aan woningen tot gevolg. De nieuwbouw ligt grotendeels stil, maar de bevolking neemt toe. En dat heeft dan weer gunstige gevolgen voor de prijzen. „Die zullen stabiliseren en vervolgens weer stijgen”, voorspelt Van Hoek.

Maar denk niet dat de huizenprijzen snel weer net zo hoog zijn als in 2008, zegt hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. De restschuld van 800.000 huishoudens, gemiddeld 40.000 euro, zal niet vanzelf slinken. Wie een huis wil verkopen dat onder water staat, zal die schuld gewoon moeten aflossen. Een bloeiende kopersmarkt zal het volgens Conijn dan ook niet worden. Ook niet omdat banken zich nu eenmaal aan strengere regelgeving moeten houden bij het verstrekken van een hypotheek.

Hoewel dat laatste volgens Conijn onontkoombaar was om de groei van de extreme hoge Nederlandse hypotheekberg af te remmen, is het volgens Van Hoek van het EIB wel een van de oorzaken dat het herstel zo lang op zich laat wachten. Sterker nog: „Zonder overheidsbeleid was de woningmarkt überhaupt niet opnieuw in zo’n zware crisis terechtgekomen.”

Het prille herstel dat in 2011 leek in te zetten, zegt Van Hoek, „werd een jaar later tenietgedaan door het beperken van de hypotheekrenteaftrek”. Daarna volgden de kredietrestricties, die sinds het uitbreken van de crisis „stelselmatig werden aangescherpt” – zoals de verlaging van de maximale hypotheek.

Beeldvorming

Van Hoek wijst op buurlanden, waar het herstel op de huizenmarkt allang is ingezet. „Wij vragen ons bij degenen die nog wel durven kopen af of ze die lening wel mogen. Terwijl ze in bijvoorbeeld Groot-Brittannië juist zeggen: ‘We moeten die potentiële kopers een duw de goeie kant opgeven.’” Zo werd daar dit voorjaar het help to buy-programma opgestart. Starters die een nieuwbouwhuis willen kopen, kunnen een groot deel van de verplichte eigen inleg rentevrij lenen van de regering.

Het is volgens Van Hoek vooral de „beeldvorming” die de Nederlandse overheid dreef tot het juist nu doorvoeren van alle beleidsmaatregelen. „Het idee ‘dat het zo niet langer kan’.”

En het kan verstandig zijn, zegt Van Hoek, dat mensen minder mogen lenen en eigen geld moeten meenemen als ze een hypotheek willen krijgen. „Maar het is onverstandig om die maatregelen door te voeren midden in een crisis. In de overgang naar herstel is daardoor de vraag weggevallen.”

Nu zal die vraag eindelijk weer terugkomen, zeggen Van Hoek en Conijn. Niet overal even sterk, en we komen er niet ongeschonden uit. Maar die voorzichtig positieve cijfers, daarvan zijn ze overtuigd, zijn meer dan een oprisping.

    • Anne Dohmen