Het is geen alles of niets kwestie

Door de verhuurdersheffing lopen investeringen van woningcorporaties sterk terug, niet alleen in de sociale huursector maar ook in andere sectoren. De ontwikkeling van het aantal verleende bouwvergunningen wijst op een productie van circirca 40.000 nieuwe woningen dit jaar en amper 30.000 woningen in 2014. In combinatie met aangescherpte hypotheekvoorwaarden leidt dit tot een toenemend woningtekort, een verdere stijging van de bouwwerkloosheid en nog meer faillissementen van bouwbedrijven.

Bovendien moeten commerciële beleggers niets hebben van een verhuurdersheffing die hun rendement ondermijnt. Zij investeren niet in de bouw van huurwoningen, maar trekken zich terug. De huurverhogingen in de sociale huursector zijn in 2013 gemiddeld hoger dan die in de commerciële huursector: de omgekeerde wereld. Vooral in de sociale-huursector loopt de betaalbaarheid terug. Hier verkeren meer dan 700.000 huurders onder de armoedegrens. Op de woningmarkt en de woningbouwmarkt pakt de verhuurdersheffing helemaal verkeerd uit: woningtekorten lopen op, betaalbaarheid en bereikbaarheid van sociale-huurwoningen gaan achteruit. Het is natuurlijk mogelijk dat in achterkamertjes een compromis uitgedacht wordt waarbij het kabinet concessies toestaat, die met de verhuurdersheffing weinig te maken hebben, zoals het verder bevorderen en faciliteren van particulier opdrachtgeverschap voor de nieuwbouw van woningen of de transformatie van woningcorporaties tot woningcoöperaties waarbij de huurders mede-eigenaar van de woning worden. Ik zou echter graag zien dat in de politieke besluitvorming slechts één onderwerp wordt behandeld: de plussen en minnen van een verhuurdersheffing. Het lijkt er misschien op dat het besluit over de verhuurdersheffing een alles of niets kwestie is. Toch is het goed als betrokkenen zich realiseren dat er nog tal van modaliteiten kunnen worden onderscheiden. Ik doe een greep:

1. In plaats van een verhuurdersheffing, exclusief gericht op eigenaren van woningen met een gereguleerde huur, kan een bezitsbelasting worden ingevoerd voor álle woningbezitters, conform het voorstel van de ambtelijke Werkgroep Heroverwegingen Wonen (2010). Dan zou de pijn beter worden verdeeld en zouden investeringen op de woningbouwmarkt minder worden aangetast.

2. Een horizonbepaling kan worden ingevoerd: de verhuurdersheffing geldt tot en met 2017 en komt daarna te vervallen. Tot 2017 geldt: nood breekt wet. In deze periode moeten corporaties hun kosten verlagen en hun salarissen versoberen. Na 2017 moet herstel op de woningmarkt de basis vormen voor een rijksbegroting zonder verhuurdersheffing.

3. Evident marktgeoriënteerd vastgoed van woningcorporaties, waarvan de sociale huurders niet profiteren, zou kunnen worden ingebracht in een overgangs-BV en in betere tijden worden verkocht. Denk aan winkelcentra, kantoorruimte, betaalde parkeeraccommodaties en woningen met zeer hoge huren. Deze aanpak verlicht de druk op corporaties om huren zeer sterk te verhogen, met name in de mutatiefase (harmonisatie-ineens).

Ik ga ervan uit dat ook de ondertekenaars van het Woonakkoord beseffen dat de verhuurdersheffing een draconisch instrument is. Simpelweg afschaffen zou een bres slaan in de begroting. Een nacht van Duivesteijn, leidend tot de val van het kabinet-Rutte II, is niet in het landsbelang.