Fijn, dat tweede huisje, behalve als je vertrekt

Het lijkt heel aantrekkelijk, die Franse résidence de campagne. Maar de ‘plus value’ zorgt ervoor dat verkopen onvoordelig is. De Europese Commissie overweegt nu sancties.

Foto Alamy, bewerking fotodienst NRC

Wanneer moet ik de nectarineboom snoeien voor de beste vruchten? Hoe maak ik van het chloorzwembad een zoutwaterbad? Waar plaats ik veilig het rookkanaal voor een nieuwe houtkachel?

Wie een tweede huis heeft in Frankrijk, buigt zich het liefst over zulke vragen. Maar voor het zover is, moet de koper zich een weg banen door aanschafbelastingen en eigenaarskosten, verhuurheffingen en erfrecht. En wie zijn tweede huis in Frankrijk juist wil verkopen, krijgt te maken met de gevreesde en steeds veranderende taxe sur plus value. Hoe aantrekkelijk is een résidence de campagne eigenlijk nog?

Hoeveel Nederlanders een tweede huis in Frankrijk hebben is onbekend. Schattingen lopen uiteen, maar waarschijnlijk zij het er enkele tienduizenden. De Belastingdienst telde op 1 januari 2010 64.651 aangiftes met onroerend goed in het buitenland. Dat betreft alleen particulier eigendom. Geëmigreerden zijn niet meegerekend.

Frankrijk blijft met Spanje veruit het populairste land voor een tweede huis, ziet directeur Rob Smulders van Mondi, belangenorganisatie voor (aanstaande) eigenaars van buitenlands vastgoed.

„Een huis in Frankrijk is nog steeds een zegen”, zegt Sietze Jan Dijkstra, advocaat gespecialiseerd in Frans recht. Sinds 2004 begeleidt hij bij Steinz & Dijkstra Advocaten vastgoedtransacties in Frankrijk. Hij constateert dat cliënten vaak onbekend zijn met regels en risico’s. „Frankrijk is een overgereglementeerd land, waarin wordt veranderd om het veranderen. Je moet op de hoogte blijven. Maar de belasting is niet veel lastiger dan in Nederland.”

Wat de koper van een tweede huis in Frankrijk globaal staat te wachten? Het begint met een vorm van overdrachtsbelasting: zo’n 5 procent van de koopprijs. Dat is een deel van de Franse kosten koper: zo’n 7 procent. Dan volgen eigenaars- en gebruikersbelasting, die beide per gemeente variëren van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s. Wie zijn huis wil verhuren, moet over de opbrengsten belasting betalen. Wachten op de fiscus mag niet, het initiatief ligt bij de huiseigenaar.

Vijftig jaar achterstallig onderhoud

Ook de Nederlandse Belastingdienst wil weten wie vastgoed in het buitenland heeft. Over de waarde (bij de aangifte op te geven in box 3) hoeft per saldo echter geen belasting te worden betaald, op basis van een Frans-Nederlands verdrag. Onroerend goed in Frankrijk valt onder de Franse vermogensbelasting. En van de Franse fiscus hoeft de eigenaar niets op te geven als het bezit een waarde heeft van minder dan 1,3 miljoen euro. Dijkstra: „Dan zit je op gunstige wijze tussen wal en schip. Dat heb je niet met een huisje op de Veluwe.”

Het is even goed opletten, maar niet al te ingewikkeld, zegt Dijkstra. Dat beaamt Kees van der Plas, als notaris bij Verhees Notarissen gespecialiseerd in Frans recht. Hij is sinds zeven jaar fulltime bezig met Frans vastgoed en -erfrecht en zag de aankoopmarkt nog niet eerder zo gunstig als nu. „De Franse huizenprijzen zijn in vier jaar enorm gedaald, woningen in steden als Parijs, Cannes en Toulouse niet meegerekend. Voor een halve ton kun je al een huis kopen met soms een halve hectare grond erbij.”

Maar de prijs van een karakteristiek landhuis in de Provence wordt soms ook gedrukt door „een halve eeuw achterstallig onderhoud”, zegt Van der Plas. Wie is geoefend in het zoeken op Franse huizenwebsites, weet dat à renover en à restaurer eufemismen kunnen zijn voor ‘onbewoonbaar’, met soms hoge onvoorziene kosten als gevolg. Van der Plas „Dan denk je voor een habbekrats te kopen, maar valt het flink tegen.”

Mondi-directeur Smulders ziet bij zo’n 10 procent van de vastgoedtransacties serieuze problemen. „Meestal moeten die worden opgelost met geld. Dat lukt wel, maar het zijn problemen die ze vooraf hadden kunnen zien. Soms nemen mensen best veel risico met de aanschaf. Waar ze in Nederland hun best doen om een nieuwe woning aan alle wensen te laten voldoen, nemen we in het buitenland genoegen met minder of onzorgvuldige voorbereiding.”

Smulders wil maar zeggen: bespaar niet op deskundigheid. „De taalbarrière en cultuurverschillen zijn eenvoudig te onderschatten. Vergelijk het met een contract: de kleine woordjes zorgen voor essentiële nuanceverschillen. Een advocaat of notaris ziet dat, de gemiddelde koper niet. En weet met welke makelaar je zaken doet. Ik heb ooit een database gehad met 300 onlinemakelaars in Frankrijk, van wie nog geen vijftien de verplichte carte professionnelle hadden. Dat zegt nog niets, maar je moet wel waakzaam zijn.”

Goede bedoelingen

Ook Henk Dop, eigenaar van Dop Makelaars, dat Frans vastgoed verkoopt, proeft soms onwetendheid bij cliënten. Zo verkocht hij vorig jaar drie gloednieuwe chalets in de Alpen, voor 700.000 euro per stuk. De kopers konden bijna niet geloven dat de Nederlandse fiscus geen 1,2 procent van de aankoopsom zou belasten. „Ze wilden echt controleren of het klopte wat ik zei. Dat scheelde ze dus 8.400 euro netto.”

Advocaat Dijkstra merkt dat de Europese politiek in het voordeel werkt van tweedehuizenbezitters. „Het wordt niet altijd makkelijker, maar de bedoelingen zijn goed.” Hij wijst op de nieuwe erfrechtverordening, per 17 augustus 2015. „Nu valt onroerend goed nog onder het civiele erfrecht van het land waar het tweede huis staat, straks onder het land van de overledene. Dan is het Nederlands recht van toepassing op een Frans huis, zodat er geen discussie meer is over welk civiel erfrecht van toepassing is.”

Belangrijker nog is dat de Europese Commissie zich nu buigt over de plus value, de belasting over de nettowinst bij verkoop van een tweede huis, die eigenaars van Frans vastgoed wereldwijd bezighoudt. Vorig jaar besloot de regering-Hollande de heffing te verhogen van 19 procent naar 34,5 procent, waarvan 19 procent inkomstenbelasting en 15,5 procent sociale premies. Het hete hangijzer is het tweede deel van de heffing: EU-inwoners hoeven alleen in eigen land sociale lasten te voldoen.

De plus value, die ook voor verhuurinkomsten geldt, treft alle niet-Fransen met Frans vastgoed, onder wie volgens Dijkstra „honderden, misschien duizenden” Nederlanders. Makelaar Dop kent gevallen van huiseigenaars die tienduizenden euro’s extra belasting afdroegen omdat ze net te laat verkochten. Wie vindt dat hij te veel heeft betaald, kan in beroep bij de Franse fiscus – binnen twee jaar na de verkoop.

Het advocatenkantoor van Dijkstra bereidt een proefprocedure tegen de Franse belasting voor over de dubbele sociale lasten, waarbij gedupeerden zich kunnen aansluiten. Hij raadt cliënten af individueel bezwaar te maken. „De kans is 100 procent dat ze het afwijzen bij de belasting. Dan moet je binnen vier maanden in beroep bij de bestuursrechter, met kosten als gevolg. Beter is het actie te ondernemen als de plus value eenmaal is gewijzigd.”

Maatregel uit geldgebrek

Notaris Van der Plas oordeelt anders. „Ik zou steevast een bezwaarschrift indienen. Dat wordt misschien niet nu gehonoreerd, maar waarom zou je één kans nemen als je er twee hebt? Als de maatregel toch wordt ingetrokken, kun je een tweede bezwaar maken onder verwijzing naar het eerste. Dat staat sterker.”

Wie toch nu wil verkopen, kan de plus value drukken door een vooraf vastgesteld percentage van 15 procent bij de aankoopprijs op te tellen. Of door verbouwingskosten af te trekken van de opbrengst (met geldige facturen).

De Franse overheid heeft de heffing al tijdelijk verzacht. Wie tussen 1 september van dit jaar en 31 augustus 2014 verkoopt, mag de verkoopwinst met een kwart verminderen. Ook loopt de winst waarover de inkomstenbelasting wordt betaald niet in 30 maar in 22 jaar af naar nul. De sociale lasten kennen nog wel een aflooptijd van 30 jaar.

Dijkstra noemt het aannemelijk dat te veel betaalde belasting via bezwaarschriften ooit terugkomt bij de eigenaars. „Als Frankrijk verstandig is, tellen ze hun knopen voordat de Europese Commissie misschien sancties oplegt.” Toch vreest hij ook de gevolgen van het terugbetalen van belastingen door tweedehuizenparadijs Frankrijk. „Het kan wereldwijd om miljarden gaan. En dat voor een land dat deze belastingmaatregel heeft ingevoerd uit geldgebrek. Wie weet kan Frankrijk de belastingen niet zomaar terugbetalen en komt het alsnog als een boemerang bij de Europese Unie terug.”