Wie het durft, moet het doen

De huizenprijzen dalen, de rente is laag en het aanbod groot. Goed moment dus om je eerste huis te kopen? Er zijn obstakels, maar een tijdelijk contract hoeft dat niet te zijn.

Wie zijn eerste huis wil kopen, moet alles op tafel leggen. Wat hij verdient, en hoe zeker hij is van zijn baan. Waaraan hij zijn geld uitgeeft en wat hij wil betalen als hij straks een hypotheek heeft. En hoe hij die gaat betalen als zijn lasten stijgen. Want daar gaat het nog weleens mis, zegt Steven Oosterhoff, manager financieel advies bij Rabobank Utrecht.

Een starter zoekt vaak een huis voor het maximale bedrag dat hij kan lenen. „Maar mensen die voor het eerst een huis kopen, weten vaak nog niet welke lasten een koophuis met zich meebrengt. De hypotheekrente, de aflossing, de verzekeringen: het is vaak meer dan ze denken”, aldus Oosterhoff.

De gemiddelde starter bestaat niet. Maar de meesten zijn jonger dan 34 jaar. Vaker dan andere huizenkopers zijn ze alleenstaand. En ze verdienen gemiddeld maximaal 34.500 euro per jaar. Dat blijkt uit onderzoek van de Rijksoverheid. Hoewel het aantal starters de laatste twee jaar met ruim 20 procent daalde, nam hun aandeel in de totale hoeveelheid verhuizingen naar een koopwoning toe. Meer dan de helft is starter. Dat komt doordat het aantal doorstromers nog sterker gedaald is, met bijna 50 procent.

Starters móéten wel, als ze het studentenhuis willen verlaten, een baan vinden in een andere stad of willen samenwonen. Hun alternatief is huren, en dat is in de particuliere sector vaak veel duurder.

En toch stellen meer mensen het kopen van hun eerste huis uit. Ze zijn onzeker over hun baan, of de nabije toekomst. Of omdat ze geen hypotheek krijgen door de strengere eisen die de banken moeten stellen.

Gevolg is een stagnerende woningmarkt: bewoners van starterswoningen raken hun huis niet kwijt, en kunnen niet doorstromen naar een groter huis.

De Monitor Koopwoningmarkt, die onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft afgelopen week publiceerde, schetste een optimistisch beeld van de huizenmarkt. Het aantal verkochte huizen zal de komende maanden licht stijgen, en in 2014 zullen de huizenprijzen voorzichtig volgen met een stijging van 1 à 2 procent. Ook het vertrouwen van starters in de huizenmarkt neemt langzaam weer toe. Maar is het ook verstandig voor een starter om nu een huis te kopen? Is dit hét moment? Welke obstakels komt hij tegen?

De hypotheek

Bij de bank aankloppen en twee ton lenen, dat gaat niet meer zo makkelijk. De regels zijn strenger. Een gemiddelde starterswoning, vaak een appartement, kost 175.000 euro, zegt Rabobank-econoom Hans Stegeman. „Dat is voor veel starters heel lastig op basis van één inkomen.” Een tijdelijke baan is niet per se een probleem, zegt Steven Oosterhoff. Wel maakt het uit of iemand pas een half jaar aan zijn eerste baan bezig is, of al vier jaar werkt op tijdelijke contracten. „We kijken naar de afgelopen periode, en naar het toekomstperspectief. Of zijn inkomen snel zal stijgen en wat de invloed van zijn opleidingsniveau is op zijn toekomstig inkomen.” Plannen voor gezinsuitbreiding wegen ook mee. „Als een starter al weet dat hij over een jaar minder gaat werken omdat er een kind komt, is het niet verstandig om op het huidige inkomen een hypotheek aan te gaan.”

Het opleidingsniveau telt vooral mee als iemand maximale financiering wil. Oosterhoff: „Wat betekent het als deze klant zijn baan verliest, is hij dan in staat om snel weer werk te vinden op een vergelijkbaar salarisniveau?” De economische omstandigheden van zijn beroepsgroep tellen ook mee, evenals het uitgavepatroon. Als iemand nu 500 euro per maand huur betaalt en een woning wil kopen met 1.000 euro maandlasten kan hij dat met zijn inkomen misschien wel betalen, maar wat als hij geen spaargeld heeft? Als hij kennelijk elke maand al zijn geld uitgeeft, hoe kan hij straks dan 500 euro extra ophoesten? Oosterhoff: „Daarover gaan we dan in gesprek.”

De keuze voor een hypotheek is voor een starter beperkt. Mensen die al een koophuis hebben, kunnen kiezen uit acht hypotheekvormen. De starter moet het sinds dit jaar doen met twee varianten: de annuïteitenhypotheek (waarbij de maandlasten gedurende de looptijd toenemen) en de lineaire hypotheek (waarbij de maandlasten afnemen). Om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek, moet hij zijn schuld binnen 30 jaar aflossen.

Mensen kunnen voor hun eerste huis ook minder lenen dan voorheen. Wie dit jaar een huis koopt, krijgt nog maximaal 105 procent van de woningwaarde. Dat percentage gaat elk jaar met een procent omlaag, tot het in 2018 op 100 procent uitkomt. Om dan nog de kosten koper te kunnen betalen, of een verbouwing, moet er dus eigen geld meegenomen worden.

Dat is jammer voor de groep hogeropgeleiden, zegt Stegeman. Want bij hen ontstaan zelden betalingsproblemen. Uit recente cijfers van het Bureau Krediet Registratie blijkt dat het aantal betalingsachterstanden op hypotheken afgelopen half jaar met 12 procent is toegenomen. In totaal hebben sinds 1 oktober 91.812 mensen een betalingsachterstand op hun hypotheek. Maar die achterstanden ontstaan bij scheidingen, en bij werkloosheid. Voornamelijk onder veertigers met een duur huis en hoge vaste lasten. Niet onder starters, zegt Stegeman, met hun relatief lage lasten, hun flexibiliteit en alle salarisverhogingen die ze nog krijgen.

De angst

Wat als de huizenprijzen blijven dalen? En je met een restschuld komt te zitten als je nu een huis koopt? Ongeveer de helft van de starters denkt dat begin volgend jaar de huizenprijzen niet verder zullen dalen, blijkt uit een recent woningmarktrapport van ING. Toch zullen ze veel bewuster kopen dan vroeger. Starters denken meer na over de lange termijn, zegt econoom Stegeman. „Dat krijg je als de prijzen niet meer zo snel stijgen. Ze willen een restschuld vermijden. Dat was voor de huizencrisis heel anders.” Dus laten meer starters de appartementen links liggen en kijken ze naar een huis waar ze over een paar jaar een gezin zouden kunnen beginnen.

Maar die gedachte is voor een flinke groep starters al een luxe: mensen die van tijdelijk contract in tijdelijk contract rollen, of werkloos zijn, durven geen huis te kopen, als ze dat al kunnen. Starters op de woningmarkt zijn vaak ook starters op de arbeidsmarkt. Van de hoogopgeleiden onder hen vindt slechts een kwart binnen anderhalf jaar een baan met vast contract. Degenen met een tijdelijk contract raken het vaakst werkloos: de meerderheid van de 143.000 mensen die in het eerste kwartaal van dit jaar werkloos raakten, had een flexcontract.

Die angst ziet ook Steven Oosterhoff bij klanten. „Starters zijn bang om hun baan te verliezen, weten niet wat de crisis nog voor gevolgen heeft voor hun inkomen. Bovendien wachten ze af of de prijzen misschien verder zakken.” Een eerste huis kopen, zegt hij, is een impactvolle en stressvolle beslissing. Starters vragen zichzelf af: doe ik het wel goed? Is dit het juiste huis, de juiste hypotheek, het goede moment?”

Dus, kopen of niet kopen?

Starters willen gewoon een goede woning op een goede plek, zegt Hans Stegeman. „Ze willen niet per se kopen.”

Maar zolang huren zo duur is, is kopen dan niet verstandiger?

De huizen zijn betaalbaar; veel goedkoper worden ze voorlopig waarschijnlijk niet meer. De hypotheekrente is laag en het aanbod is groot. Dus ja: kopen kan slim zijn. Maar alleen als je denkt er minstens vijf jaar te blijven wonen. Anders loop je het risico minder voor je huis te krijgen dan je ervoor betaald hebt. De kosten koper alleen al kan oplopen tot meer dan 10.000 euro. Dus denk je dat je over drie jaar weer ergens anders gaat werken? Stegeman: „Dan zou ik zeggen: blijf nog even huren.”