Geheel ge-wired? Op naar de grote stad!

On-roerend, im-mobiel. Vast-goed. De woorden zeggen het al: huizen en kantoren kunnen nergens naartoe. Ze staan waar ze staan, en hun enige beweging is in wezen verticaal. Gebouwd worden, gesloopt, hooguit opgeknapt of herbouwd. Het zat er bij de aanvang van de euro al in dat vastgoed het antwoord zou geven op de vraag of je één monetair beleid kunt voeren voor verschillende landen. De vraag of Europa een ‘optimaal valutagebied’ is. Zo’n gebied zou moeten bestaan uit communicerende vaten: een centrale overheid die herverdeelt, zoals in Amerika via de inkomstenbelasting. Of een arbeidsmarkt die bestaat uit werknemers die gemakkelijk reizen en verhuizen, niet gehinderd door taal of verschillende arbeidskwalificaties.

Dat heeft de eurozone allemaal niet of nauwelijks. Goederen, kapitaal en – steeds vaker – diensten ‘reizen’ wél makkelijk tussen de deelstaten van de eurozone. Maar er ontbreekt nog veel. Dat telt toch allemaal op tot een valutagebied dat nog steeds gebrekkig werkt. Het verklaart voor een belangrijk deel de zeepbellen in het vastgoed die ontstonden én knapten in landen als Spanje en Ierland. De gemeenschappelijke eurorente was voor deze landen aanvankelijk veel te laag in verhouding tot de sterke economische groei, en dat werd vrijwel niet met binnenlands beleid gecompenseerd. Het effect kruipt dan al snel in het vastgoed, dat niet kan reizen van gebieden van overvloed naar regio’s waar de vraag juist hoog is.

Om dat alleen aan de muntunie te wijten gaat te ver. Italië had er nauwelijks last van. En in Nederland stoof het vastgoed juist óók naar boven. Gisteren kwam de Duitse centrale bank, de Bundesbank, met de waarschuwing dat de vastgoedprijzen in de grootste zeven Duitse steden zó snel is gestegen, dat er sprake is van een overwaardering tot 20 procent. Komt hier wederom de perverse werking van de muntunie aan het licht? Voor een deel wel: het kapitaal is gevlucht naar Duitsland en drijft daar de prijzen op. En de officiële rente van de ECB is er wellicht veel te laag voor het tempo van de economie. Maar overdrijven kan ook. Voor heel Duitsland is het effect veel kleiner. De vastgoedprijzen zijn daar sinds 2010 gestegen met 8 procent, en gecorrigeerd voor inflatie met de helft daarvan. Bovendien, zo blijkt uit het maandbericht van de Bundesbank, vond van 2001 tot 2009 een prijsdaling plaats, waardoor het gemiddelde Duitse huis nu gewoon weer evenveel kost als rond de eeuwwisseling.

Het is goed dat de Bundesbank nu al waarschuwt voor de te hoge woningprijzen in de grote steden. Maar misschien is er wel iets heel anders aan de hand. In veel landen stijgen de woningprijzen in de grote steden sneller dan gemiddeld. Londen rijst de pan uit. In de gehavende vastgoedmarkt van de VS schieten de prijzen in steden als New York en Los Angeles omhoog. In Nederland lijkt een voortdurende demografische trend op gang te zijn gekomen richting – vooral – Amsterdam. In Duitsland is het, zo blijkt, weinig anders.

Natuurlijk is hier sprake van een samenspel van gewone woningconsumenten, professionele investeerders, buitenlandse beleggers en particulieren, die elkaar in een spiraal omhoog jagen. Maar het gaat kennelijk ook om iets anders: de zo geprezen netwerksamenleving vraagt toch fysieke nabijheid van haar deelnemers. Een stad biedt die nabijheid aan, hoe ge-‘wired’ we allemaal ook zijn.

Kijk naar het beste voorbeeld, de Londense City. Als er nu één branche onstoffelijk is en zou kunnen bestaan uit louter thuiswerkers is het wel de financiële sector en alle dienstverleners die daar omheen hangen. Je kunt beleggen vanaf een bergtop en juridische adviezen geven vanaf een Caraïbisch eiland. Toch zitten ze allemaal bij elkaar op die vierkante mijl. De stad is sterker dan ooit. Nu ook in Duitsland.

Maarten Schinkel en Menno Tamminga schrijven in deze column over economische ontwikkelingen.