Durven banken straks nog krediet te geven?

De kredietafdeling van de bank waar ik begin jaren 80 van de vorige eeuw werkte, kende een nuttige vuistregel voor de waarde van vastgoed. De prijzen van kantoren, opslaghallen en woonhuizen waren 35 procent of meer gedaald ten opzichte van hun piek. De kaalslag was dramatischer dan nu. De vuistregel zei: pak de laatste onafhankelijke taxatie en voor elk verstreken jaar gaat er 10 procent af. Een taxatie uit 1980 was in 1984 voor ons dus 40 procent lager.

Maar, de wetenschap staat niet stil. Dag vuistregel en ‘zakjapanner’, hallo computermodellen en discounted cash flows. De toezichthoudende Nederlandsche Bank heeft adviesfirma BlackRock en in diens kielzog makelaar CBRE ingehuurd om de vastgoedleningen van grote Nederlandse banken te peilen. Ruzie is gegarandeerd, zie de woordenstrijd voorafgaand aan de nationalisatie van stroppenbank SNS Reaal dit jaar. SNS was kampioen leegstandsfinanciering.

De opdracht van DNB zal een keten van acties en reacties in werking stellen waar Nederland niks mee opschiet.

Eerst ’t vastgoed. Kantoorpanden of huizen zijn een vorm van zekerheid voor de bank dat een ondernemer of een huizenbezitter op zijn krediet rente (en soms aflossing) betaalt. Bij verzuim dreigt faillissement en heeft de bank als zekerheid de waarde van huis of kantoor. Een waardedaling van dit ‘zekerheidsvastgoed’ is reden voor zorg, maar zolang ondernemers genoeg geld verdienen om rente et cetera te betalen is er geen reden tot drastische actie, zoals afwaardering van leningen. Banken kijken naar geld en naar inkomsten: liever de onzekerheid van een wisselende, maar positieve kasstroom dan de absolute zekerheid van stenen.

Anders is het als het kantoorgebouw de huur moet verdienen om de rente te betalen. Zonder huurders geen inkomsten, zonder inkomsten geen waarde, dus: afwaarderen.

In het rapport dat de adviseurs straks naar De Nederlandsche Bank sturen wordt natuurlijk dit onderscheid gemaakt. En wordt ook aanbevolen dat de banken extra geld apart zetten voor de klanten met vastgoed als onderpand dat in waarde is gedaald.

Wat gebeurt er dan? Discussies en onderhandelingen volgen met individuele banken en hun accountants. Moeten de banken extra afboeken op vastgoedleningen ten koste van hun winst? Uit noodzaak, omdat hun klant en het vastgoed wankelen? Of voor de zekerheid? Ook voor de zekerheid van De Nederlandsche Bank? Om te laten zien dat zij in tegenstelling tot het tijdvak vóór de kredietcrisis (2008) en de controle op DSB Bank (failliet in 2009) nu wel streng toezicht houdt.

De banken op hun beurt zullen zeggen dat De Nederlandsche Bank strenger is dan buitenlandse controleurs. Dat zij daarmee op achterstand komen. De Nederlandsche Bank zal reageren met: een puike kapitaalpositie is juist een concurrentievoordeel. De banken zullen dat gezien de machtsverhoudingen fier, maar knarsetandend accepteren en tegen extra kosten extra kapitaal bij beleggers aantrekken.

Na een tijdje blijkt dat banken huiveren voor nieuwe kredieten of uitbreiding van bestaande. Welke bank steekt haar nek nog uit? Voor je het weet staat de volgende expert namens De Nederlandsche Bank op de stoep voor een toets op je kredietportefeuille. En moet je weer bakzeil halen.

Dat is een verschil met de crisis van dertig jaar geleden. Toen stond de overheid impliciet garant voor de banken en konden zij hun stroppen over een paar jaar uitsmeren en ook weer in kredieten groeien. Nu zijn overheden panisch voor een herhaling van de dure reddingsacties in 2008. Overheden en politici willen dat banken zichzelf redden en zoveel mogelijk stroppen ineens incasseren. Lekker stoer.

Banken zullen zichzelf snel risicomijdend gedrag aanleren op het moment dat zij in het lonkend economisch herstel juist meer risico moeten nemen.

Maarten Schinkel en Menno Tamminga schrijven in deze column over economische ontwikkelingen.

    • Menno Tamminga