Kopen of niet kopen?

De speculatie over het mogelijke herstel van de woningmarkt neemt toe. Maar de huizenprijzen dalen nog altijd en de verkooptijd is langer geworden. Er is een beetje vertrouwen nodig – maar ook weer niet te veel. Over vertrouwen en prijzen.

Is het zover? Is de bodem van de woningmarkt bereikt? Moeten we nú snel kopen, voordat de huizenprijzen weer gaan stijgen?

De doorlopende speculatie over de woningmarkt werd afgelopen week gevoed door de laatste cijfers van de NVM, de grootste makelaarsvereniging van Nederland met naar eigen zeggen een marktaandeel van circa 75 procent. Het waren mooie cijfers. NVM-makelaars verkochten afgelopen kwartaal 22.700 woningen, 10 procent meer dan vorig kwartaal en 22 procent meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. De NVM spreekt van een „een duidelijk herstel”.

Statistisch is daar wel wat op af te dingen. Beide kwartalen waar de cijfers tegen worden afgezet, heeft de NVM destijds de „slechtste” sinds het begin van de crisis genoemd. Ook het eerste kwartaal van dit jaar was dramatisch. Het kabinet sleutelde aan het woonakkoord en consumenten waren onzeker over de nieuwe hypotheeknormen. Dat de huizenverkopen „voor het eerst sinds 2005” twee kwartalen achtereen zijn gestegen, is dus mooi, alleen niet zo mooi als het lijkt.

Maar de makelaarsvereniging ziet meer positieve signalen. Zo staan er minder huizen te koop. Sinds de piek eind vorig jaar is het totale aanbod van koopwoningen met circa 6 procent gedaald tot naar schatting 225.000. Om verwarring te voorkomen: op Funda, de huizenwebsite van de NVM, staan ruim 265.000 ‘woningen’ te koop, maar dat is inclusief nieuwbouwprojecten, garageboxen en stukken grond.

En voor de sceptici: het aanbod daalt niet omdat hopeloze huiseigenaren hun woningen maar uit de verkoop halen. Het aantal huizen dat bij NVM-makelaars werd ‘ingetrokken’, daalde afgelopen kwartaal naar bijna 11.000. Dat is 14 procent minder dan een jaar geleden.

Tot zover het goede nieuws. Want het duurt wel langer om je huis te verkopen. Woningen staan gemiddeld 14 maanden te koop en een jaar geleden nog 11 maanden, volgens NVM-cijfers. De groep huizen die wél is verkocht, moest gemiddeld 159 dagen wachten op een koper – één dag langer dan een jaar geleden.

Ook dalen de huizenprijzen nog steeds, al dalen ze minder snel. Op kwartaalbasis daalden de verkoopprijzen 0,6 procent en op jaarbasis 3,6 procent – half zo veel als een jaar geleden. De gemiddelde verkoopprijs van NVM-woningen was afgelopen kwartaal 205.000 euro.

Kort samengevat: de vraag naar huizen neemt misschien toe, het aanbod neemt misschien af en de bodem van de prijzen komt misschien in zicht.

In de Randstad, de stad Groningen, Enschede en Eindhoven gaat het de goede kant uit, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker in het persbericht. Maar in krimpgebieden en op het platteland zijn er nog „nauwelijks tekenen van herstel”.

Hukkers grootste zorg is het „oude aanbod”: woningen die al lang te koop staan en geen kijkers trekken. „Er is een bepaalde ‘harde kern’ van verkopers, die te lang vasthoudt aan te hoge woningprijzen. Daardoor blijft de markt op slot. Dit leidt vervolgens weer tot negatief marktsentiment.”

Het blijft voor veel Nederlanders moeilijk om het verlies te nemen. Het stilvallen van de woningmarkt ligt vooral aan het afhaken van de doorstromers, concludeerden hoogleraar Johan Conijn en onderzoeker Frans Schilder afgelopen zomer. Een op de vier doorstromers hikt tegen een restschuld aan, met name de groep die vóór de crisis voor veel geld starterswoning heeft gekocht. Het herfinancieren van die restschuld is lastig geworden en dus verhuizen ze maar niet.

Voor echt herstel moet eerst het consumentenvertrouwen weer toenemen. De zin om (veel) geld uit te geven hangt weer samen met de economische vooruitzichten. De zogenoemde ‘marktindicator’ van Vereniging Eigen Huis en de TU Delft stijgt al negen maanden achtereen en de teller staat op 73 (neutrale stand = 100). Maar tegelijkertijd blijft de werkloosheid stijgen en de koopkracht dalen, wat het vertrouwen weer ondermijnt.

Rationeel is er alle reden om nu een huis te kopen. Zowel de huizenprijzen als de hypotheekrente zijn historisch laag en het aanbod van huizen is groot. Huren wordt juist duurder en politiek gezien is er na lange tijd rust op de woningmarkt. Het is een ‘kopersmarkt’, zoals huizenmarktdeskundigen al tijden roepen. Als consumenten dat maar vaak genoeg horen, gaan ze het ook geloven en meer kopen.

Maar het moet ook weer niet te snel gaan. Uitgerekend NVM-voorzitter Hukker waarschuwde deze week „voor teveel optimisme”. Als huiseigenaren de prijs van hun woning hoog houden of nu zelfs verhogen, trekt de verkoop niet aan. De huizenmarkt is broos. Er is een beetje vertrouwen nodig, maar niet te veel.

    • Eppo König