Is het vastgoed waard wat het waard is?

Wat zijn de vastgoedleningen die Nederlandse banken hebben verstrekt waard? Dat wil De Nederlandsche Bank weten, en huurde Amerikaanse onderzoekers in om dat uit te zoeken.

Een klein legertje Amerikanen stapte deze week bij ING binnen. Circa twintig medewerkers van de Amerikaanse vermogensbeheerder Blackrock wilden alles weten over de vastgoedleningen, in opdracht van De Nederlansche Bank (DNB). Of ze alle gegevens over de commerciële vastgoedleningen van ING mochten zien. Ze wilden weten hoe groot die ene lening is. Aan wie die was verstrekt. Tegen welke rente. Wat het onderpand was en waar het stond. De Rabobank en ABN Amro overkwam hetzelfde. De Amerikanen willen alles weten over de leningen die Nederlandse banken hebben verstrekt aan vastgoedpartijen. Ze hebben het in Amsterdam gevestigde adviesbureau CBRE ingehuurd om het onderliggende vastgoed op waarde te schatten. De informatie stoppen ze in computerprogramma’s. Zo zal worden berekend wat al die vastgoedleningen die Nederlandse banken hebben verstrekt nog waard zijn.

Daar draait alles uiteindelijk om. Zijn de vastgoedleningen die banken voor een bepaald bedrag op hun balans hebben staan, dat bedrag ook echt waard? Veel analisten en experts durven die vraag op voorhand met nee te beantwoorden. Maar de grote vraag is hoeveel banken na de zogeheten asset quality review in opdracht van de toezichthouder moeten afboeken.

Officieel geven de Nederlandse banken geen commentaar op de exercitie die DNB laat uitvoeren. Ja, ze werken mee en hebben vertrouwen in de uitkomsten. Ze hebben namelijk de afgelopen jaren al behoorlijk afgeboekt op de vastgoedleningen en aardig wat voorzieningen genomen. Maar een betrokken bankier zegt op basis van anonimiteit dat de banken vrezen dat de uitkomsten wel eens heel pijnlijk kunnen zijn. Hij denkt aan het rapport van het Britse bureau Cushman & Wakefield. Dat lichtte eind vorig jaar op verzoek van het ministerie van Financiën de vastgoedportefeuille van bank en verzekeraar SNS Reaal door. SNS Reaal had dat zelf ook net laten doen door adviesbureau Ernst & Young. De eigen adviseur kwam uit op een verlies van minimaal 1,4 en hooguit 2,1 miljard euro op de kredietportefeuille die toen circa 8,3 miljard waard was volgens de bank. Maar Cush man & Wakefield kwam, met een andere waarderingsmethode, uit op een veel grote verlies van tussen 2,4 en 3,2 miljard euro.

SNS Reaal maakte heftig bezwaar tegen deze analyse van Cushman & Wakefield, onder meer vanwege de hoge discontovoet die het bureau gebruikte om de vastgoedleningen te waarderen. De discontovoet is een rentetarief dat gebruikt wordt in een rekenmethode om een toekomstige waarde naar het heden te vertalen. Onduidelijk is welke methode de analisten van Blackrock en CBRE hanteren. DNB wil daar niets over zeggen.

Wel is duidelijk dat SNS Reaal niet opnieuw wordt doorgelicht. Met het rapport van Cushman & Wakefield vindt DNB volgens betrokkenen dat de situatie van die staatsbank voldoende duidelijk is.

De andere banken hebben mogelijk nog veel te verliezen. ING heeft circa 29 miljard euro uitstaan aan vastgoedleningen. De Rabobank, inclusief vastgoeddochter FGH, heeft ongeveer hetzelfde bedrag uitstaan. Staatsbank ABN Amro heeft voor circa 11,6 miljard euro aan vastgoed gefinancierd.

Het onderzoek dat DNB nu laat uitvoeren is een vervolg op een eerdere analyse van begin dit jaar. Toen werd bijvoorbeeld onderzocht hoe vaak en hoe banken commercieel vastgoed taxeren dat zij in onderpand hebben gekregen voor verstrekte leningen. Ook werd er gekeken hoe de banken de risico’s in kaart brengen van deze leningen en of ze voldoende buffers hadden om eventuele verliezen op te vangen. Uit het eerste onderzoek van DNB begin dit jaar bleek dat Nederlandse banken voor 80 miljard euro had uitstaan bij Nederlandse commerciële vastgoedpartijen en circa 30 miljard euro bij buitenlandse partijen. Gemiddeld was dat 4 à 5 procent van de bankbalans. Directeur Toezicht van DNB Jan Sijbrand schreef er wel meteen bij dat de situatie van SNS Reaal niet representatief was voor de bankensector. Bij SNS Reaal bedroeg, zo schreef Sijbrand, de exposure 15 procent van de balans.

Dit eerste onderzoek leidde er toe dat de onderzochte banken gezamenlijk een extra buffer van 6 miljard moesten aanhouden voor eventuele vastgoedverliezen. Om welke banken het toen ging, maakte DNB niet bekend.

In een brief aan minister Jeroen Dijsselbloem (Financiën) schreef Sijbrand eind juni dat al die onderzoeken DNB moeten leiden tot „realistische waarderingen” van commercieel vastgoed van Nederlandse banken. Over die waarderingen is al lang discussie. De markt voor commercieel onroerend goed is door de economische crisis hard geraakt. Veel kantoren in Nederland staan leeg. Eigenaren hebben daardoor minder huurinkomsten en de waarde van hun panden is gedaald. Vorig jaar becijferde DNB dat er in Nederland zo’n 7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg staat.

Directeur Dave Hendriks van makelaarskantoor Savills zegt dat zijn bedrijf ook heeft geprobeerd de opdracht binnen te halen. Het werd concurrent CBRE. Hij kent de discussie over de waardering van vastgoed en de manier waarop banken daar op hun balans mee omgaan. Volgens hem is het te makkelijk om te zeggen dat een bank „de helft van zijn balans kwijtraakt” als het onderpand met de helft in waarde is gedaald. „Er zijn meer elementen die de waarde van een lening bepalen dan uitsluitend de waarde van het onderpand. Het uitgangspunt is dat er een goede kans moet zijn op het binnenkrijgen van alle rente- en aflossingsbetalingen. Dat staat centraal.”

Los van die mogelijke verliezen, vinden banken het vooral moeilijk om alle vertrouwelijke gegevens aan Blackrock en CBRE te moeten verstrekken, zegt de anonieme bankier. „Dat is uiteindelijk toch een concurrent van ons die nu al onze gegevens in handen krijgt.” In de contracten met DNB zou Blackrock afspraken hebben gemaakt over vertrouwelijkheid, zodat de gegevens van de Nederlandse banken niet voor andere doeleinden gebruikt kunnen en mogen worden. „Laten we er maar van uitgaan dat de verschillende afdelingen van Blackrock die gegevens inderdaad niet uitwisselen en dat de Chinese muren die daarvoor zijn, er ook echt staan”, zegt een medewerker van een andere betrokken bank.