Een stukje New Yorks trots kost $13

Na twee jaar voorbereiden ging de op een na hoogste wolkenkrabber van New York gisteren naar de beurs Voor 13 dollar mogen beleggers zich mede-eigenaar noemen Dat is minder dan een entreekaartje

Correspondent Noord-Amerika

Het Empire State Building bereikt een mijlpaal: de wereldberoemde wolkenkrabber krijgt een notering aan de New York Stock Exchange.

Aandelen in het op een na hoogste gebouw van de stad worden sinds gisteren verhandeld aan de effectenbeurs, als deel van Empire State Realty Trust, een vastgoedbedrijf dat negentien kantoorgebouwen in New York en Connecticut omvat. De groep geeft 71,5 miljoen aandelen uit voor 13 dollar per stuk. Het beurssymbool is ‘ESRT’.

De beursgang, die bijna twee jaar is voorbereid, krijgt daarmee een aanvankelijke opbrengst van 929,5 miljoen dollar (687,4 miljoen euro). Door middel van opties voor nog eens 10,7 miljoen aandelen kan de opbrengst oplopen tot 1,07 miljard dollar. Het is de op een na grootste beursgang van een onroerendgoedgroep – ofwel een Real Estate Investment Trust (REIT) – in de Verenigde Staten.

Michael Knott, analist van Green Street Investors, een onderzoeksfirma op het gebied van onroerend goed, zegt dat er voor de beursgang veel aandacht is omdat het nu eenmaal om het Empire State Building gaat. „De iconische status verhoogt de aantrekkingskracht en de waarde voor kopers voor wie dit een must have is.” Het gaat volgens Knott beter met de kantorenmarkt in New York. „Er is in de afgelopen maanden meer animo voor aandelen in kantoren, hoewel marktwaardes over het algemeen nog achterblijven bij de taxatiewaarden van de betrokken panden. Wat dat betreft is de timing van de beursgang niet optimaal.”

Onvoorspelbare familie

Een nadeel is volgens hem dat de bestuursstructuur van het bedrijf relatief ondoorgrondelijk blijft, met een familie aan het hoofd die niet altijd voorspelbaar is. Daarom is de beursgang niet representatief voor de bredere onroerendgoedmarkt, of voor andere verkopen die op stapel staan in de sector, zoals een beursgang van hotelketen Hilton.

De beginprijs van 13 dollar is de ondergrens die de initiatiefnemers van de beursgang op het oog hebben. Peter en Anthony Malkin, de vader en zoon die aan het hoofd staan van de groep, mikten op 13 tot 15 dollar. Peter Malkin is schoonzoon van een van de grootbezitters van het gebouw sinds de jaren zestig, Anthony Malkin is bestuursvoorzitter. Hun belang is 460 miljoen dollar waard.

Doel van de beursgang is de uiterst ingewikkelde eigendomsstructuur van het Empire State Building te vereenvoudigen, en een van de oude grootbezitters in staat te stellen een groot belang te verzilveren. De Malkins kregen afgelopen mei groen licht voor hun strategie van de meeste van de 2.800 privé-eigenaars.

De beursgang levert grotere flexibiliteit op om belangen in het gebouw te verkopen. Een minderheidsgroep heeft zich lange tijd verzet tegen de beursgang, ook via de rechter. Die eigenaren twijfelen eraan of de gekozen strategie de beste waarde zou opleveren. Enkele projectontwikkelaars kwamen met een bod om het Empire State Building afzonderlijk te kopen. De Malkins hielden echter vast aan hun plan. Mede door forse juridische kosten heeft de voorbereiding van de beursgang naar schatting 280 miljoen dollar gekost.

Voor de openingskoers van 13 dollar heeft de gewone belegger de eer zich mede-eigenaar te mogen noemen van het Empire State Building: de trots van New York die tijdens de Grote Depressie werd gebouwd – op tijd, en onder de begroting. Het artdecogebouw op de hoek van 34th Street en Fifth Avenue telt 102 verdiepingen en reikt inclusief antenne tot een hoogte van 443 meter.

Het Empire State Building was het hoogste gebouw van de wereld tot 1972, toen de noordelijke toren van het World Trade Center verrees. Na de aanslagen op het World Trade Center op 11 september 2001 was het opnieuw het hoogste gebouw. Vorig jaar werd het voorbijgestreefd door het nieuwe hoofdgebouw van het World Trade Center – de Freedom Tower meet 541 meter en gaat in 2015 open.

Vastgoedfonds

Maar het gaat natuurlijk niet alleen om de eer. Belangrijker voor de meeste beleggers zijn de inkomsten uit de gebouwen die deel uitmaken van het vastgoedfonds. De Empire State Realty Trust heeft zes gebouwen in dat gebied, waarvan ongeveer 83 procent van het oppervlak is verhuurd. Dat is minder dan het gemiddelde in New York, maar er is kans op verbetering nu de economie herstelt. De vraag naar kantoorruimte stijgt in Midtown Manhattan, onder meer onder media- en techbedrijven.

Op initiatief van de Malkins ondergaat het Empire State Building nu een ingrijpende renovatie ter waarde van een half miljard dollar, waarbij de kantoorruimtes in het 82 jaar oude complex worden gemoderniseerd om beter te kunnen concurreren met nieuwere panden. Ongeveer 27 verdiepingen zijn af, en daarvan is de huuropbrengst meer dan verdubbeld. Onder de bedrijven die er ruimte huren zijn het sociale netwerk LinkedIn en cosmeticabedrijf Coty.

Zijn status als trekpleister voor toeristen maakt het Empire State Building echter tot kaskraker. Voor gemiddeld 22 dollar per persoon gaan mensen naar de 86ste verdieping om het panoramische uitzicht op New York te zien. Vorig jaar trok de toren 4,2 miljoen bezoekers en bedroeg de omzet 92 miljoen dollar; 71 miljoen daarvan was winst.

Over twee jaar krijgt het Empire State concurrentie van het World Trade Center. Dat zal de inkomsten naar verwachting flink onder druk zetten.

    • Frank Kuin