Hoge huizenprijzen zijn net staatsschuld

Staatsschuld is slecht. Het staat gelijk aan een negatieve erfenis voor onze kinderen. Een hoge staatsschuld legt een deken van somberheid over de economie. Investeringen blijven achter, de groei loopt terug. Hoge huizenprijzen roepen het omgekeerde beeld op. Zij worden beschouwd als een teken van voorspoed. Ze laten zien dat het goed met een land gaat. Omgekeerd is een huizenprijscrisis – zoals nu – dus slecht. Deze op het eerste gezicht gezonde redenering gaat mank. Hoge huizenprijzen zijn net als staatsschuld. De huidige generatie huizenbezitters profiteert ervan. Vroeg of laat maken zij hun bezit te gelde. De opbrengst legt de basis voor een welvarende oude dag. Voor de volgende generatie zijn hoge huizenprijzen echter een last. Zij moet zich diep in de schulden steken om de huizen te kunnen kopen.

Deze manier van kijken naar huizenprijzen is relevant voor de discussie over de hypotheekrenteaftrek. Die aftrekpost kost jaarlijks drie procent van ons nationaal inkomen. Onze huizenprijzen waren mede daarom zo hoog. De huidige generatie huizenbezitters incasseert via de hoge huizenprijzen alle voordelen van de hypotheekrenteaftrek van nu tot in de verre toekomst. Immers, die huidige generatie kan daardoor straks zijn huis voor een hoge prijs verkopen. Voor de toekomstige kopers is die aftrek lood om oud ijzer: het voordeel van de aftrek valt weg tegen de nadelen van de hoge huizenprijs.

Toen de hypotheekrenteaftrek door de crisis zijn geloofwaardigheid verloor, werd dit proces omgedraaid. Alle nadelen van de afschaffing kwamen terecht bij de huidige generatie huizenbezitters. Hun huis werd minder waard. Toekomstige generaties profiteren daarentegen. Het voordeel van de lagere aanschafprijs van het huis valt precies weg tegen het nadeel van de lagere aftrek. Echter, zij profiteren van de belastingverlaging die door de lagere hypotheekrenteaftrek mogelijk wordt. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek staat dus gelijk aan een forse vermogensoverdracht van ons naar onze kinderen, precies zoals bij een versnelde aflossing van de staatsschuld. En die overdracht is inderdaad fors: door de daling van de huizenprijzen is sinds 2008 ongeveer 300 miljard euro vermogen verdampt. Onze staatsschuld is nu ongeveer 400 miljard. Het is dus net alsof wij via lagere huizenprijzen driekwart van onze staatsschuld hebben afgelost.

Wie de huidige generatie op zo’n schaal in haar inkomensperspectief schaadt, moet niet verbaasd zijn als die generatie en masse gaat sparen. Als het kabinet tegelijk versneld staatsschuld wil terugbrengen, dan wordt die generatie langs twee kanten geraakt: via lagere huizenprijzen én via hogere belastingen. Goed beleid zou juist zijn om lagere huizenprijzen deels te compenseren door de staatsschuld tijdelijk te laten oplopen. De huidige generatie wordt door de lagere huizenprijzen al genoeg getroffen.

Deze macro-economische redenering leidt vaak tot verbazing. De huidige generatie heeft volgens velen meer dan genoeg van de eerdere stijging van de huizenprijzen geprofiteerd. Zij kan tegen een stootje, is de gedachte. Het gaat hier echter niet om een rechtvaardige verdeling van welvaart tussen generaties, maar om een groter belang. Als wij door de waardedaling van ons huizenbezit en door bezuinigingen collectief gedwongen worden meer te sparen, dan valt de bouw stil en kunnen restaurants hun deuren sluiten. Een open economie spaart door te exporteren naar het buitenland; machines van ASML of verf van Akzo. Dat vergt dus een forse verschuiving van banen tussen sectoren. Maar wie bouwvakker is geweest, komt niet zomaar aan de slag bij ASML of Akzo. Dat kost tijd, leert de ervaring. In de tussentijd wacht werkloosheid. Wie de hypotheekrenteaftrek en de overheidsbegroting tegelijk aanpakt, oogst massawerkloosheid. We zien het resultaat.

Coen Teulings is hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam. (C.N.Teulings@uva.nl)