Huizenmarkt is niet te voorspellen – roep maar wat

Banken zijn stelselmatig te optimistisch over de woningmarkt. Want als je maar blijft zeggen dat het slecht gaat, dan gaat het ook slecht. „Prijzen voorspellen is waanzin.”

Nieuwbouw in Hoog Dalem in Gorinchem. Foto Hollandse Hoogte

De grootste makelaarsvereniging van Nederland heeft een zonnige koppenmaker in dienst. ‘Herstel woningmarkt lijkt in zicht’, meldde de NVM vanochtend boven een persbericht. Terwijl het toch het slechtste tweede kwartaal sinds het begin van de crisis was, aldus NVM-voorzitter Ger Hukker.

Naar schatting van de NVM zijn de afgelopen drie maanden bijna 28.000 woningen verkocht. Dat is weliswaar 20 procent meer dan in het dramatische eerste kwartaal, maar 8 procent minder dan een jaar geleden. Ook de huizenprijzen liggen 5 procent lager dan in dezelfde periode in 2012. Maar: „Voor het eerst sinds tijden durft de NVM weer te spreken over mogelijk herstel van de woningmarkt”, staat er. Volgens de makelaarsvereniging keert de rust bij consumenten terug omdat de politiek even klaar is met hervormen en banken geen proefballonnetjes oplaten. Alleen: wanneer het eventuele herstel zich openbaart, staat er niet bij.

Het toont de vertwijfeling op de woningmarkt: na vijf jaar crisis doen makelaars, banken en andere partijen op de markt steeds meer aan wensdenken, terwijl de voorspellingen steeds zwakker worden. De grote banken zouden ook geen concrete voorspellingen meer willen doen uit angst voor self fulfilling prophecy: als je maar vaak genoeg zegt dat het slecht gaat met de woningmarkt, dan gaat het vanzelf ook slecht.

Wel geven hypotheekverstrekkers huizenkopers graag een zetje met statistieken. Een recente enquête van ING bijvoorbeeld wees uit dat het vertrouwen in de woningmarkt in het tweede kwartaal „fors” was gestegen. Het consumentenvertrouwen steeg 20 punten tot net boven de „neutrale stand” van 100, de grootste stijging sinds de eerste metingen in 2006, aldus ING.

Maar de barometer van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft en Vereniging Eigen Huis slaat minder ver uit. Ook hier stijgt het consumentenvertrouwen al maanden licht, tot het niveau van 68 punten, waarbij 100 ook neutraal is. „En deze meting voorspelt het aantal huizenverkopen redelijk nauwkeurig”, zegt hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer in Delft.

Huizenprijzen voorspellen is al helemaal „waanzin”, zegt Leo van de Pas van woningmarktcijfers.nl, een van de deskundigen die de Commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer recentelijk adviseerde. Van de Pas analyseerde onlangs de voorspellingen van de Rabobank sinds 2008. Conclusie: de grootste hypotheekverstrekker, maar ook de glazen bollen van andere banken, hebben de laatste jaren geen betrouwbare voorspellingen over de huizenprijzen gedaan. De Rabobank zit de ene keer (een stuk) te hoog en de andere keer (een stuk) te laag. Saillant: de voorspelling van het aantal huizenverkopen is „stelselmatig” te rooskleurig, zegt Van de Pas. Zeker in de jaren 2009-2011 moest Rabobank het aantal transacties achteraf steeds met tienduizenden corrigeren.

De historische daling van het aantal verkochte huizen maakt rekenwerk ook lastiger. Zelfs het Kadaster besloot onlangs de maandelijkse prijsindex voor bestaande koopwoningen alleen nog landelijk te maken, niet meer regionaal. De index is op „detailniveau” niet betrouwbaar meer, aldus het Kadaster.

Het Centraal Plan Bureau (CPB) besloot in februari het nieuwe Woonakkoord niet door te rekenen. Het bureau mist capaciteit, maar wilde ook kijken of zijn rekenmodel nog wel „up tot date” was. Boelhouwer en de Amsterdamse hoogleraar Johan Conijn stelden eerder dat het CPB zich bij de berekening van de huizenprijzen vergaloppeerde.

Maar helemaal stoppen met voorspellen, is ook niets, schrijft emeritus hoogleraar Hugo Priemus in zijn column voor de NVM. Hij hekelt de „semantische vaagheid” van banken die in de plaats is gekomen van „kwantitatieve uitspraken”. Zoals de Rabobank, die laatste meldde dat „prijsstabilisatie” kan optreden na „stabiele verkoopaantallen”.

Econoom Paul de Vries van de Rabobank erkent dat de bank voorzichtiger is geworden met voorspellingen, maar wijst naar het kabinet. „De overheid verandert steeds de spelregels. Dat heeft effect op de voorspellingen. Onrust is moeilijk in een rekenmodel te stoppen.”

Minister blok (Wonen, VVD) kreeg deze week bij Bouwend Nederland de vraag voorgelegd of het kabinet niet een campagne kan beginnen om het vertrouwen in de woningmarkt te herstellen. „Het zou mooi zijn als we de grootste crisis sinds de jaren dertig even weg konden communiceren”, zei Blok. „Dat doe je door de broodnodige hervormingen ook echt uit te voeren.”