Nieuw station? Vernieuw dan gelijk de omgeving

Bestrijd de versnippering van al die nodeloze kantoorontwikkelingen en concentreer ze rondom nieuwe stations, betoogt Erwin van der Krabben.

Treinreizigers is het ongetwijfeld opgevallen: overal wordt gewerkt aan de bouw van een nieuw station en wordt het gebied daaromheen opgeknapt. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht. Maar ook Delft, Arnhem, Zwolle, Gouda, Groningen, Nijmegen, Breda en Eindhoven. In totaal gaat het om miljarden euro’s aan investeringen waarvan een groot deel uit de schatkist komt.

In tijden van economische crisis zijn dit soms nog de enige locaties waar geïnvesteerd wordt. Hier bovenop komen nog eens de investeringen in light rail, zoals Randstadrail. Er wordt ook geld vrijgemaakt voor toegangswegen en meer parkeerplaatsen rond de stations.

De werkzaamheden leiden nu nog tot veel overlast, maar binnenkort ontstaan hier zeer bereikbare toplocaties, met prachtige stations en veel mogelijkheden voor bedrijvigheid, appartementen, horeca en winkels.

En toch gaat het hier mis. Het kabinet investeert ongelooflijk veel euro’s in de ontwikkeling van stations en het openbaar vervoer, maar schiet tekort in beleid voor de ontwikkeling van het gebied eromheen, ook wel transit oriented development genoemd.

Dat heeft tot gevolg dat ontwikkelingen elders in de stad plaatsvinden, op locaties waar de bereikbaarheid veel slechter is dan rondom het nieuwe station. Door deze versnippering dreigen de investeringen van miljarden euro’s in stations slecht benut te worden. De regering heeft daar schuld aan, want zij kiest ervoor zich zo min mogelijk te bemoeien met lokale en regionale ontwikkelingen. Als de economie groeit, is daar ongetwijfeld iets voor te zeggen, maar als er bijna geen vraag is naar nieuw vastgoed, werkt dat niet.

In de huidige situatie beconcurreren gemeenten elkaar om kantoorgebruikers terwijl er nauwelijks vraag is naar kantoorruimte. Gevolg is niet alleen hoge leegstand, maar ook een overdaad aan plannen voor kantoorontwikkelingen. TV-programma’s als De Slag om Nederland en Zembla hebben dat haarfijn in beeld gebracht.

Lagere overheden weten dat ze moeten schrappen in die ontwikkelingsplannen, maar ja, hoe stel je prioriteiten: welke locaties wel, welke niet? Het rijk heeft daar een onwerkbaar instrument voor bedacht: de duurzame verstedelijkingsladder. Heeft iemand een plan voor een nieuw kantoorgebouw in de stad, dan moet diegene eerst uitkijken naar een geschikt bestaand pand, een oud pand dat opgeknapt kan worden of een locatie aan de snelweg. Pas als die afvallen, mag er nieuw gebouwd worden. De intentie is goed, maar er zijn te veel ontsnappingsclausules.

In Denemarken gaat het eenvoudiger. Daar is fors geïnvesteerd in stations en openbaar vervoer. En daar bemoeit het rijk zich nog wel met ruimtelijke ordening. Sterker, de Nederlandse ruimtelijke ordening van zo’n vijftien jaar geleden dient er als voorbeeld.

De regeling van de Denen: alle kantoorontwikkelingen groter dan 1.500 m2 moeten binnen een straal van 500 meter van het station gerealiseerd worden. Dat is alles. En het werkt. In Nederland zouden we met zo’n regeling twee vliegen in een klap slaan: de gewenste prioritering in de plannen voor kantoorlocaties (alle plannen buiten een straal van 500 meter van het station kunnen worden geschrapt) en potentie voor stationsgebieden. Het is dus zaak de beperkte behoefte aan nieuwbouw van kantoren te concentreren. Ik hoor de landelijke politiek al zeggen dat provincies en gemeenten dat zelf toch kunnen regelen. Maar dan zijn we weer vijf jaar verder.

Als de regering investeert in stationsgebieden, dan moet ze ook echt haar verantwoordelijkheid nemen. Stel de ‘500 meter van het station’-regeling in en zorg dat die investeringen optimaal benut worden. Het mooiste: invoeren van zo’n regeling kost niets en het bespaart een hoop.

Erwin van der Krabben is hoogleraar locatie- en vastgoedontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen.