De doorbraak ligt voor het grijpen op de woningmarkt

Ruil het woonakkoord van het kabinet in voor Wonen 4.0 van de marktpartijen, schrijft Hugo Priemus. Dan gaat de markt bewegen.

De Nederlandse woningmarkt ligt in coma. Het koopwoningbeleid is ineffectief. Het beleid voor de sociale huursector is nog fataler. Parlementariërs geven de woningcorporaties de schuld van een dalende woningproductie. Een gotspe. Het kabinetsbeleid is de belangrijkste oorzaak. En minister Blok zet alle corporatiewoningen met een maandhuur hoger dan 688 euro in de etalage: de corporaties op weg naar stigmatisering.

De combinatie van dalende inkomens van huurders en extra stijgende huren zet voor steeds meer huurders de betaalbaarheid van het wonen op het spel. Woningcorporaties worden door het kabinet gedwongen om de maximaal toegestane huurverhogingen toe te passen en de vrijkomende huurwoningen te verkopen of te onderwerpen aan een forse huurharmonisatie ineens. Zo wordt het overschot aan koopwoningen vergroot en de hypotheekschuld verhoogd, terwijl het tekort aan huurwoningen toeneemt.

Als corporatiebesturen overijverig vrijkomende huizen verkopen of op markthuurniveau brengen om de zogeheten verhuurdersheffing te kunnen betalen, wordt de sociale huursector volkomen afgesloten voor de doelgroep (huishoudens met een inkomen tot 33.614 euro per jaar) die een sociale huurwoning zoekt. Insiders worden ontzien, outsiders kunnen op de woningmarkt geen kant op. Het sociale recht van het wonen, in de Grondwet verankerd, wordt genegeerd. Een evident gevolg van de introductie van de verhuurdersheffing is dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties in elkaar zakt. Sinds het woonakkoord van het kabinet met D66, ChristenUnie en SGP van kracht is, wordt aan verhuurders van woningen met een gereguleerde huur deze verhuurdersheffing opgelegd.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft gemeld dat de jaarproductie van sociale huurwoningen in opdracht van woningcorporaties tussen 2013 en 2017 zal dalen van 31.000 tot 12.000 per jaar. Doordat de woningproductie in de marktsector na 2008 nagenoeg tot stilstand kwam, was het marktaandeel van woningcorporaties in de nieuwbouw van woningen in 2011 en 2012 opgelopen naar zestig procent. Dit aandeel zal scherp dalen, de woningtekorten in de huursector zullen oplopen en de bouwwerkloosheid neemt verder toe. Op de bouwmarkt wordt de verelendung compleet.

Parlementariërs geven nu woningcorporaties de schuld van de gevolgen van wanbeleid van het kabinet. Dit beleid is op vitale punten in strijd met het gezond verstand en zaait op de woningmarkt verwarring.

Het onverantwoorde gedrag van ongeveer twintig corporaties leidde tot een parlementaire enquête die onlangs van start ging. Voor de enquêtecommissie is er veel werk aan de winkel. De puinhopen in de sociale huursector zijn niet ontstaan door het geweld van de crisis, maar grotendeels door zwalkend en ineffectief beleid van de overheid en door de overmoed van een aantal corporaties. De unieke Nederlandse traditie van het woningcorporatiestelsel dient weer te worden hersteld.

De oplossing voor de woningmarktproblemen ligt voor het grijpen. Medio 2012 sloten Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, corporatiekoepel Aedes en de NVM het woningmarktakkoord Wonen 4.0.

Dit akkoord houdt een eigendomsneutraal beleid in, waarbij zowel de huur- als de koopsector tussen 2015 en 2040 stapsgewijze afkicken van indirecte en fiscale subsidies. Annuïteitenhypotheken worden weer de norm. Hierdoor kunnen de tarieven van de inkomstenbelasting omlaag en gaat de concurrentiepositie van Nederland omhoog. Extra huurinkomsten leiden bij woningcorporaties en vastgoedbeleggers tot extra investeringen in nieuwe huurwoningen. Een woontoeslag moet voor huurders en bewoner-eigenaren met een bescheiden inkomen de betaalbaarheid van woningen waarborgen. Inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn dan overbodig. Dit leidt per saldo tot structurele bezuinigingen voor het Rijk en een forse reductie van de hypotheekschuld.

Ruil het woonakkoord van Rutte- II met D66, ChristenUnie en SGP in voor het licht aangepaste woningmarktakkoord Wonen 4.0. Maatschappelijk draagvlak is dan verzekerd. De kwaliteit van de personen in het kabinet moet garant staan voor een doorbraak op de woningmarkt. Tientallen economen en andere experts staan klaar om te helpen.

Hugo Priemus is emeritus hoogleraar, verbonden aan Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft.