Corporaties zoekende na falen systeem

Minister Blok (Wonen) grijpt hard in, terwijl woningcorporaties zelf zoekende zijn. Het stelsel van zelfregulering in de sector heeft gefaald.

German riot police scuffle with protestors in front of the European Central Bank (ECB) headquarters during an anti-capitalism "Blockupy" demonstration in Frankfurt, May 31, 2013. Several thousand people take part in demonstrations against capitalism and austerity. REUTERS/Kai Pfaffenbach (GERMANY - Tags: CIVIL UNREST BUSINESS POLITICS) REUTERS

Apeldoorn. - Woningcorporaties verkeren in een existentiële crisis. Door de economische situatie en schandalen zoals de Vestia-affaire zal de sociale huisvesting binnen een paar jaar radicaal moeten veranderen. Alleen hebben woningcorporaties zelf nog geen idee hoe ze samen die toekomst in moeten gaan. Minister Blok van Wonen (VVD) ziet het vacuüm en grijpt hard in met ambitieuze hervormingen.

Dat ontluisterende beeld rees gisteren tijdens debatten op de jaarlijkse Corporatiedag van branchevereniging Aedes in Apeldoorn. Het kabinet wil dat corporaties teruggaan naar hun ‘kerntaak’: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Maar met welk bestuurssysteem en verdienmodel, op wat voor schaal en met welk takenpakket, ligt open. De sector heeft de discussie jarenlang voor zich uitgeschoven.

In een debat verdedigden woningmarktdeskundigen uiteenlopende fundamentele stelselwijzigingen. Hoogleraar Johan Conijn pleitte bijvoorbeeld voor markconforme in plaats van gesubsidieerde verhuur. Om wonen voor de laagste inkomens toch betaalbaar te houden, zouden corporaties een verantwoord maatschappelijk budget moeten hebben. Aldert Dreimüller, directeur van adviesbureau RoAg, is voor uitgeklede ‘regiecorporaties’ die veel taken uitbesteden aan bedrijven.

Ondertussen trekt minister Blok het initiatief naar zich toe, blijkt uit een ontwerpwetswijziging die deze week uitlekte. Corporaties moeten binnen twee jaar al hun commerciële vastgoed verkopen of daarna in een aparte vennootschap onderbrengen. Gemeenten krijgen meer macht en mogen een „wensenlijstje met activiteiten” bij corporaties indienen.

De sector heeft er sinds de jaren negentig zelf ook een rommeltje van gemaakt, is de conclusie van een vertrouwelijk rapport van Aedes zelf. Na de financiële loskoppeling van de overheid hebben corporaties te veel vrijheid gekregen, blijkt uit het onderzoek De Balans Verstoord.

Door een combinatie van „ondermijnende krachten” is het stelsel „ernstig uit balans”, concludeert auteur Rudy de Jong. In de vastgoedhausse tot 2008 hebben corporaties zich laten leiden door commerciële motieven. Ze hebben zich vervreemd van hun huurders en de samenleving. De politiek heeft zijn geduld verloren en begint de regie weer naar Den Haag over te hevelen.

Het is transparant dat Aedes het kritische rapport heeft laten maken voor de toekomstige Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Tegelijkertijd sterken de conclusies minister Blok bij het stevig ingrijpen in de sociale huisvesting.

De vraag is wat de effecten van de wetswijziging zullen zijn. Idealiter brengt de verkoop van het commerciële vastgoed vele miljarden op. Corporaties zouden hun leningen (in totaal circa 90 miljard euro) deels kunnen aflossen en hun rentelasten kunnen verlagen. Zo veegt Blok de slepende discussie over de betaalbaarheid van de nieuwe verhuurdersheffing voor corporaties (oplopend tot 1,75 miljard euro in 2017) van tafel. Ook voor nieuwbouw zouden corporaties genoeg geld overhouden.

Private beleggers zeggen al langer dat ze graag de duurdere corporatiewoningen boven de huurgrens van 681 euro overnemen om te exploiteren. Maar of ze in deze tijden van historische leegstand ook interesse hebben voor winkels, kantoren en bedrijfsruimten is afwachten.

Of corporaties nog genoeg leningen krijgen voor de exploitatie van hun onrendabele sociale huurvoorraad, is ook de vraag. Vaak kregen ze financiering voor een mix van commercieel en maatschappelijk vastgoed in bouwprojecten. Corporaties zullen waarschijnlijk meer huurwoningen moeten gaan verkopen. Minister Blok vindt dat niet erg, zegt hij in een interview in Vastgoedmarkt dat morgen verschijnt. „Er zijn 2,4 miljoen huurwoningen op een doelgroep van 1,8 miljoen huishoudens. Er is dus eerder behoefte aan minder dan aan meer corporatiewoningen.”