De bouwers worden klusjesmannen

Is de woningbouw dood? Nee, denkt ABN Amro. Bouwers moeten het de komende tijd niet hebben van nieuwbouw, maar van ombouw en onderhoud.

Nieuwbouw in de Amsterdamse wijk IJburg in 2010. Tot eind 2014 zal de woningbouwproductie in Nederland niet verbeteren. Foto David Rozing

De cijfers achter de vrije val van de woningbouw blijven shockeren. De omzet op vastgoed van BAM, de grootste bouwer van Nederland, daalde in een jaar tijd met 60 procent tot 42 miljoen euro, blijkt uit de eerstekwartaalcijfers van vanochtend.

Na een nipte winst begin vorig jaar, leed de vastgoeddivisie nu verlies (2,8 miljoen euro). De verkoop van nieuwbouwwoningen daalde in dezelfde periode van 619 naar slechts 265 woningen.

Door de malaise in de woningbouw en de lange winter daalde de totale omzet van BAM (26.000 werknemers) in het eerste kwartaal met 4 procent tot 1,4 miljard euro. Bestuursvoorzitter Nico de Vries spreekt van „aanhoudend moeilijke omstandigheden”.

Ook ABN Amro verwacht geen verbetering, volgens de jaarlijkse bouw- en vastgoedvisie die de bank vandaag publiceert. In ‘topjaar’ 2008 werden in Nederland nog 80.000 woningen gebouwd, vorig jaar lag de productie op 52.000 woningen. Dit jaar krimpt de markt verder en ook voor volgend jaar is nog geen kentering in zicht.

Een belangrijke reden is dat woningcorporaties veel minder gaan bouwen, blijkt uit de jaarlijkse trendanalyse van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) die eveneens vandaag verschijnt. De komende vijf jaar willen corporaties 105.000 huurwoningen bouwen, volgens het fonds dat borg staat voor corporaties zodat ze goedkoper kunnen lenen. Vorig jaar gingen de woonbedrijven nog uit van 146.000 nieuwbouwwoningen – de planning is dus bijna 30 procent bijgesteld.

Door het wegvallen van projectontwikkelaars waren corporaties juist belangrijker geworden voor de bouw. De circa 390 corporaties waren de laatste jaren goed voor ruim de helft van de totale woningbouwproductie. Maar de corporaties moeten een nieuwe verhuurdersheffing betalen die oploopt tot 1,75 miljard euro in 2017. Het terugdringen van bouwplannen, en daarmee de rentelasten op de financiering, levert hen flinke besparingen op.

Is de woningmarkt dood? Nee, denkt ABN Amro. De markt transformeert. Er blijven de komende jaren wel kansen voor bouwers. Alleen betreft dat minder nieuwbouw en meer ombouw en onderhoud. Bouwers worden klusjesmannen.

Woningcorporaties bijvoorbeeld zullen tot en met volgend jaar méér investeren in zogenoemde woningverbetering of renovatie (2 miljard euro per jaar). Daarna zullen de uitgaven iets dalen, maar stabiliseren op het niveau van vorig jaar (1,35 miljard). Ook de uitgaven voor regulier onderhoud blijven de komende jaren min of meer gelijk.

De tijdelijke btw-verlaging (van 21 naar 6 procent) tot volgend jaar zal renovatie en herstelwerkzaamheden aan woningen ook stimuleren. Maar na de eerdere, tijdelijke verlaging in 2010-2011 zal het effect bescheiden zijn, denkt de bank.

De kleine vrije huursector (met niet-gesubsidieerde huren boven de 681 euro) zal belangrijker worden, volgens ABN. Strengere hypotheekeisen en de flexibilisering van de arbeidsmarkt maken huurwoningen aantrekkelijker. De luxere woningen die corporaties afstoten, moeten eerst worden opgeknapt om daarna weer te kunnen verhuren.

Naast de huursector zit er ook werk voor bouwers in het koopsegment, volgens ABN. De lage vastgoedprijzen nodigen buitenlandse investeerders uit naar A-locaties te kijken. Durfinvesteerders zouden interesse hebben in de onderkant van de koopmarkt, waar huizen nu een schijntje kosten.

De transformatie van leegstaande kantoorpanden of winkels tot koop- of huur woningen is een ander vraagstuk voor de toekomst. De opmars van internetverkoop zelf vraagt overigens weer om de bouw van nieuwe distributiecentra.

Een grote opdracht wordt de huisvesting van vergrijzend Nederland, zegt Annemijn Fokkelman, ‘bouwbankier’ bij ABN. „Er moeten woningen gebouwd, omgebouwd of aangepast worden om alle ouderen te kunnen huisvesten. Iedere oudere die verhuist maakt weer een woning vrij voor een ander. Zo kunnen ouderen een enorme trekkracht op de woningmarkt uitoefenen. De focus ligt veel te veel op starters als de oplossing voor een betere doorstroming.”