Waarde van een object

Deze rubriek belicht elke dinsdag kwesties uit het bedrijfsleven waar- over de rechter zich onlangs uit- sprak. Vandaag: WOZ-waarde.

De WOZ-waarde: een eeuwige bron van frustratie. Huiseigenaren, eigenaren van bedrijfsruimtes, landbouwgrond en andere onroerende zaken maken ieder jaar massaal bezwaar bij de gemeente over de Waardering van hun Onroerende Zaak.

Is het bedrag te laag, dan lijkt de zaak minder waard – lastig als je het wilt verkopen of probeert een tweede hypotheek te krijgen. Is het bedrag te hoog, dan betaal je meer belasting. Dat kan aardig oplopen, want de WOZ-waarde geldt als basis voor drie instanties: de gemeente (onroerendezaakbelasting), de Belastingdienst (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en successierechten) en het waterschap (watersysteemheffing).

De bekende argumenten om de WOZ-waarde omlaag te krijgen zijn de staat van onderhoud en omgevingsfactoren: mijn huis heeft uitzicht op een begraafplaats of geluidsoverlast van vliegtuigen. Maar recente jurisprudentie laat zien dat eigenaren ook kritisch moeten kijken naar wat door de gemeente wordt bestempeld als zelfstandig WOZ-object. Niet elke onroerende zaak (of onderdeel daarvan) is namelijk automatisch een object in de zin van de Wet WOZ. Cruciaal is of het object ‘volgens de indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’, aldus de wet.

Voor woonhuizen geldt dat er minimaal een wc en keuken moeten zijn, maar voor (onderdelen van) bedrijfspanden zijn de criteria minder duidelijk. Gemeenten geven daar graag hun eigen interpretatie aan. De ruimte moet afsluitbaar zijn, dat is één. Maar is dat ook genoeg voor het predicaat ‘zelfstandig object’?

De rechtbank Gelderland (v/h Arnhem) oordeelde onlangs dat de gemeente Nijmegen ten onrechte aparte WOZ-beschikkingen had opgelegd voor de technische ruimtes en fietsenstallingen in twee kantoorpanden (LJN BZ7320). Volgens de rechtbank hadden deze alleen nut voor de verhuurde kantoorruimtes, leenden zij zich niet voor afzonderlijk gebruik en waren ze niet zelfstandig te verhuren. Dat de ruimtes afsluitbaar zijn, is niet genoeg om aangemerkt te kunnen worden als zelfstandig WOZ-object, aldus de rechter.

Hetzelfde gold voor een radio- en tv-studio in Heumen. Hier ging het om een afsluitbare en met alarm beveiligde bedrijfsruimte, die bestond uit twee studio’s voor uitzendingen, kantoorruimte en een opslag. Er was alleen geen wc – daarvoor moesten de medewerkers naar een ander deel van het gebouw. De gemeente had de studio aangeslagen als een zelfstandig WOZ-object, maar het Hof Arnhem-Leeuwarden vond de afwezigheid van een eigen wc en stromend water zó kenmerkend voor juist het gebrek aan die zelfstandigheid, dat het de belastingaanslag vernietigde (LJN BZ0273).

In sommige gevallen kan verzelfstandiging juist in je voordeel werken. Bij grotere industrieterreinen kan het lonen om het complex voor de WOZ-waardering uit elkaar te trekken en afzonderlijke objecten te laten beoordelen.

In het havengebied van Schiedam had de gemeente een bedrijfscomplex getaxeerd op ruim 26 miljoen euro, terwijl de eigenaar uitkwam op nog geen 10 miljoen euro. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat de gemeente ten onrechte was uitgegaan van één object in plaats van vijf afzonderlijke objecten (LJN BY8269). Het ging hier namelijk om drie verhuurde bedrijfsgebouwen en twee leegstaande loodsen, die veel minder waard waren. Door ze alle vijf als zelfstandige objecten te beschouwen, zou de totale WOZ-waarde flink omlaag gaan.

Het is overigens niet duidelijk of de twee lege loodsen wél stromend water en toiletvoorzieningen hadden, maar toch konden ze zonder problemen doorgaan voor zelfstandige WOZ-objecten. Doorslaggevend was hier blijkbaar dat ze wel afsluitbaar waren en zelfstandig verhuurd konden worden.

Tips? Mail naar ecorecht@nrc.nl.