Nieuwe strategie in winkelcentra

Unibail Rodamco, Corio en Wereldhave komen langzaam uit de crisis. Een winkelcentrum moet meer zijn dan een plek voor de boodschappen.

Een winkelcentrum is tegenwoordig veel meer dan een plek om de dagelijkse of wekelijkse boodschappen te doen. Het is een plek waar gezinnen een dagje uit gaan, waar ze vermaakt worden. Met evenementen, leestafels, elektronische snufjes en food courts. Welkom in de wereld van bedrijven als Unibail Rodamco, Corio en Wereldhave. De drie vastgoedfondsen bezitten winkelcentra over de hele wereld. En hadden, net als elk vastgoedbedrijf de laatste jaren, te maken met een crisis.

Wereldhave, opgericht in Rotterdam in 1930, verkocht zijn Britse en Amerikaanse portefeuilles. Gisteren maakte het bedrijf bekend de verkoop van de Amerikaanse bezittingen rond te hebben. Wereldhave verkocht de portefeuille wegens tegenvallende omzet aan investeringsfonds Lone Star Fund. Dat bracht 720 miljoen euro in het laatje. De afgelopen twaalf maanden verkocht het fonds ook een deel van zijn Britse belangen. „In totaal haalden we daar 1,2 miljard euro mee op”, vertelt een woordvoerder van het bedrijf.

Ook Corio verkoopt een deel van zijn bezittingen. Eind 2012 maakte het bedrijf bekend voor 1,4 miljard euro aan vastgoed te verkopen. Vooral de kleinere winkelcentra wil het vastgoedfonds van de hand doen.

Het past binnen de strategie van Corio, zegt analist Stephan van Weeren. „Corio maakt een tweedeling in zijn bezittingen, tussen Traditional Retail Centres (TRC) en Favourite Meeting Places (FMP)”, vertelt Van Weeren. „Van die eerste wil Corio af.”

In andere woorden: het ene winkelcentrum is het andere niet. Een winkel in de Kalverstraat is meer waard dan een centrum in een buitenwijk in Arnhem. Bij Corio heten die winkelcentra op goede locaties dus Favourite Meeting Places.

Concreet zijn dat locaties op drukke plekken zoals stadscentra of stations. Een bekend winkelcentrum van Corio op zo’n Favourite Meeting Place is Hoog Catharijne bij station Utrecht Centraal.

De focus op de ‘betere winkelcentra’ lijkt erg op de strategie van het Franse vastgoedfonds Unibail Rodamco. Het bedrijf – ontstaan uit een overname van Rodamco uit Nederland door het Franse Unibail in 2007 – is daar al geruime tijd mee bezig. Rond 2008 begon het fonds met het afstoten van winkels, kleinere winkelcentra en kantoorpanden. Nu heeft Unibail Rodamco vooral grote winkelcentra en kantoren in steden in zijn bezit, zoals het beroemde Le Forum des Halles in Parijs.

Het vastgoedfonds heeft goed begrepen wat een winkelcentrum succesvol maakt. Locatie, goede huurders, een mix van verschillende winkels, maar ook: de beleving. Want hoe langer een bezoeker in het winkelcentrum blijft, hoe meer geld hij of zij waarschijnlijk uitgeeft. Foot fall, heet dat in vakjargon.

En dus doen bedrijven er van alles aan om de bezoeker zo lang mogelijk binnen te houden. Met evenementen dus, of elektronische snufjes. Want een hoge omzet voor de winkeliers betekent dat het vastgoedfonds hoge huren kan vragen. En dat is weer goed voor het rendement. „Ik zeg wel eens gekscherend”, vertelt analist Van Weeren, „dat ze meer concurreren met de Efteling.”

Ook Wereldhave doet mee, zij het op kleinere schaal, zoals in winkelcentrum de Kronenburg in Arnhem. Het bedrijf gaat zich de komende jaren richten op ‘kernlanden’ in België, Nederland en Finland. Zo is de nieuwe topman Dirk Anbeek hard op weg het vertrouwen van de beleggers terug te winnen. Voorganger Hans Pars moest vertrekken omdat het vastgoedfonds zich genoodzaakt zag om 128 miljoen euro af te boeken op de Amerikaanse portefeuille.

„Unibail Rodamco, Corio en Wereldhave kunnen klappen vangen”, zegt Van Weeren. „Hun schuldpositie is laag. Ze doen het beter dan niet genoteerde clubs. Ze zijn het verwende deel van de vastgoedsector.”