Hoe SNS Reaal een crimineel aanvastgoed helpt

Het project Kaiserplatz Galerie in Aken is illustratief voor wat er mis ging bij de vastgoed- tak van SNS Reaal. De bank verstrekte makkelijk krediet, deed zaken met een crimineel en enkele projectontwikkelaars verdienden er flink aan. Een fiasco in vijf bedrijven.

In de Duitse stad Aken ligt tussen een kerk en een drukke winkelstraat een groot terrein braak met een schutting erom. Een verkoopster die uitkijkt op de schutting zegt dat er een modern overdekt winkelcentrum zal komen, de Kaiserplatz Galerie. Het had er al lang moeten zijn, zegt ze.

Het nog te bouwen winkelcentrum is een van de mislukte projecten die bank en verzekeraar SNS Reaal financierde in het buitenland. Het is niet het grootste project – begin 2012 had de bank er een bedrag van 97,8 miljoen euro op uitstaan – maar het is tekenend voor wat ook in de andere vastgoedprojecten en -financieringen van de bank mis ging.

De bank stapt laat in, verstrekt wel heel makkelijk krediet en laat miljoenen door de vingers glippen, onder meer door slechte controle. Pijnlijk is dat de bank wist dat ze zaken deed met een vastgoedfraudeur.

De ontwikkelaars weten hoge winsten en beloningen aan het project te onttrekken, maar het project zelf lijdt verlies. Panden gaan in korte tijd van hand tot hand via bevriende bedrijven. Iedereen verdient en de bank financiert. Hoe dat werkt? Een vastgoedfiasco in enkele bedrijven, op basis van interne stukken van de bank.

Oude bekende

Op de eerste lentedag van 2007 brengt een oude bekende een bezoek aan het hoofdkantoor van SNS Property Finance in Hoevelaken. Zijn naam is Bertus Pijper. Hij bouwde het bedrijf in Hoevelaken op en was er de baas tot in 2004. Twee jaar erna kocht SNS Reaal het bedrijf van ABN Amro. De desastreuze gevolgen zijn bekend.

Pijper komt langs om te bemiddelen voor oude zakenvrienden die een winkelcentrum ontwikkelen in Aken – een glazen pand van ongeveer 34.000 vierkante meter met eronder circa 600 parkeerplaatsen. De financiering loopt al bij ING.

Maar zijn zakenvrienden willen nóg iets, namelijk de panden eromheen kopen. Daarvoor willen ze geld bij SNS lenen. In totaal gaat het om 10,9 miljoen euro voor de koop van elf panden in en rond de Adalbertstrasse in Aken – een populaire winkelstraat tegenover de kerk.

De bankmedewerkers in Hoevelaken raken zó enthousiast, dat ze meteen laten vastleggen dat, als ING ooit uit het winkelcentrum stapt, SNS het krediet zal overnemen.

Arrestatie geen bezwaar

Als Pijper is vertrokken, laat de bank onderzoek doen naar de drie eigenaren van het Duitse bedrijf City Development dat het krediet zal ontvangen. Banken behoren nu eenmaal te weten aan wie ze hun miljoenen toevertrouwen.

De twee Nederlandse zakenvrienden van Pijper, Johan van den Bruele en Pim Kaufman, komen er soepel doorheen. Bij de Duitse architect Hans Kahlen ontdekt de bank dat hij betrokken is geweest bij zes faillissementen en al eens is aangeklaagd wegens fraude met vastgoed.

En dan, in juni 2007, wordt Kahlen ook nog eens gearresteerd voor vastgoedfraude in een heel andere zaak. Het wordt breed uitgemeten in de Duitse kranten. Het leidt tot een veroordeling tot vier jaar cel. Hij blijkt bij banken een hoger bouwbudget te hebben losgepeuterd dan nodig. Het geld gebruikte hij om valse facturen te betalen, onder meer van vennootschappen van hemzelf.

Voor SNS Property Finance is dit alles geen probleem. Een maand na de arrestatie van de architect verstrekt de bank 10,9 miljoen euro aan de eigenaren. Het is niet bekend of de bank weet dat er inmiddels ook een vierde aandeelhouder is. Als dank voor het regelen van het krediet hebben de aandeelhouders de omstreden zakenman Bertus Pijper mede-eigenaar gemaakt.

‘Excellent netwerk’

De vastgoedtak van ING wilde de Kaiserplatz Galerie in een vastgoedfonds voor beleggers stoppen. Maar in de zomer van 2008 ziet de bank af van de koop. De financiële wereld wordt op dat moment geteisterd door de kredietcrisis en ING kan even geen nieuwe risico’s gebruiken.

SNS Property Finance verstrekt dan, volgens afspraak en zonder discussie, een krediet van 70,6 miljoen euro aan Johan van den Bruele en Pim Kaufman, maar dan aan een ander Duits bedrijf van hen, dat PEA heet. In dat bedrijf blijken opnieuw ook de vastgoedfraudeur Hans Kahlen en diens zoon het voor het zeggen te hebben.

Terwijl in de Duitse pers nog altijd met regelmaat negatieve verhalen over de architect verschijnen, is men bij SNS Property Finance juist ingenomen met hem.

In een interne memo aan de kredietcommissie van 20 januari 2011 roemt een juridisch medewerker van de vastgoedtak Hans Kahlen als de „drijvende kracht” achter de Kaiserplatz Galerie. De medewerker geeft in de memo ook hoog op over het „excellente netwerk” van de architect in Aken.

Abc’tje

In totaal verstrekt SNS Reaal 97,8 miljoen euro voor het winkelcentrum, via twee leningen aan twee verschillende bedrijven, maar met exact dezelfde eigenaren. De opvallende constructie biedt mogelijkheden voor de ondernemers. Ze schuiven panden heen en weer en krikken de waarde ervan ondertussen op, blijkt uit documenten van de bank.

In juni 2007 kopen de eigenaren met hun ene bedrijf City Development een winkelpand voor 1,5 miljoen euro en verkopen het in juli 2008 door aan hun andere bedrijf PEA, voor 5,7 miljoen euro. Het komt ook voor dat het eerste bedrijf negen panden koopt voor 5,5 miljoen euro en het pakket daarna voor bijna het dubbele aan het eigen, andere bedrijf doorverkoopt: voor 10,9 miljoen euro om precies te zijn.

De twee Nederlandse zakenmannen kopen niet alleen winkelpanden van zichzelf, ze kopen ook winkelpanden via bevriende zakenrelaties. Zo worden de prijzen nog meer opgedreven. Een bedrijf dat PEP heet, koopt in juni 2008 een winkelpand voor 1,7 miljoen euro en verkoopt het een maand later voor 2,4 miljoen aan een van de bedrijven van de Nederlandse projectontwikkelaars. Het bedrijf PEP blijkt ook van Kahlen.

SNS Property Finance financiert telkens eerst de aanschaf van de panden voor de een en vervolgens voor de ander. Meestal koopt het bedrijf City Development de panden eerst. Pijper heeft met de bank kunnen afspreken dat het bedrijf de helft van de winst bij de verkoop van panden mag houden.

En dan is het geld op

SNS vermoedt in 2011 dat er meer aan de hand is. De bank laat het project in Aken, samen met dertien andere vastgoedprojecten, doorlichten door forensisch onderzoeksbureau Holland Integrity Group (HIG).

Dan blijkt dat de twee bedrijven in totaal vijftig percelen onroerend goed in Aken hebben gekocht. Bij twintig percelen koopt het bedrijf PEA niet van de oorspronkelijke eigenaar, maar via „ABC- of ABCD-constructies”. Ook is van 3 miljoen euro aan beloningen aan bevriende bedrijven niet duidelijk wat voor diensten er tegenover stonden, meldt het onderzoek. Voor zover bekend doet de bank nooit aangifte.

SNS financierde de verdachte zaken. De bank betaalde „ten minste 23 miljoen euro” aan bevriende partijen en betaalde dus mee aan de hoge beloningen en aan de prijsopdrijving.

SNS zegt uiteindelijk de hele lening terug te hebben gekregen. Johan van den Bruele en zijn zakenpartner hebben het project naar eigen zeggen voor 1 euro inclusief schulden verkocht aan de projectontwikkelaars ECE en Strabag.

Hoe het kan dat de vierde bank van het land een oplichter miljoenen leent? Het antwoord staat in het forensisch onderzoek. Tijdens de eerste kredietaanvraag in 2007 blijkt een bankmedewerker – vermoedelijk een accountmanager – het risicoprofiel van de architect te hebben verlaagd van ‘hoog’ naar ‘normaal’.

Daarna hoor je er niemand meer over.

SNS zegt niet meer bij het project betrokken te zijn. „Bovendien is het een van de dossiers die onderwerp van onderzoek zijn. Lopende dit onderzoek doen wij geen mededelingen.”