Column

Reis naar de bodem van de woningmarkt

In de Verenigde Staten is het al een tijdje aan het gebeuren: het ‘uitbodemen’ van de woningmarkt. Maar hoe zit dat in Nederland? Gisteren kwam het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) met het jongste cijfer voor de Nederlandse woningprijsindex. In februari bedroeg dat 87,1 en dat is een daling met 8,3 procent ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Het goede nieuws is dat de daling op jaarbasis minder is dan die in januari, toen zij nog 9,7 procent bedroeg.

Is er ook hier licht aan het einde van de tunnel? Er was een prijsstijging van maand op maand, met 1,2 procent. Maar dat zegt weinig. Dergelijke herstelletjes op maandbasis zijn, sinds de woningprijzen vanaf augustus 2008 begonnen te dalen, in maar liefst zestien maanden voorgekomen. Zelfs in de afgelopen twee noodlottige jaren gebeurde het nog zes maal. En altijd bleken het tijdelijke blips.

In theorie kan de prijsval nog veel verder doorgaan. Tussen de piek van 1978 en het dal van 1982 daalden de woningprijzen in Nederland met 30 procent. Het duurde vervolgens tot 1993 tot de prijzen de vorige piek van 1978 weer overstegen. En tegen die tijd werd al weer gesproken van een gekkenhuis op de woningmarkt – onwetend van het feit dat de prijzen nog eens vijftien jaar zouden door denderen.

In februari van dit jaar lagen de woningprijzen 18 procent onder piek van augustus 2008. Daarmee waren ze terug op het niveau van 2003. Maar gecorrigeerd voor inflatie zijn de reële huizenprijzen al veel verder gedaald, met 25 procent. Daarmee is de reële huizenprijs terug op het peil van de jaarwisseling 1999-2000.

Dat geeft al meer moed. En die moed is ook nodig. Gisteren berichtte het CBS ook dat een miljoen huishoudens ‘onder water staan’: zij kampen met een een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun woning. Dat een kwart van alle huishoudens met een eigen woning.

Het cijfer is al schokkend, maar de werkelijkheid is nog veel erger: de CBS-cijfers zijn dan wel gisteren gepubliceerd, maar ze gaan over januari 2011. Sindsdien zijn de woningprijzen veel verder gedaald. Wie het verloop van de data sinds 2007 voorzichtig extrapoleert, komt er op uit dat op dit moment vermoedelijk tussen 40 procent en 45 procent van alle bezitters van een eigen woning een hypotheek heeft die hoger is dan de waarde van hun huis. Dat zou dus bijna de helft van alle huizenbezitters zijn. Wie zich nog afvroeg hoe het toch komt dat het consumentenvertrouwen op recordlaagte staat en de bestedingen blijven inzakken, weet nu het antwoord. Vanmorgen bleek dat consumenten in januari 2,3 procent minder uitgaven dan vorig jaar.

In zijn advies aan Nederland zei het Internationale Monetaire Fonds (IMF) afgelopen dinsdag dat Nederland een neerwaartse spiraal riskeert, waarin de verwachting van nóg lagere huizenprijzen de consumptie verder drukt en banken terughoudend maakt met hypotheken, en zo aan een selffulfilling prophecy werkt.

Die 30 procent daling van begin jaren tachtig zou wat verser in het geheugen moeten liggen. Als dat nu zou gebeuren, staat straks zo maar meer dan de helft van alle huizenbezitters ‘onder water’. Herstel van huizenmarkt is de hoogste prioriteit.

De redacteuren Maarten Schinkel en Menno Tamminga schrijven in deze wisselcolumn over economische ontwikkelingen.