Hypotheekgarantie wordt beperkt

De overheid loopt meer risico in het nieuwe woningmarktplan van Kees van Dijkhuizen. De staatsgaranties achter NHG-hypotheken moeten dus ingeperkt.

Het klinkt paradoxaal in een tijd waarin 800.000 huiseigenaren met hun hypotheek ‘onder water’ staan. Maar het afsluiten van verzekeringen tegen restschulden op koopwoningen wordt mogelijk flink beperkt. Het is de prijs van het nieuwe hypotheekplan van topbankier Kees van Dijkhuizen van deze week.

Wie een hypotheek afsluit tot 320.000 euro komt nu nog in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het werkt zo: een woningkoper betaalt eenmalig een premie van 0,7 procent van de koopsom. In ruil vergoedt het NHG-fonds de eventuele restschuld aan de bank in geval van gedwongen verkoop.

In het ‘voortgangsbericht’ dat Van Dijkhuizen schreef op verzoek van minister Stef Blok (Wonen, VVD), en dat voor de zomer verder wordt uitgewerkt, verandert de NHG. Van Dijkhuizen denkt aan verlaging van de ‘NHG-grens’ naar bijvoorbeeld 225.000 euro, de gemiddelde woningwaarde. De premie zou geleidelijk moeten stijgen tot 1,5 à 2 procent om de kosten te blijven dekken.

Kortom, NHG wordt beperkt tot een kleinere groep huiseigenaren en wordt duurder. Directeur Karel Schiffer van het NHG-fonds zegt dat het systeem de laatste jaren is „geëxplodeerd”. Huiseigenaren met NHG betalen als voordeeltje tot 0,6 procent minder hypotheekrente. Circa 65 procent van alle nieuwe hypotheken wordt daarom met NHG afgesloten. Onder de NHG-grens gaat het zelfs om 90 procent, zegt het fonds.

Het kabinet wil al langer dat de NHG terugkeert naar het oorspronkelijke doel: huiseigenaren met lagere inkomens behoeden voor een restschuld. De NHG-grens zou daarom in 2014 al verlaagd worden naar het oorspronkelijke niveau van 265.000 euro. De verhoging was een crisismaatregel om de woningmarkt te stimuleren. Zelf wil Schiffer overigens liever dat NHG zich ook richt op specifieke groepen. „Starters, bewoners in oude volkswijken of huiseigenaren met paalrot”, zegt hij.

Maar de belangrijkste reden voor beperking van NHG is het verminderen van het overheidsrisico. Als het NHG-fonds (782 miljoen euro) ooit omvalt, staat de overheid namelijk garant. Dat was zo en blijft zo. De overheid staat nu ook al garant voor een bank als meer dan 5 procent van de huiseigenaren hun aflossing niet meer kunnen opbrengen. Maar er zit iets nieuws in Van Dijkhuizens plan: de staat gaat ook het gehele risico dragen als banken failliet gaan.

Het plan is dat pensioenfondsen en verzekeraars NHG-hypotheken gaan financieren. Banken brengen dit ‘veilige’ deel van hun hypotheken (circa 150 van de 650 miljard euro nationale hypotheekschuld) onder in een nieuwe instelling, een beleggingsvehikel. Dit vehikel geeft hypotheekobligaties uit op de kapitaalmarkt met volledige staatsgarantie.

De geldstromen gaan in het plan in twee richtingen. Pensioenfondsen en verzekeraars geven de banken via het vehikel het kapitaal om hypotheken mee te financieren. Omgekeerd betalen de banken de beleggers de hypotheek terug met de maandelijkse betaling van de huiseigenaren.

De banken zijn verantwoordelijk voor deze betalingen van aflossing en rente aan pensioenfondsen en verzekeraars. Maar als een bank omvalt, stelt de overheid zich voortaan garant. Alleen zo kan de overheid volledige staatsgarantie op de hypotheekobligaties geven die aantrekkelijk is voor (internationale) beleggers.

Er is nóg een reden waarom het plan van Van Dijkhuizen het risico voor de overheid vergroot. Als pensioenfondsen en verzekeraars eraan meewerken, kunnen banken goedkoper kapitaal aantrekken dan nu op de kapitaalmarkt. Een voordeel is dat de hypotheekrente die huiseigenaren betalen dan iets kan dalen, omdat banken minder kosten maken.

De lagere rente maakt NHG waarschijnlijk nóg aantrekkelijker voor kopers. Het fonds staat al borg voor één miljoen huishoudens; hoe meer er bijkomen, des te groter het risico voor de staat.

Hoogleraar economie Lans Bovenberg van de Universiteit van Tilburg pleit daarom voor uitbreiding van het plan naar hypotheken zonder NHG. Zo zou de garantie binnen de perken blijven en zouden meer mensen profiteren van een lagere rente.