Starter, vermijd de dure constructie

Wij proberen ons eerste huis te kopen, en zijn dus starters op de woningmarkt. Wat vind jij van de nieuwe hypotheekvorm uit het Woonakkoord?

De koopwoningmarkt doet denken aan een drenkeling in drijfzand. Langzaam zakt hij weg, klauwend naar houvast. Het 13 februari gesloten Woningakkoord moet een laatste reddende strohalm bieden. De Rijksbijdrage aan startersleningen gaat van 20 naar 50 miljoen euro (zie svn.nl). Daarnaast is de Blok-hypotheek bedacht: voor recht op renteaftrek moet een nieuwe hypotheek (nog steeds) binnen dertig jaar volledig en minimaal annuïtair worden afgelost. Daarnaast mag je, zonder fiscaal voordeel, een aflossingsvrije lening afsluiten tot 50 procent van je huidige woningwaarde, die maximaal 35 jaar loopt. Met het laatste krediet ga je je woonlasten drukken.

Is dit het ei van Columbus voor de starter? Hypothecair wiskundige Pierre Otten uit Weert heeft het berekend. Neem een starter die twee ton annuïtair leent tegen 5 procent aftrekbare rente, met daarbij een aflossingsvrije lening tegen 5 procent niet-aftrekbare rente, die oploopt naar een ton over dertig jaar. Als je afziet van inflatie lijkt de nieuwe hypotheek 59.500 euro (29,7 procent van het hypotheekbedrag) duurder dan de pure annuïteitenhypotheek. Daar staat maandelijks 117 tot 106 euro extra armslag tegenover.

In werkelijkheid hebben toekomstige euro’s waarschijnlijk minder koopkracht dan de huidige. Daarom moet je, voor een goede vergelijking, alle toekomstige rente- en aflossingsbetalingen terugrekenen naar euro’s van nu (disconteren). Alleen die reële bedragen mag je vergelijken. De juiste discontovoet is het verwachte inflatiepercentage plus het netto betaalde rentepercentage. Bij een voorzichtige discontovoet van 2 procent blijkt de Blok-hypotheek 24.800 reële euro’s (12,4 procent van de hypotheek) duurder dan de annuïteitenhypotheek. Bij een discontovoet van 4 procent is het nadeel 7.260 euro (3,63 procent van de hypotheek).

Misschien is de constructie iets voor een ondernemer die zichzelf een hypotheek verstrekt vanuit zijn BV. Of voor ouders die een hypotheek verstrekken aan hun kind en de rente terugschenken. Maar de starter die naar de bank moet, moet oppassen. Nog niet alle vragen zijn opgelost. Geldt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Moeten de twee leningen dezelfde rentes hanteren? Mogelijk vereist de Blok-hypotheek, naast het rente-nadeel, extra levensverzekering(premie). Ook de restschuld na 30 jaar kan bar slecht uitkomen. Verder zit je tientallen jaren in de houdgreep van de bank, terwijl een annuïteitenhypotheek je stap voor stap vrijmaakt. Maar het belangrijkste gevaar is de zinkende woningmarkt. Een woning van twee ton is over twee jaar mogelijk nog maar 170.000 euro waard. Nog niet instappen, starter! Wachten verkleint de benodigde hypotheek. Dan kun je deze ingewikkelde en dure constructie missen als kiespijn.

Nieuwe vraag: „Ik ben alleenstaand. In mijn testament wil ik laten vastleggen naar welke (goede) doelen mijn vermogen moet na mijn dood. Hoe weet ik zeker dat dit wordt uitgevoerd zoals ik wil, en dat de uitvoeringskosten binnen de perken blijven?” Mail uw antwoord en/of nieuwe vragen voor dinsdag naar ericaverdegaal@nrc.nl.