Vastgoed blijft echt verzadigd

De crisis is niet de oorzaak van de leegstand van kantoren. De mooie tijden van het vastgoed zijn voorbij, meent Leonie Janssen-Jansen

Aan de stroom berichten over stilgevallen bouwprojecten, faillissementen en toenemende werkloosheid in de bouwsector, problemen op de woningmarkt, banken die aan hun vastgoedtak ten onder gaan, gemeenten die door grondaankopen in financiële problemen komen, en toenemende kantorenleegstand lijkt geen einde te komen.

De crisis krijgt in de discussies vrijwel altijd de schuld. Zo blijft de illusie in stand dat er eerst geen vuiltje aan de lucht was, en dat de problemen een onvoorziene externe oorzaak hebben. Maar al voor de crisis waren er vele tekenen dat de vastgoedmarkten ongezond waren en verzadigd raakten. Deze signalen werden genegeerd, door marktpartijen, banken en overheden. Het geloof in groei vierde hoogtij in wat nu wel de ‘gouden tijden’ van vastgoedontwikkeling wordt gezien.

Het percentage kantorenleegstand in Amsterdam was in 2005 echter hoger dan nu. Internationale beleggers vonden Amsterdam in vergelijking met andere Europese steden toen al zeer onaantrekkelijk in verband met deze leegstand. Amsterdam was hekkensluiter op de lijstjes, met de Duitse steden. Waar de Duitse vastgoedmarkten zich echter hersteld hebben, is dat Amsterdam niet gelukt. De stad bevindt zich als Europees topscoorder als het om kantorenleegstand gaat op de beleggerslijstjes nog steeds onderaan, nu tussen Dublin, Barcelona en Madrid, en maar nauwelijks voor Athene.

Ondanks alle negatieve berichten, wordt het probleem nog lang niet altijd onderkend. Zo kwam het Economisch Instituut voor de Bouw vlak voor de zomer van 2012 met berekeningen dat het met de kantorenleegstand wel meevalt. Van Platform 31/Nicis institute heb ik zelfs een stuk op mijn bureau liggen waarin staat dat zij er te weinig van overtuigd zijn dat er een bijzonder en serieus probleem met kantorenleegstand in Amsterdam is. Navraag leerde dat dit gebaseerd was op wetenschappelijke mening dat veel leegstand leidt tot lagere huurprijzen. Door lagere huurprijzen zou Amsterdam een aantrekkelijkere locatie voor internationale bedrijven en startende bedrijven worden. Leegstand zou dus leiden tot groei en daarmee juist goed zijn voor de stad.

Dat het systeem zelf oorzaak is en de crisis verdiept heeft, en dat markt- en overheidsfalen elkaar versterkt hebben om een overaanbod op de vastgoedmarkten te creëren is niet populair. Dat houdt namelijk in dat wijdverbreide economische en demografische groeiaannames ter discussie komen te staan, en dat afgestapt moet worden van een cyclisch model, waarin de crisis een tijdelijke fase is die uitgezeten moet worden en dat de groei daarna vanzelf terugkomt. Want hoewel intussen langzaam erkend wordt dat er structurele aanpassingen nodig zijn voor herstel van het evenwicht en voor gezondere markten zijn groeiaannames zijn nooit ver weg. In het veelgenoemde Wonen 4.0 plan stond expliciet aangegeven dat met hervormingen op de woningmarkt gewacht moest worden totdat de economie weer een stijgende lijn laat zien. Eerst groei, en dan pas hervormen. De opstellers schreven vorig jaar dat zij verwachten dat dit in 2015 zal zijn. De recente ophef over de markthuurmaatregel bij sociale huur illustreert dat maatregelen die steunen op zo’n groeigedachte bij dalende prijzen andere gevolgen hebben dan bedoeld en ook regionaal heel gedifferentieerd uitvalt. Het leidt juist tot verdere investeringskrimp, bij de corporaties, maar ook bij private investeerders die zich terugtrekken uit studentenwoningen.

Op de vastgoedmarkten lijkt al jaren geleden sprake te zijn geweest van een schok die de werking van de vastgoedmarkten voorgoed heeft veranderd. Met het vasthouden aan oude zekerheden en te blijven hopen dat de groei vanzelf terugkomt, komen we niet verder.

Het systeem is al gewijzigd. Mensen (huurders, kopers, bedrijven, beleggers) hebben hun gedrag al veranderd. Waar voorheen het kopen van een woning als investering en verdienmodel werd gezien, is nu bekend dat dit door het risico op prijsdaling ook een verliesmodel kan zijn. Zonder perspectief om lang in een woning te kunnen blijven, is het niet aantrekkelijk om nu op de koopmarkt te starten of door te stromen, zelfs als er wel financiële mogelijkheden zijn. De woonvraag blijft, maar de investeringsvraag is voorlopig helemaal weg. Daarboven op komt de structurele demografische verandering van de vergrijzing.

Dit moet worden geaccepteerd. Het huidige plannings- en ontwikkelsysteem mist vooralsnog deze veerkracht, en heeft zich nog niet kunnen aanpassen. Paradoxaal genoeg leidt daardoor juist de hoop en verwachting van herstel tot uitblijven van dit zo gewenste herstel.

Leonie Janssen-Jansen is als universitair hoofddocent Planologie aan de Universiteit van Amsterdam