Waar ging het mis?

Grootse ambities in de vastgoedfinanciering gekoppeld aan een ‘no-nosense mentaliteit’ trokken een lieflijk samenwerkingsverband van spaarbankjes het moeras in.

Spanje, Murcia, 12-10-2006 Het mislukte vastgoedproject Mosa Trajectum nabij Murcia. Projectontwikkelaar Ronald Ras heeft in Spanje een claim van 408 miljoen euro ingediend tegen de Utrechtse bank-verzekeraar SNS. Ontwikkelaar Ronald Ras houdt de vastgoedtak van SNS, SNS Property Finance, verantwoordelijk voor de teloorgang van zijn golfresort. Hij claimt dat SNS het contract heeft geschonden door eenzijdig de financiering van het project op te zeggen. Mosa Trajectum moest het grootste golfresort worden van Spanje, met 2000 luxe villa's, meerdere golfbanen, een winkelcentrum, hotels en een sportinstituut onder leiding van Johan Cruyff. Inmiddels is het terrein desolaat en wordt het terrein overwoekerd met onkruid.
Spanje, Murcia, 12-10-2006 Het mislukte vastgoedproject Mosa Trajectum nabij Murcia. Projectontwikkelaar Ronald Ras heeft in Spanje een claim van 408 miljoen euro ingediend tegen de Utrechtse bank-verzekeraar SNS. Ontwikkelaar Ronald Ras houdt de vastgoedtak van SNS, SNS Property Finance, verantwoordelijk voor de teloorgang van zijn golfresort. Hij claimt dat SNS het contract heeft geschonden door eenzijdig de financiering van het project op te zeggen. Mosa Trajectum moest het grootste golfresort worden van Spanje, met 2000 luxe villa's, meerdere golfbanen, een winkelcentrum, hotels en een sportinstituut onder leiding van Johan Cruyff. Inmiddels is het terrein desolaat en wordt het terrein overwoekerd met onkruid.

Alsof hij zichzelf er nog eens van moest overtuigen. SNS Reaal is geen bedrijf dat uit is op winstmaximalisatie, vertekde toenmalig financieel bestuurder Ronald Latenstein in mei 2006 aan de Volkskrant. De bank en verzekeraar was net naar de beurs gegaan. Het leverde ruim 1 miljard euro op. SNS gaat niet ineens veranderen, benadrukte de bestuurder, SNS Reaal zal blijvend maatschappelijk verantwoord ondernemen. „We willen voorspelbaar zijn”, zei Latenstein, „met een gestage groei en een laag risicoprofiel.”

Een paar maanden later koopt het bedrijf voor 810 miljoen euro vastgoedfinancier Bouwfonds Property Finance van ABN Amro. In één klap is de bank de grootste financier van vastgoed in Nederland. Voor bestuursvoorzitter Sjoerd van Keulen van SNS Reaal is dat nog niet genoeg. Weg met de bescheidenheid, met dat ingetogen bankieren.

SNS Reaal komt voort uit de Samenwerkende Nederlandse Spaarbanken en Reaal, een financiële groep die zijn wortels in de vakbeweging heeft. Onder Van Keulen zou de bank haar vleugels uitslaan. Het buitenland veroveren, een wereldspeler zijn. „Wij zien Bouwfonds Property Finance als een zeer professionele organisatie die met haar slagvaardigheid en no-nonsense mentaliteit uitstekend past bij onze onderneming”, licht Van Keulen de overname toe.

De grootse vastgoedambities van de bank en verzekeraar hebben nu tot de ondergang van het hele concern geleid. De miljoenenverliezen bij SNS Property Finance stapelden zich de afgelopen jaren op. De ene na de andere projectontwikkelaar aan wie het bedrijf tientallen tot honderden miljoenen had geleend, viel om. Moederbedrijf SNS Reaal bleef met rotzooi achter en zag de uitgeleende bedragen vaak niet meer terug. Vrijdag maakte minister Dijsselbloem (Financiën, PvdA) bekend dat hij de bank per direct nationaliseert, omdat ze anders „onherroepelijk” onderuit zou zijn gegaan. Het kost de Staat 3,7 miljard euro.

Natuurlijk zat het SNS Reaal de afgelopen jaren, net als andere banken, ook niet mee. Een financiële crisis, een economische crisis én een vastgoedcrisis. Zie dan nog maar eens goede resultaten te behalen. Maar bij de vastgoedtak van SNS Reaal lijken er de afgelopen jaren, meer dan bij andere banken, grote risico’s te zijn genomen. Bovendien schoot de controle op die risico’s ernstig tekort.

Deze krant sprak de afgelopen maanden met verschillende projectontwikkelaars, medewerkers en voormalig medewerkers van de bank en kreeg inzage in interne documenten van de bank over de situatie bij Property Finance. Het leverde een onthutsend beeld op.

Volgens vastgoedondernemers was er geen bank waar zo makkelijk zo veel geld geleend kon worden als bij SNS Property Finance. Iedereen met mooie plannen kon bij de bank terecht. Er waren interne procedures die moesten voorkomen dat de bank een te groot risico zou lopen bij het verstrekken van de vastgoedkredieten, maar uit eerdere reconstructies van deze krant bleek dat daar meermaals van werd afgeweken. Klanten werden onvoldoende doorgelicht. De voortgang van bouwprojecten werd niet goed in de gaten gehouden, kostenoverschrijdingen laat opgemerkt. Fraude werd niet of laat geconstateerd. De bank deed zaken met verdachte ondernemers. In een aantal noodlijdende projecten is bovendien met goedkeuring van de bank miljoenen aan commissies betaald.

Een pregnant voorbeeld is het immense krediet dat projectontwikkelaar Roger Lips uit Uden kreeg. De Brabander paste qua ambities uitstekend bij Property Finance. Hij bouwde het langste winkelcentrum van Europa: The Wall, langs de snelweg tussen Amsterdam en Utrecht. In totaal kreeg Lips bij Property Finance rond de 370 miljoen euro aan krediet. Een deel van dat krediet – rond de 200 miljoen – nam de bank over bij de aankoop van Property Finance in 2006. Maar onder SNS Reaal kreeg hij nog eens zo’n 170 miljoen euro aan leningen.

In sommige gevallen gebeurde dat tegen adviezen van het eigen risicomanagement in. Zo kreeg de ondernemer in 2007 een krediet van 95 miljoen euro voor de aankoop van honderden woningen, terwijl de bank wist dat de huuropbrengsten ervan onvoldoende waren om de rente- en exploitatielasten af te dragen. Het hoorde bij de cultuur van Property Finance, ook al onder de eerdere eigenaar. Jaren ervoor, bij de verstrekking van het krediet voor winkelcentrum The Wall, voldeed Lips niet aan de afgesproken voorwaarden. Hij moest van Property Finance 30 procent van het project hebben verhuurd om geld te kunnen krijgen voor de bouw en ontwikkeling van het winkelcentrum. Lips bleef steken op slechts 8 procent. Geen probleem. Property Finance zag voldoende potentie in het project en maakte het geld over. In totaal ging het hier om een krediet van 133 miljoen euro.

Het mislukte winkelcentrum werd in mei vorig jaar door Property Finance overgenomen. De Staat is dus sinds vrijdag eigenaar van The Wall. En Roger Lips? Hij betaalt al sinds mei 2010 geen rente en aflossing meer en heeft nog een schuld van 200 miljoen euro bij de bank.

De bank kent nog veel meer klanten als Lips. Van het vastgoedfonds Homburg Invest van Richard Homburg heeft Property Finance nog zo’n 245 miljoen euro tegoed. Ondernemer Ronald Ras moet nog 130 miljoen euro terugbetalen. En ontwikkelaar Cees Priem heeft nog een schuld van rond de 60 miljoen euro.

Priem leende dat geld om in Spanje villa’s en appartementen te bouwen voor mensen die oud willen worden in de Spaanse zon. Eind december 2007 ging Priem failliet, maar bij hem viel weinig te halen. Dat wist Property Finance al vanaf de eerste kredietaanvraag. In die kredietaanvraag van december 2004 stond dat Priem en zijn zakenpartner nauwelijks vermogen hadden. Eventuele garanties voor de verstrekte financiering hebben daarom „enkel een morele waarde”, stond in de kredietaanvraag.

Het project van Cees Priem is één van de veertien projecten die een gespecialiseerd forensisch onderzoeksbureau sinds 2009 op verzoek van SNS heeft doorgelicht. In alle veertien projecten bleek sprake van misstanden. Ook de Fiscale inlichtingen- en opsporingsdienst (FIOD) is inmiddels een onderzoek gestart naar vastgoedprojecten van de bank. Premier Rutte noemde „mismanagement” van SNS-bestuurders gisteren de oorzaak van de nationalisatie. Bestuursvoorzitter Ronald Latenstein, financieel bestuurder Ference Lamp en president-commissaris Rob Zwartendijk waren toen al afgetreden.