De kwaal als middel voor de woningmarkt

Een klein hoeraatje voor de woningmarkt? Met een verwachte daling van de woningprijzen van 7 procent in 2013 kan de huizensector wel een steuntje in de rug gebruiken. Eind dit jaar zal de gemiddelde woningprijs met ongeveer een kwart zijn gedaald sinds de kredietcrisis. Het geven van een hypotheek, door de huizenkoper, is door alle overheidsmaatregelen lastiger geworden. De stijgende maandlasten, vooral door een hogere verplichte aflossing, zorgen ervoor dat met het zelfde inkomen minder kan worden gekocht dan voorheen.

De hypotheeknemer, meestal de bank, heeft zijn eigen problemen. In de jaren voor de kredietcrisis kon het volume van hypotheekleningen op de balans makkelijk worden uitgebreid door leningen te verpakken en door te verkopen. Door deze ‘securitisatie’ kwam er weer ruimte op de balans voor nieuwe kredieten.

Dit securitiseren haperde nogal tijdens en na de crisis. Maar de markt komt weer op gang. Vorige week plaatste de bank NIB Capital bij beleggers met succes Dutch MBS XVIII: een pakket hypotheken ter waarde van 526,5 miljoen euro. ABN Amro heeft een programma lopen voor dergelijke ‘mortgage backed securities’ met en zonder nationale hypotheekgarantie, en zelfs een met hypotheken van zelfstandige ondernemers. Waarom de betrokken entiteiten van de bank Goldfish, Fishbowl, Dolphin, Beluga en Oceanarium heten is overigens een raadsel. Elk beestje moet een naampje hebben, maar het is wellicht raadzaam om de zaak niet nodeloos geheimzinnig te doen lijken. Het publiek is nog steeds wat nerveus over dit soort activiteiten.

Er is wél wat veranderd. Het hypotheekpakket dat NIBC vorige week aan beleggers verkocht heeft een nieuw keurmerk: het Prime Collateralised Securities (PCS)-label. Deze internationale waarborg is nog jong en probeert te verzekeren dat er, om het maar in goed Nederlands te zeggen, geen troep verkocht. Alle leningen die worden verpakt en in de markt worden gezet hebben een aardse oorsprong. Autoleningen, hypotheken en dergelijke. Ingewikkelde afgeleiden daarvan, of puur synthetische producten waarbij er eigenlijk helemaal geen fysieke oorsprong van de lening meer is, zijn van het keurmerk uitgesloten. In Nederland zelf is er inmiddels de Dutch Securitisation Association die met standaards mee moet helpen de markt gezond te houden.

Terug naar de huizenmarkt. Waar de banken langzamerhand wat meer lucht krijgen om hypotheekleningen te verstrekken, blijft het absolute niveau van de hypotheken in Nederland zeer hoog. De laatste gegevens over 2012 suggereren dat het volume van de hypotheken nog steeds toeneemt, met 2 procent, terwijl de huizenprijzen daalden. Dat is verklaarbaar want het aantal huizenbezitters groeit nog steeds. Maar een totale hypotheekschuld die het bruto binnenlands product evenaart is best link.

Het vergt een lange adem die totale schuld af te bouwen naar een aanvaardbaarder niveau, en de verplichte aflossing is daar een middel voor. Het stabiliseren van de woningmarkt in de tussentijd, inclusief een gezonde financiering, kan helpen. Dat daar securitisatie voor nodig is, het middel dat bijdroeg aan alle problemen van de kredietcrisis, lijkt op zijn minst wat ongemakkelijk. Wie weet gaat het nu beter en transparanter. Met het idee is namelijk weinig mis. Als het maar niet opnieuw op hol slaat.

De redacteuren Maarten Schinkel en Menno Tamminga schrijven in deze wisselcolumn over economische ontwikkelingen.

    • Maarten Schinkel