Hoe Roger Lips de grootste klant van SNS werd

Ondernemers kregen grote kredieten van SNS Reaal.Ook als ze niet kredietwaardig waren, zoals vastgoedonder-nemer Roger Lips. Eind 2011 had de bank nog 370 miljoen euro van hem tegoed.

Inge van Kemenade heeft vakantie in Spanje als haar manager facilitaire zaken belt. De Brabantse is eigenaar van Topshelf, een keten van sportwinkels – megastores – op industrieterreinen en bij uitvalswegen.

Ze hoort dat ze binnen een paar minuten foto’s op haar telefoon zal zien verschijnen en er niet van moet schrikken. Dat gebeurt toch. Van Kemenade: „Ik zei: ‘Ik boek direct een vliegtuig terug naar Nederland’.”

Het is 15 augustus 2008, de dag van de vooroplevering van haar nieuwe winkel in een opvallend lang en glazen gebouw aan de A2 bij Utrecht. De beelden op haar telefoon laten een vloer van 7.500 vierkante meter zien met daarop een centimeters hoge laag water waarop planken drijven. Het water trekt dan al in de betonnen muren.

Het opvallende winkelcentrum heet The Wall. Het is een van de mislukte vastgoedprojecten die Property Finance, dochterbedrijf van SNS Reaal, de afgelopen jaren enthousiast financierde en waardoor de bank en verzekeraar nu in de problemen zit. SNS Reaal nam bij de financiering van vastgoed veel risico.

Ondernemers kregen grote kredieten, ook als ze niet aan alle voorwaarden voldeden. Sommige medewerkers van de risicoafdelingen van de bank waarschuwden daar wel eens voor. Maar dat had vaak weinig effect, blijkt uit documenten en gesprekken die deze krant voerde met betrokkenen.

De leningen die vastgoedondernemer Roger Lips kreeg, zijn daar een goed voorbeeld van. Lips is de ontwikkelaar van The Wall en van andere grote vastgoedprojecten die de bank financierde. In totaal heeft Property Finance halverwege 2012 nog 3,1 miljard euro uitstaan aan vastgoedleningen in Nederland. In het buitenland gaat het om ruim 1,7 miljard euro, blijkt uit de meest recente cijfers van SNS Reaal.

Van Roger Lips had de bank eind 2011 nog 370 miljoen euro tegoed, blijkt uit interne documenten. Lips was daarmee de grootste Nederlandse kredietnemer van Property Finance. De manier waarop hij miljoenen aan krediet wist te krijgen, is volgens oud-medewerkers van de bank exemplarisch. Maar hoe kan één ondernemer zoveel geld meekrijgen bij een relatief kleine bank?

Roger Lips (48) is niet zomaar in het vastgoed beland. Hij heeft er voor gestudeerd, blijkt uit zijn cv. Hij studeerde bedrijfseconomie in Tilburg en volgde begin jaren negentig een masteropleiding Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Ook werkt hij korte tijd bij Bouwfonds Property Finance als ontwikkelaar, vertellen oud-medewerkers van het bedrijf, voor hij midden jaren negentig voor zichzelf begint. Bij zijn voormalige werkgever Bouwfonds Property Finance klopt hij dan aan om zijn zaken te financieren.

Die eerste jaren leent de ondernemer uit Uden relatief kleine bedragen. Een paar miljoen in 1997 voor de ontwikkeling van een bioscoopcomplex in Spijkenisse. Een miljoen of vijf in 1999 voor de ontwikkeling van een kantoorpand in Den Bosch en bijvoorbeeld acht miljoen euro in 2006 voor het ontwikkelen van een appartementencomplex in Nieuwegein. Veel van deze kredieten erft SNS Reaal als ze in de zomer van 2006 Bouwfonds Property Finance koopt van ABN Amro.

Ook voor The Wall, het langste winkelcentrum van Europa, leent Lips veel geld. Eerst bij Property Finance, als het nog onderdeel van ABN Amro is. Hij heeft al een lening van ruim 20 miljoen euro, voor de grond en de ontwikkeling van het project. Net voor SNS Reaal Property Finance koopt, klopt Lips er aan voor een enorme verhoging van het krediet tot ruim 124 miljoen euro. Daarvan is 93,3 miljoen euro bedoeld voor de bouwkosten van The Wall. Er wordt afgesproken dat het laatste bedrag pas zal worden vrijgegeven als minstens 30 procent van de commerciële ruimte in het gebouw onherroepelijk is verhuurd, zo blijkt uit interne stukken.

De afdeling risicomanagement van Bouwfonds waarschuwt op 14 juli 2006 in een memo voor de risico’s van de kredietverstrekking. Een verhuur van 30 procent van de commerciële ruimte is niet genoeg, staat er. De cashflow van The Wall zal pas bij 50 procent verhuur toereikend zijn om de rente te kunnen betalen.

In de kredietaanvraag van Lips staat ook nog eens dat in de praktijk nog maar 8 procent van de ruimte is verhuurd en dat over 75 procent van de ruimte wordt onderhandeld. De toezeggingen van potentiële huurders zouden volgens Lips wel „vrij hard” zijn. Er wordt ook gemeld dat twee beoogde verhuurders een hotelketen en een gokexploitant zijn, waarvoor het gemeentelijk bestemmingsplan eerst zou moeten worden aangepast. Ondanks dit alles adviseert het risicomanagement positief: de vastgoedondernemer is immers ervaren, de lening is niet heel hoog gezien de waarde van het project en ook wordt uitgegaan van een vrij hoge winst op het project: 31,5 miljoen euro. Op 5 september 2006 is het krediet rond. Met een totale financiering van circa 180 miljoen euro is Lips daarmee één van de grootste Nederlandse klanten van Property Finance. SNS Reaal heeft dan net een maand eerder aangekondigd Property Finance over te nemen.

Voor Roger Lips verandert er weinig. SNS Property Finance is nog steeds erg blij met hem als klant. Zonder al te veel moeite kan hij miljoenen lenen om grondposities te kopen, bestaande projecten over te nemen of om nieuwe vastgoedprojecten te ontwikkelen. Dat is opvallend omdat uit memo’s van de risicoafdelingen van de bank blijkt dat de solvabiliteit, de rentabiliteit en de liquiditeit van de vastgoedondernemer steeds als matig of onvoldoende worden beoordeeld. Zijn eigen vermogen is nihil. Maar in de boeken weet Lips dat jaar na jaar op te krikken door herwaarderingen. Hij laat partijen zijn bezittingen opnieuw beoordelen en de meerwaarde die dat oplevert zorgt ervoor dat zijn eigen vermogen er in de boeken prima uit ziet.

De herwaarderingen zijn door de risicoafdelingen van de bank ook steeds als risico onderkend. Maar het is de kredietcommissie van SNS Reaal die uiteindelijk over de kredietverstrekkingen gaat. Volgens bronnen moesten alle vastgoedkredieten boven de 25 miljoen euro door de kredietcommissie van SNS Reaal worden goedgekeurd. Een woordvoerder van de bank zegt daarover: „De hoogte van het bedrag was niet de enige variabele die dat bepaalde.” Ook kleinere, risicovolle kredieten moesten soms door de kredietcommissie van het moederbedrijf worden goedgekeurd, of als het bijvoorbeeld een nieuwe klant betrof.

In die kredietcommissie zat altijd iemand namens de raad van bestuur van het moederbedrijf. De eerste jaren was dat huidig bestuursvoorzitter Ronald Latenstein, portefeuillehouder Rien Hinssen zat er in en na diens vertrek in april 2011 was dat huidig financieel bestuurder Ference Lamp. De raad van bestuur heeft dus alle grote vastgoedkredieten die SNS Property Finance verstrekte, goedgekeurd.

Begin 2007 vraagt Lips om een krediet van 95 miljoen euro voor de overname en het beheer van een portefeuille met honderden woningen van twee woningstichtingen. In een memo van 9 februari waarschuwt de afdeling risicomanagement van de bank dat de huuropbrengsten van de woningen onvoldoende zijn om de rente- en exploitatielasten te dragen. Toch gaat de kredietcommissie akkoord. Op 22 februari 2007 krijgt Lips het krediet.

In september 2008 krijgt de ondernemer van de bank 6,6 miljoen euro voor de aankoop en ontwikkeling van appartementen, kantoren en een winkelcentrum op een haventerrein van bijna 100.000 vierkante meter in Duisburg. Zelfs in het najaar van 2009 verstrekt de bank nog kredieten aan Lips. Het is het jaar na de staatssteun aan de bank. De kredietcrisis is in volle gang. SNS Reaal heeft net aangekondigd alle vastgoedkredieten, in ieder geval die in het buitenland, te gaan afbouwen.

Het is ook het jaar waarin Inge van Kemenade met Lips probeert afspraken te maken over de geleden schade van haar sportwinkel. De oplevering van The Wall liep veel vertraging op. Er zou een gat in de wand worden opengelaten om tijdens de verbouwing alle spullen snel en makkelijk het pand in te krijgen. Nog voor de verbouwing kan beginnen in oktober 2008, blijkt dat gat ineens dicht.

„Er zou een goederenlift komen in het pand. Het werd een personenlift. Uit kostenoverweging denk ik, maar door al deze zaken ontstond nog meer vertraging. Ik werd door Lips gedwongen open te gaan en huur te betalen. Ik moest goederen annuleren, had hoge voorraden, moest kortingen geven aan klanten.”

Op 23 september 2009 verhoogt de bank de financiering aan Lips voor The Wall nog maar eens met 8,9 miljoen euro naar 133,2 miljoen euro. De ontwikkelkosten van het megaproject waren overschreden, vandaar. De winst op het project wordt op dat moment geschat op rond de 15 miljoen euro. De bank verhoogt wel de rente op de lening, mogelijk omdat het risico inmiddels toch wat hoger wordt ingeschat.

In 2010 ziet de bank in dat ook de verwachte winst van 15 miljoen op The Wall niet meer realistisch is. Het staat in een zogenoemde ‘relatierevisie’ van de afdeling risicomanagement van SNS Property Finance van juli van dat jaar. De huurinkomsten zijn onvoldoende om de rentelasten te kunnen betalen, staat er. Het is dezelfde conclusie die het risicomanagement van Bouwfonds vier jaar ervoor al trok en waarna er toch krediet werd verstrekt.

In mei 2010 stopt Lips met het betalen van rente en aflossing over de verstrekte leningen. Sindsdien onderhandelen de projectontwikkelaar en de bank over het verlengen van leningen en het verkopen van vastgoed om leningen af te lossen. Dat gaat moeizaam, zeggen betrokkenen. Lips heeft weinig zin om zijn spullen van de hand te doen. Hij heeft een vrij sterke positie. Hij heeft zoveel geld van de bank geleend dat ze hem moeilijk kunnen laten vallen.

In mei 2012 koopt de bank samen met bouwmiljardair Dik Wessels het mislukte winkelcentrum langs de snelweg van Lips voor 90 miljoen euro. Dat bedrag lost Lips vervolgens af op de ruim 133 miljoen euro die hij voor The Wall heeft geleend. In totaal heeft Lips nog een schuld van circa 200 miljoen euro aan de bank.

In samenwerking met Wessels probeert SNS Reaal het winkelcentrum nu vol te krijgen om het op een geschikt moment te kunnen verkopen en nog zoveel mogelijk geld terug te krijgen. Ruim 40 miljoen euro heeft SNS al op het project verloren.

Lips wilde niet aan dit artikel meewerken. Een woordvoerder van SNS Reaal laat weten niet op individuele dossiers te reageren.

Reageren kan via onderzoek@nrc.nl