Tot de huizencrisis kon alles

Tot 2008 profiteerde bijna iedereen van de stijgende huizenprijzen. Een Tweede Kamercommissie onderzoekt of de overheid had moeten ingrijpen.

Tijdens de vette jaren vóór de kredietcrisis had de Nederlandse woningmarkt iets weg van een nationaal kartel.

De vraag naar huizen steeg mee met de welvaart, terwijl gemeenten, bouwbedrijven en projectontwikkelaars voorzichtig waren met nieuwbouw. Door het woningtekort, en belangrijke factoren zoals de lage rente en ruimere hypotheken, stegen de huizenprijzen hard: in de tweede helft van de jaren negentig zelfs met 10 tot 18 procent per jaar. De grondprijzen en bouwkosten volgden de vraag naar duurdere huizen.

Bijna iedereen profiteerde van de krapte op de markt – gemeenten, bouwbedrijven en ontwikkelaars, maar ook banken, makelaars, notarissen én huiseigenaren. Totdat de piek in 2008 werd bereikt en de prijzen begonnen te zakken.

Dat beeld schetsten meerdere deskundigen gisteren en afgelopen vrijdag voor de Commissie Huizenprijzen. „Het is nogal wat”, zei commissielid Betty de Boer, Tweede Kamerlid voor de VVD, onthutst.

In twee dagen ontving de parlementaire onderzoekscommissie onder leiding van Kees Verhoeven (D66) 27 deskundigen op rij. Doel was om grip te krijgen op de totstandkoming van de huizenprijzen.

Stellig was ambtenaar Ted Zwietering, die sinds eind jaren zeventig directiefuncties bij de ontwikkelbedrijven en woondiensten van de gemeenten Amsterdam, Leiden en Den Haag heeft vervuld. Volgens Zwietering hebben lokale overheden begin jaren negentig bewust hun bouwkostenbeleid afgeschaft en hun expertise „verkwanseld”.

Gemeenten gingen hun grondwaarden namelijk berekenen als een vast percentage, gemiddeld 30 procent, van de verkooprijzen van nieuwbouw. Ze kregen een belang bij hogere verkoopprijzen; niet bij scherpere concurrentie of kostenbeperking in de bouw.

„De gemeentelijke overheid heeft zich de laatste 25 jaar in het geheel niet bemoeid met de bouwkosten”, zei Zwietering. „Gemeenten zijn meer transparantie en openheid over de contracten (met aannemers, red.) echt uit de weg gegaan.”

Een wijdverbreid systeem van bewuste prijsbeïnvloeding is achteraf niet hard te maken, zeggen Zwietering en andere deskundigen. Partijen die wel wilden bouwen, stuitten ook op beschermde grond. Het woningtekort was bovendien zo groot dat er honderdduizenden woningen extra nodig waren geweest om de prijsstijging te dempen, zei directeur Co Poulus van ABF Research.

Hoofdvraag van de commissie is of de overheid iets had kunnen of moeten doen om de crisis in de woningmarkt te voorkomen. Geen vanzelfsprekende vraag; overheidsingrijpen in de vrije markt ligt gevoelig. „De overheid heeft geen idee wat de juiste vraagprijs dan zou moeten zijn”, zei econoom Gerbert Hebbink van De Nederlandsche Bank.

Als een op de vijf huiseigenaren – 800.000 van de vier miljoen – tegen een potentiële restschuld op zijn hypotheek aanhikt, kun je als overheid niet langer wegkijken, wierp voorzitter Verhoeven tegen.

Wat de Rijksoverheid jaren eerder had moeten doen, was het afschaffen van de prijs opdrijvende hypotheekrenteaftrek, zeiden meerdere deskundigen. Ook had de overheid tophypotheken die speciaal werden ontworpen om te profiteren van maximale aftrek, moeten verbieden.

Nu de overheid dan eindelijk zowel de aftrek als de leenruimte gaat beperken, is het op het verkeerde moment, zegt hoogleraar huisvestingssystemen Peter Boelhouwer. „Beperkende maatregelen zullen de crisis alleen versterken. Je kunt nu beter licht investeren.”

Als de overheid de golfbewegingen van de economie wil dempen, is de besluitvorming altijd een paar jaar te laat, zei Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar woningmarkt. Het gevolg is dat de conjunctuur juist wordt versterkt.

Toch is Conijn juist vóór hervorming van de woningmarkt op dit pijnlijke moment. „Als het straks economisch beter gaat, is hervormen dan politiek weer niet haalbaar. We moeten er nu doorheen.”

    • Eppo König