Zoeken naar 'lucht' in de huizenmarkt

Een huis is een kwart minder waard dan in 2008. Kan de prijs nóg verder zakken? De Tweede Kamer heeft nu een commissie die dat onderzoekt. Vandaag praat ze erover.

Redacteur Woningmarkt

Amsterdam. Voor de verandering kon de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) gisteren spreken van een „uitstekend laatste kwartaal van 2012”. Maar toch bleven de huizenprijzen dalen – met 1 procent.

De gemiddelde huizenprijs is nu 207.000 euro, bijna 7 procent lager dan een jaar geleden, en 16 procent lager in vergelijking met de top van de woningmarkt in 2008. Omdat de huizenprijzen al die tijd ook niet mee stijgen met de inflatie, zou je er nog 10 procent bij kunnen optellen. Een gemiddeld huis zou dan in minder dan vijf jaar ruim een kwart van zijn waarde hebben verloren.

Een rekensommetje met hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke geeft een idee van de macro-economische schade. De nationale hypotheekschuld is bijna 650 miljard euro. De waarde van de onderliggende woningen zal ongeveer anderhalf keer zo hoog zijn, zeg 1.000 miljard euro, omdat een deel van de hypotheken al is afbetaald. Sinds 2008 is met de daling van 16 procent dus 160 miljard euro verdampt en zelfs 260 miljard als je de inflatie meetelt.

Hoeveel kunnen de huizenprijzen nog dalen? Zit er nog ‘lucht’ in de woningmarkt, en zo ja, waar?

Die vraag zullen Francke en 26 andere deskundigen vandaag en maandag in Den Haag bespreken met de commissie Huizenprijzen. Deze parlementaire onderzoekscommissie onder leiding van Kamerlid Kees Verhoeven (D66) doet onderzoek naar „het (eventueel) uiteenlopen van kosten en prijzen”. Deze behoedzame formulering van de onderzoeksopdracht zegt iets over de gevoeligheid van het thema. „Toen we net begonnen, kreeg ik tientallen mailtjes van bouwbedrijven, gemeenten en andere partijen. „Ze vroegen: jullie gaan ons toch niet beschuldigen van iets?”

Nee, het is geen parlementaire enquête, benadrukt Verhoeven. De Tweede Kamer reserveert jaarlijks 1,1 miljoen euro voor eigen onderzoek. Dit jaar bestudeert de politiek ICT-projecten bij de overheid, het klimaat- en energiebeleid en de huizenprijzen. „Er zijn de afgelopen jaren zulke prijsschommelingen op de woningmarkt geweest”, zegt Verhoeven. „Dit onderzoek kan helpen bij de vraag of je daar in de toekomst beleid op wil maken.” In april moet het „eerste integrale rapport” af zijn.

De gangbare opvatting is: er zit een luchtbel in de woningmarkt door al die aflossingsvrije tophypotheken die banken tot aan de crisis hebben verstrekt. Meer kredietruimte schept meer vraag en heeft de prijzen flink opgestuwd – net als de hypotheekrenteaftrek.

Ook het Internationaal Monetair Fonds (IMF) waarschuwde Nederland al in april 2008 voor een huizenmarktcrisis. Volgens het IMF was de stijging van de prijzen tussen 2003 en 2007 voor 30 procent „onverklaarbaar”. Waarop het Centraal Planbureau (CPB) nog diezelfde maand een eerder onderzoek herhaalde en schreef dat de prijzen tussen 1980 en 2007 „fairly well” met vraag en aanbod te verklaren waren.

De totstandkoming van huizenprijzen is een Jumbopuzzel, leert een rondgang langs de sprekers in Den Haag. Dr. Peter Neuteboom van de Erasmus Universiteit Rotterdam zegt juist dat banken aan de vraag naar hogere hypotheken zijn tegemoetgekomen – en niet andersom. De lage hypotheekrente, de inkomensstijging en de huurstijgingen in de corporatiesector in de jaren negentig deden de vraag naar koopwoningen stijgen. Banken gingen het tweede inkomen, vaak van werkende vrouwen, meetellen voor de hypotheek. „En toen de grootste hausse rond 2001 voorbij was, kwamen banken met steeds goedkopere hypotheken.”

Gemiddeld bestaat de prijs van een nieuwbouwwoning voor ongeveer 70 procent uit bouwkosten en voor 12 procent uit het bouwrijp maken van de grond, volgens het Economisch Instituut voor de Bouw. „Op langere termijn stijgen de bouwkosten ieder jaar een procent meer dan de inflatie”, zegt directeur Taco van Hoek. „Het feit dat die kosten hoger uitvallen komt vooral door hogere kwaliteitseisen en het bouwen op steeds lastigere locaties – neem de wijk IJburg in Amsterdam, die geheel uit het water is gewonnen.”

Het verschil tussen bouwkosten en marktprijs wordt vooral bepaald door de grond. In het centrum van Amsterdam is die tweehonderd keer zo duur als in Oost-Groningen, schreef het CPB in 2010. Tussen 1985 en 2007 is dit prijsverschil meer dan verdubbeld; sinds de crisis is het verschil alleen nog maar groter geworden.

„Nu moeten sommige gemeenten hun grond eigenlijk verkopen voor afbraakprijzen om hun nieuwbouwproductie op peil te houden”, zegt hoogleraar grondbeleid Willem Korthals Altes. „De vraag is of ze de bestaande inwoners daar een plezier mee doen. Het blijven toch kiezers – ook dat speelt een rol.”