Sociale huurwoningen hoeven niet zo groot

Sociale huurwoningen die te groot zijn, kunnen naar de vrije sector. Woningcorporaties moeten kleiner bouwen, zegt Bert Karel Deuten.

Tot op heden wordt de huurwaarde van een sociale huurwoning berekend aan de hand van het Woning Waarderingsstelsel met punten op basis van de grootte van de woonkamer en slaapkamers, de kwaliteit van de buurt en de technische staat van de woning. Aan de hand van die punten wordt de hoogte van de huursom bepaald. Een sociale huurwoning heeft maximaal 142 punten, wat overeenkomt met een huur van 664,66 euro per maand.

De afgelopen jaren hebben de corporaties veelvuldig sociale huurwoningen ontwikkeld, die verder gaan dan de minimale eisen en ook in de vrije sector huur verhuurd zouden kunnen worden. Dit was gebaseerd op het ideaal dat er in de sociale huursector best meer luxe geboden mocht worden. Bovendien zijn corporaties bang dat kleine huurwoningen op de lange termijn niet onverkoopbaar zijn.

Corporaties konden deze onrendabele topwoningen compenseren door de ontwikkeling van koopwoningen. Met het instorten van de woningmarkt valt die compensatie weg.

Het probleem is dus niet dat er te weinig huurwoningen zijn in de vrije sector zijn, maar dat die in de sociale huursector aangeboden worden. Gevolg is dat het voor institutionele beleggers niet interessant is om op de Nederlandse markt in huurwoningen in de vrije sector te investeren. Buitenlandse investeerders zijn in Nederland niet te vinden en Nederlandse investeerders beleggen overal in de wereld in huurwoningen behalve in Nederland.

Het nieuwe regeerakkoord stelt het Woonwaarderingsstelsel buiten werking en koppelt de hoogte van de huur aan de WOZ-waarde. Corporaties zullen dan een meer marktconforme huur moeten gaan vragen. Het stimuleert een huurder tot overstap naar een koopwoning. De verborgen subsidie van een onrendabele top uit de hoogtijdagen is niet meer te handhaven en een groot aantal sociale huurwoningen zal uiteindelijk naar de vrije sector moeten gaan. In de nabije toekomst zal dan ook een groot tekort aan betaalbare en rendabele sociale huurwoningen ontstaan.

Een nieuw gebouwde sociale huurwoning hoeft volgens het woonwaarderingsstelsel niet groter dan 65 à 70 m2 te zijn, terwijl de corporaties echter tussen de 100 en 120 m2 bouwen. Die woningen zouden in de vrije sector rond de negenhonderd euro per maand opleveren.

In het regeerakkoord staat dat de huur niet meer mag bedragen dan 4,5 procent van de WOZ-waarde. Uitgaande van circa 660 euro per maand als maximumhuurprijs, moet een sociale huurwoning een WOZ-waarde van 176.000 euro hebben. Een nieuwbouwwoning met die WOZ-waarde is gemiddeld 90 m2 groot.

Een dergelijke woning is voor ongeveer € 80.000,- te bouwen en dan blijft er nog een ton, wel 55 procent van de bouwsom over voor de rest van de stichtingskosten. De woning valt met dezelfde huurprijs 23 m2 groter uit dan bij het woonwaarderingsstelsel. Het nieuwe beleid stelt dus hogere minimumeisen aan een sociale huurwoning dan binnen het huidige WWS.

Typologische studies wijzen uit dat het goed mogelijk is om op 88 m2 woningen te ontwerpen voorzien van drie slaapkamers. Dit zijn compacte woningen, waar vooral zo min mogelijk gangruimte is gemaakt. .

De angst dat kleine sociale huurwoningen geen restwaarde hebben, kan weggenomen worden door voldoende flexibiliteit in te bouwen

Door de koppeling van de huurprijs aan de WOZ-waarde zijn er kansen voor sociale woningbouw en wordt een verstopping op de woningmarkt opgelost.

Bert Karel Deuten is medeoprichter en partner van architectenbureau Sputnik.