Risico's van Franse bouwfraude drongen laat door bij top van SNS

Het onderdeel van bank en verzekeraar SNS Reaal dat vastgoed financiert, was tot 2010 mede-eigenaar van een vastgoedbedrijf in Frankrijk. Dat betaalde hoge commissies in projecten en deed zaken met verdachte makelaars en notarissen. De bank bracht er nooit iets over naar buiten.

Jerôme en Anne Billot hadden tien jaar geleden al eens een vakantiewoning gekocht. Fransen kopen die wel vaker, als belegging. Het land heeft aantrekkelijke fiscale regelingen die bedoeld zijn om met name zelfstandig ondernemers te helpen een fatsoenlijk pensioen op te bouwen.

Het echtpaar woont in Marseille. Hij (44) is anesthesist en zij (44) is verpleegkundige. Ze hebben een volwassen dochter en eentje van 6 jaar. Toen de makelaar die hun het eerdere appartement had verkocht, in de zomer van 2007 in korte tijd drie keer belde om te zeggen dat er nu een ultieme beleggingsmogelijkheid was, zei Jerôme Billot: kom maar langs. Hij kende meer medisch specialisten die op de aanbieding waren ingegaan.

De makelaars van kantoor Apollonia kwamen op een middag vijf uur lang bij het echtpaar op bezoek om de belegging toe te lichten, vertelt de anesthesist. Billot: „Ze praatten heel snel. Ze wisselden telkens van euro’s naar francs en terug. Ze vroegen ons stapels nog oningevulde papieren te tekenen. Met gegarandeerde huuropbrengsten en de belastingvoordelen zou het een ideale belegging zijn. Toen ze weggingen, namen ze alle papieren mee. Zij zouden alles regelen met de bank. Eerlijk gezegd wisten we niet precies waarvoor we hadden getekend.”

Een paar maanden later zag Billot voor het eerst een overzicht van de bank. Hij en zijn vrouw bleken veertien appartementen te hebben gekocht, waarvan twee in het zonnige Roquebrun-sur-Argens aan de Côte d’Azur. De huurinkomsten en het belastingvoordeel wogen lang niet op tegen wat ze maandelijks aan hypotheek moesten aflossen. Hij belde de bank direct om alles terug te draaien. Inmiddels heeft de bank beslag gelegd op hun huis en andere bezittingen. De bank zegt nog 3,2 miljoen euro van het echtpaar tegoed te hebben.

Makelaarskantoor Apollonia is inmiddels de spil in een van de grootste fraudeschandalen met vakantiewoningen in Frankrijk. Het kantoor zou de vakantiewoningen tot 40 procent boven de feitelijke waarde aan particulieren hebben verkocht. Gegarandeerde huuropbrengsten werden niet uitbetaald, of waren lager dan beloofd. Ook zou de makelaar steeds met een enkele leningaanvraag van een koper bij meerdere banken leningen hebben aangevraagd om zo uit naam van een koper zo veel mogelijk woningen te kunnen verkopen. Documenten zouden zijn vervalst om eventuele schulden en leningen van kopers te verbergen.

Het schandaal breidde zich al snel uit. Justitie doet sinds 2008 onderzoek naar de betrokkenheid van notarissen, makelaars en projectontwikkelaars in heel het land. Nu blijkt dat niet alleen Franse instellingen bij de zaak zijn betrokken. Vastgoeddochter SNS Property Finance van bank en verzekeraar SNS Reaal was tot 2010 mede-eigenaar van het vastgoedbedrijf, dat via makelaar Apollonia de appartementen in het zonnige Roquebrun en in andere Franse zonnige en sneeuwoorden verkocht. De kopers van de appartementen kregen niet wat hun beloofd was. En omdat ze de appartementen met geleend geld hadden gekocht, zitten velen nu met schulden die ze niet kunnen aflossen. Twee gedupeerden zouden volgens Franse media zelfmoord hebben gepleegd.

Hoe kwam SNS hierin terecht? De aanwezigheid van de bank in Frankrijk begint met de overname van Bouwfonds Property Finance in 2006. Er ontstaat een nieuwe vastgoeddochter SNS Property Finance, die het financieren, ontwikkelen en exploiteren van vastgoed in het buitenland enthousiast voortzet, waaronder Océanis. Dat is het grootste project van de bank in Frankrijk en is genoemd naar de Franse projectontwikkelaar Océanis. Het gezamenlijk vastgoedbedrijf Océanis SNSPF heet tot en met 2006 nog ODB, met de B van Bouwfonds dus.

Net als veel andere buitenlandse bouwprojecten van SNS kenmerkt ook dit project zich door een slecht beheer van grote, risicovolle kredieten. Het is niet duidelijk of medewerkers van de vastgoeddochter zich hebben verrijkt. Zeker is dat de vele makelaars, projectontwikkelaars en verhuurders met wie Océanis SNSPF samenwerkte, miljoenen aan de vakantiewoningen in bijvoorbeeld Roquebrun hebben verdiend. Ten koste van particulieren als het echtpaar Billot, maar ook ten koste van SNSPF.

Het project Océanis behelst ongeveer zeventien projecten met appartementen, vakantieparken, hotels en bijbehorende parkeerplaatsen. Een ervan betreft de bouw en exploitatie van ruim 300 appartementen in Roquebrun, met op het complex een zwembad en een parkeergarage onder de grond. Een folder met lachende mensen prijst het project aan als een ideale investering.

Maar al vrij snel gaat het mis. Het Frans-Nederlandse vastgoedbedrijf betaalt te veel geld voor de bouwgrond in Roquebrun. Moederbedrijf Océanis koopt de grond in 2004 voor 1,1 miljoen euro. Een jaar later verkoopt Océanis de bouwgrond voor meer dan het driedubbele aan het gezamenlijke vastgoedbedrijf dat er 3,7 miljoen euro voor betaalt. Dit blijkt uit de koopovereenkomst, in het bezit van deze krant.

De Nederlanders financieren de dure bouwgrond zonder officiële leningsovereenkomst. Het blijkt tekenend voor de rest van het project. Er wordt bijvoorbeeld vervolgens een lening verstrekt voor de bouw van de appartementen, op voorwaarde dat de helft ervan wordt voorverkocht. Het geld wordt overgemaakt zonder dat duidelijk is of dit daadwerkelijk het geval was, blijkt uit een ander intern document van de bank.

Als de Franse zakenpartner in geldnood zit, trekt SNS de portemonnee. Océanis gebruikt het geleende geld vooral voor beloningen en om andere financiers tevreden te stellen. De Fransen komen in 2007 bijvoorbeeld miljoenen euro tekort. Het bedrijf vraagt aan de Nederlandse zakenpartner een vooruitbetaling. In een kort bericht vanaf zijn vakantieadres laat de directeur Zuid-Europa van SNSPF, Michiel Olland, op 17 juli via zijn Blackberry weten akkoord te gaan met de vooruitbetaling van „de gevraagde 3 miljoen euro voor managementfees”. Eenderde ervan zal bestemd zijn voor beloningen in het project in Roquebrun.

De Nederlandse vastgoeddochter heeft via het gezamenlijk vastgoedbedrijf zaken gedaan met personen en bedrijven die in verband worden gebracht met fraude. Eigenaar Patrice Cavalier van Océanis wordt al in 2007 in Franse media genoemd in een andere fraudezaak. Drie van de vier makelaars die jarenlang de grootste beloningen opstrijken van Océanis SNSPF zijn betrokken in het landelijke justitieel onderzoek.

Er gaat in de loop der jaren 28 miljoen euro aan commissies van het gezamenlijk vastgoedbedrijf naar Apollonia en 3,6 miljoen euro naar een makelaar die Omnium heet. Die wordt in 2008 eveneens verdacht van oplichting. Ook aan twee verdachte notarissen zijn miljoenen betaald. De beloningen die Océanis SNSPF uitbetaalt in alle projecten zijn sowieso extreem hoog, blijkt uit interne documenten. Gemiddeld maken ze ruim een kwart uit van de projectkosten.

Het patroon van slecht beheer door SNS herhaalt zich ook in bijvoorbeeld de skioorden Flaine en Vallorcine.

SNS Property Finance is er eerst alleen financier van de bouw van de viersterren toeristenverblijven. Net als in andere projecten heeft de oorspronkelijke eigenaar weinig eigen geld en krijgt toch een flinke lening mee. Er wordt afgesproken dat de bouw pas start als de helft van de woningen is verkocht. In de leningaanvraag staat dat dit niet is gehaald, maar wel bijna: 47 procent van de woningen in Flaine is voorverkocht. De lening wordt verstrekt. Later blijkt dat slechts 5 van de 55 woningen zijn voorverkocht. Uiteindelijk wordt SNSPF zelf eigenaar van de skiverblijven. Sinds 2011 probeert ze ervan af te komen.

Na het besluit van de bank en verzekeraar om alle activiteiten in het buitenland af te bouwen, trekt de vastgoeddochter zich uiteindelijk in de zomer van 2010 terug uit het gezamenlijk vastgoedbedrijf. Sindsdien heeft SNS nog bijna 60 miljoen euro tegoed van de Franse zakenpartner.

In een memo van 26 juli 2011 bekijkt de afdeling risicomanagement van SNS Property Finance een nieuw voorstel om deze lening te herstructureren. Daarin staat: de herstructurering „leidt er overigens niet per definitie toe dat alle leningen terugbetaald zullen worden. Het is niet onwaarschijnlijk dat er een restverlies zal zijn”. De Franse projectontwikkelaar verkeert inmiddels aan de rand van faillissement.

Océanis is een van de veertien projecten die op verzoek van de bank door forensisch bureau Holland Integrity Group zijn onderzocht. Het is onduidelijk wat de bank met de bevindingen heeft gedaan. SNS zegt niet in te gaan op individuele dossiers en specifieke transacties.

Het strafonderzoek naar fraude met vakantiewoningen wordt jarenlang breed uitgemeten in de Franse media, maar gaat aan het hoofdkantoor van SNS Reaal voorbij. In een schriftelijke beantwoording van vragen van deze krant stelt de bank pas sinds het begin van dit jaar op de hoogte te zijn van de zaak, via Franse media. Onder meer het Franse dagblad Le Monde schrijft er al sinds begin 2009 regelmatig over.

Pas op 7 juni 2012 wordt in een intern document van de bank voor het eerst de vrees uitgesproken dat de vastgoeddochter in het Franse schandaal wel eens „medeschuldige” zou kunnen worden. De bank heeft er nooit iets over naar buiten gebracht.

    • Esther Rosenberg
    • Tom Kreling