Te laat! Straks zijn huizen echt onbetaalbaar

De huizenmarkt stevent af op een rampzalige samenloop van omstandigheden: starters kunnen haast geen huis meer kopen en huizenbezitters kunnen nog moeilijker van hun huis af. En niemand weet hoe dat gaat uitpakken.

Je hebt nog een kleine twee weken om een huis te kopen. Of eigenlijk maar één week – niet alle makelaars en notarissen zijn met Kerst en in het weekend beschikbaar. En met de eindejaarsdrukte is het sowieso de vraag of je je nog in hun agenda’s kunt wringen.

Maar na 1 januari kan een koophuis zomaar twee keer zo duur worden. Tenminste, wat je maandelijks aan hypotheek betaalt.

Sinds 2011 moet je al minstens de helft van een nieuwe hypotheek in dertig jaar aflossen. Maar vanaf 2013 moeten kopers alles in dezelfde periode terugbetalen om hypotheekrenteaftrek te kunnen krijgen. Daar heeft de Eerste Kamer gisteravond mee ingestemd.

Wel nam de senaat nog een belangrijke, aanvullende CDA-motie aan. Minister Blok (Wonen, VVD) gaat voor eind januari onderzoeken of het na aflossing van de eerste helft écht nodig is de hele hypotheek af te betalen. Wie zou kiezen om niet verder af te betalen, verliest wel zijn recht op hypotheekrenteaftrek. Ook gaat de minister nog kijken of de looptijd van een hypotheek langer dan dertig jaar kan zijn.

De ‘1-januari-angst’ heeft de woningmarkt nog even flink opgepookt. In november werden 9.833 woningen verkocht, maakte het Kadaster gisteren bekend: bijna 16 procent meer dan in oktober. Ook bemiddelaars en banken spreken van een tijdelijke hausse.

Maar wat gebeurt er met de woningmarkt na 1 januari? Niemand weet het precies. Behalve het kabinet dan. De verplichte volledige aflossing is een van „de eerste belangrijke stappen (...) om de woningmarkt weer in beweging te krijgen”, staat in het regeerakkoord. Met een paragraaf van vijfhonderd woorden denkt het kabinet de „heersende onzekerheid” op de koop- en huurmarkt weg te nemen.

Aflossen is gezond, is het credo in Den Haag. Met een nationale hypotheekschuld van bijna 647 miljard euro staat Nederland bekend als ‘wereldkampioen hypotheekschuld’. Meer aflossingen betekent meer goedkoop kapitaal voor banken, want ook banken betalen rente op leningen. En meer kapitaal op de balans betekent minder zorgen om een afwaardering door internationale kredietbeoordelaars.

Is de kredietcrisis bovendien niet begonnen met de handel in Amerikaanse tophypotheken?

Kritische economen en woningmarktkenners zeggen echter: geen tophypotheken meer, oké. Maar waarom zou je geheel moeten aflossen? Een hypotheek is geen gewone lening die je afsluit voor een BMW of een reisje naar Dubai. Er staat een stenen huis als onderpand tegenover.

Goed, de gemiddelde huizenprijs is sinds de piek in 2008 ruim 16 procent gedaald en dat wordt misschien wel 25 procent, volgens kredietbeoordelaar Fitch. Het aantal huiseigenaren dat ‘onder water’ staat (de woningwaarde is lager dan de hypotheek) is opgelopen tot rond de 700.000. En het aantal executieveilingen van woningen is in november opgelopen tot 2.300.

Dat laatste is heel triest voor al die ex-huiseigenaren, maar het gaat slechts om 0,0006 procent van de bijna vier miljoen koopwoningen in Nederland. Van die vier miljoen huiseigenaren is bovendien weer één miljoen verzekerd tegen een restschuld met Nationale Hypotheek Garantie. Statistisch lijkt het risico van de hypotheekmarkt beperkt.

De gevolgen van volledige aflossing voor de woningmarkt kunnen wel groot zijn. Met hogere maandlasten moeten kopers hun wensen bijstellen. Ook starters, al krijgen die wat meer leenruimte van minister Blok. Vergeet dus die eengezinswoning met tuin de eerste jaren, begin maar met een appartementje.

Verder verlaagt het kabinet de maximale hypotheek jaarlijks in stapjes. De banken passen de limiet per 1 januari weer aan aan de dalende koopkracht. In combinatie met de stijgende werkloosheid en het dalende consumentenvertrouwen kun je in Hollywood-termen spreken van een ‘perfecte storm’ op de woningmarkt: een rampzalige samenloop van omstandigheden. De jarenlange onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek is wel weg – die wordt afgebouwd.

Mensen die geen koophuis kunnen betalen, kunnen weer ouderwets gaan huren. Voor een sociale huurwoning moeten ze dan wel in aanmerking komen en soms (jarenlang) op een wachtlijst staan. Woningcorporaties moeten 90 procent van hun woningen toewijzen aan inkomens onder de 34.085 euro.

Huurders van ‘gereguleerde huurwoningen’ (huren tot 665 euro) die te veel verdienen, wil het kabinet uit hun woning hebben. Met name wat betreft de hoogste inkomensgroep is het Rutte II menens. Als je meer dan 43.000 euro verdient, kun je jaarlijks 6,5 procent huurverhoging plus inflatie krijgen – zonder plafond. Als dit kabinet de volle vier jaar uitzit, kan je huur met de huidige inflatie zo 36 procent stijgen.

Een deel van de huurders zal zo de koopmarkt opgedreven worden, is de verwachting. Voor de scheefste ‘scheefwoners’ met de hoogste inkomens zal een hypotheek geen probleem zijn. Maar de tussengroep die te veel verdient voor sociale huur en te weinig voor koop, loopt (ook nu al) tegen een probleem op.

Zeker voor deze groep zou de particuliere of ‘vrije huursector’ ideaal kunnen zijn. Geen wachtlijsten en iedereen is welkom. Alleen zijn vrije huurwoningen weer niet te betalen, is de klacht. Er zijn er ook niet zo veel; naast de bijna 4 miljoen koopwoningen telde Nederland vorig jaar 2,3 miljoen corporatiewoningen en nog geen miljoen vrije huurwoningen.

Minister Blok vindt dat corporaties hun duurdere woningen, bedrijfsvastgoed en winkels zouden moeten verkopen aan bijvoorbeeld beleggers. Zo genereren de corporaties inkomsten om de beoogde verhuurdersbelasting, oplopend tot twee miljard euro in 2017, van te betalen. Al wilde de Eerste Kamer gisteravond nog niet instemmen met deze belasting.

Maar de corporaties zeggen: ons vastgoed is ons gereedschap en wie koopt al die panden in deze tijd? En wat betekent het voor de particuliere koopmarkt als corporaties ineens voor miljarden aan woningen te koop aanbieden?

Uiteindelijk moet het op termijn goed komen, door demografische ontwikkelingen en marktwerking, zeggen deskundigen. Het aantal huishoudens (7,5 miljoen) groeit jaarlijks met zestig- tot zeventigduizend. Al die huishoudens willen ergens wonen. De bouw- en de woningsector rekenen op een krachtig herstel, misschien al in 2014 of in 2015. Eerst nog even die perfecte storm uitzitten.