Regeerakkoord is ‘dramatisch’ voor corporaties en bouw

Corporaties in zwakke regio’s kunnen straks hun huren niet meer verho- gen, voorspelt hoogleraar Johan Conijn. De bouw wordt er de dupe van.

Na de inkomensafhankelijke zorgpremie heeft het kabinet Rutte-II nog iets anders na te rekenen. De nieuwe maximale huur heeft in combinatie met de nieuwe verhuurdersbelasting „dramatische gevolgen” voor woningcorporaties en bouwbedrijven, volgens Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam.

In Groningen, Flevoland, Zeeland en Limburg vallen straks de hardste klappen, zegt Conijn. Ruim 70 procent van alle corporatiewoningen in deze provincies zit in 2015 boven de maximale huur (4,5 procent van de WOZ-waarde) die het nieuwe kabinet voorschrijft, hebben hij en UvA-onderzoeker Frans Schilder voor het eerst berekend. Onduidelijk is nog of deze corporaties de huren moeten verlagen.

Corporaties kunnen de huren, hun voornaamste inkomstenbron, van deze woningen dan niet meer verhogen. De totale ruimte voor huurverhogingen in de hele corporatiesector zal door de nieuwe maximale huur krimpen tot „slechts” 1 miljard euro in 2015, becijferden zij.

En dat is niet genoeg om de nieuwe verhuurdersbelasting te betalen, die oploopt tot 2 miljard euro in 2017. Het kabinet-Rutte II heeft het mis als het denkt dat corporaties de heffing met huurverhogingen kunnen betalen, zegt Conijn. De nieuwe maximale huur is een „knellend plafond”, waardoor corporaties hun eigen vermogen zullen moeten gaan aanspreken, zegt hij.

„Om overeind te blijven, moeten corporaties straks drastisch snijden in de investeringen.” Conijn voorspelt dat nieuwbouw na het instorten van de huizenmarkt „volledig” tot stilstand zal komen. „Het Regeerakkoord legt corporaties en bouwbedrijven een strop om de nek.”

Anderzijds zullen corporaties meer moeten bezuinigen op personeel. „Er wordt al gereorganiseerd”, zegt Conijn. „Maar het zal meer moeten.” Bij de circa 400 corporaties werken nu ongeveer 28.000 mensen.

Huurwoningen verkopen is geen optie om meer inkomsten te genereren, volgens Conijn. „Dat noem ik een tekentafeloplossing. Het zijn vaak oude huizen en de woningmarkt is zwak. Bovendien zou de markt verder bederven als corporaties op grote schaal huizen met korting zouden verkopen.”

De nieuwe maximale huurnorm vervangt het „ingewikkelde puntensysteem” van het huidige woningwaarderingsstelsel. De norm (4,5 procent van de WOZ-waarde) is afgeleid van berekeningen van Conijn uit 2010. „Die berekeningen waren weer gebaseerd op cijfers uit 2008 en 2009. Toen was de WOZ-waarde nog veel hoger dan nu.”

Regionaal verschillen de effecten van de maximale huur sterk, volgens Conijn. De reden is dat de WOZ-waarden in regio’s waarin de bevolking krimpt, relatief lager zijn en de gesubsidieerde huren in verhouding hoog. Anders gezegd: de maximale huur wordt in Noordoost-Nederland veel sneller bereikt dan in Utrecht. Hetzelfde geldt overigens voor Zuid-Holland, waar in Rotterdam en Den Haag veel corporatiewoningen met een relatief lage WOZ-waarde staan.