Meer kosten, minder kopers

De plannen die het kabinet-Rutte II in petto heeft, maken het kopen van een huis in 2013 moeilijker. „Dramatisch voor de woningmarkt.”

Acht procent lagere woningprijzen, acht procent minder woningen verkocht. De cijfers over de woningmarkt waren in september opnieuw slecht. Maar het échte slechte nieuws is: het dreigt nog erger te worden.

Vanaf 1 januari kunnen huiskopers nog minder lenen. Het aantal huisverkopen zal verder afnemen, vreest Peter Boelhouwer, hoogleraar ‘housingsystems’ aan de TU Delft. „Misschien wel met 10 of 20 procent. Dramatisch voor de woningmarkt.”

Morgen praat de Tweede Kamer met minister Blok (Wonen, VVD) over de woningmarktplannen van het kabinet. „Er zitten nog veel haken en ogen aan”, concludeert Kamerlid Raymond Knops (CDA).

Zes redenen waarom een huis kopen in 2013 nog moeilijker wordt:

1Verplichte aflossing starters

Veel huisbezitters betalen nu alleen de rente over hun hypotheeklening en lossen weinig of niets af. Maar nieuwkomers op de woningmarkt moeten straks, behalve hun rentebetaling, verplicht aflossen om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Ze krijgen daardoor fors hogere maandlasten, of zullen een lagere hypotheeklening moeten afsluiten om de kosten te drukken. In dat laatste geval wordt de keuze uit het aanbod van te koop staande woningen veel kleiner. De lasten van starters gaan door deze maatregel sowieso omhoog, omdat met elke aflossing hun hypotheekaftrek kleiner wordt.

2 Aangescherpte leennormen

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) bepaalt hoeveel geld een consument verantwoord kan uitgeven aan ‘wonen’. Het gaat om adviezen, maar banken en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen – die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt – nemen de normen altijd over. Het Nibud concludeert dat de meeste Nederlanders „voor het vierde jaar op rij minder te besteden hebben”. In 2013 kunnen zij 2,5 procent minder aan hun hypotheek uitgeven.

3 Banken doen moeilijker

Banken hanteren bij hypotheekverstrekking Nibud-normen. Concreet betekent dit dat een beginnend huisarts net zoveel kan lenen als een verpleegster van 45 jaar met hetzelfde inkomen. Banken kunnen van die normen afwijken, omdat ze rekening mogen houden met het toekomstperspectief (lees: verwachtte loonstijging). Maar deze explain-regeling wordt tegenwoordig minder toegepast. Dat heeft te maken met de banken zelf, die hun balans op orde moeten hebben. Ze hebben nu te veel hypotheken uitstaan ten opzichte van hun spaargeld.

4 Lagere maximumlening

Huiseigenaren mogen de komende jaren stapsgewijs minder lenen om ze „te beschermen tegen te zware hypotheeklasten”, aldus het kabinet. Daarom gaat de loan-to-value-ratio, de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning, jaarlijks met 1 procent omlaag. Nu is dat 106 procent, in 2018 nog maar 100 procent (inclusief kosten koper). Een woningkoper moet dan dus zelf geld meebrengen voor bijvoorbeeld de kosten koper en de verbouwing van zijn huis.

5 Geen startersleningen meer

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) neemt vanaf morgen geen nieuwe aanvragen voor startersleningen meer in behandeling. Zo’n lening is bedoeld om het gat tussen de maximaal mogelijke hypotheek en de kostprijs van een woning te overbruggen. Maar starters worden vanaf 1 januari verplicht af te lossen (zie 1) en dat is tegen het idee van deze lening, waarin de eerste drie jaar niet hoeft te worden afgelost en geen rente hoeft te worden betaald. En dus heeft de SVn de startersleningen voorlopig gestopt.

6 De NHG-grens gaat omlaag

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die kopers beschermt tegen restschuld en korting geeft op de hypotheekrente, is in 2011 tijdelijk verhoogd van 265.000 euro naar 350.000 euro. Een woning mag dus niet méér kosten dan dat bedrag, anders vervalt het recht op NHG. Het bedrag is inmiddels verlaagd naar 320.000 euro, per juli 2013 gaat het omlaag naar 290.000 euro. Een woning kopen boven dat bedrag is dus risicovoller en dat betekent een hogere rente.