Smeerolie voor de huizenmarkt

Een nieuwe minister moet de woningmarkt weer op gang helpen. Huurders, kopers en corporaties wachten grote veranderingen.

Het goede nieuws: er komt weer een aparte minister voor wonen, Stef Blok. Noodzakelijk, vindt het kabinet-Rutte II, want de situatie op de huizenmarkt „is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen, huren of verhuizen.”

Eén A4’tje beslaat de paragraaf over de woningmarkt in het regeerakkoord. Die richt zich op drie thema’s: koopsector, huursector en woningbouwcorporaties. Opvallend afwezig in de aangekondigde maatregelen: de veelbepleite afschaffing van de overdrachtsbelasting. Die blijft, ook voor starters. Rutte II heeft geen geld voor afschaffing. Wel wordt de tijdelijke verlaging van 6 naar 2 procent permanent gemaakt.

Wat zijn de maatregelen?

Gesubsidieerde huurders kunnen forse huurverhogingen verwachten. Huishoudens met lage inkomens (tot 33.000 euro) kunnen jaarlijks een verhoging tot 1,5 procent boven de inflatie (nu circa 2,3 procent) krijgen. Middeninkomens (tot 43.000 euro) gaan tot 2,5 procent boven inflatie extra betalen. Bij de hoogste inkomens gaat het om 6,5 procent.

Het ingewikkelde woningwaarderingstelsel – dat punten toekent aan woongenot, wat de huurprijs bepaalt – verdwijnt. De maximale huur per jaar wordt voortaan 4,5 procent van de door de gemeente bepaalde waarde van een huis.

Corporaties worden hard aangepakt – direct gevolg van recente financiële schandalen. Hun activiteiten worden teruggebracht tot de kerntaken: bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen. En ze mogen een beetje investeren in maatschappelijk vastgoed, gebouwen voor algemeen nut.

De extra huur van mensen met hogere inkomens mogen corporaties niet zelf houden. Deze inkomsten worden via een ‘verhuurdersheffing’ teruggesluisd naar de staatskas.

Corporaties komen onder strenger toezicht. Ze moeten prestatieafspraken maken met gemeenten. Als corporaties in meer dan een gemeente actief zijn, moeten ze zich opsplitsen.

In de koopsector wordt de aftrek van hypotheekrente vanaf 2014 jaarlijks verminderd met een half procentpunt. Na 28 jaar mag dan nog tot maximaal 38 procent worden afgetrokken. Meer starters kunnen gebruikmaken van een starterslening. En wie zijn huis met verlies verkoopt, heeft nog vijf jaar hypotheekrenteaftrek over de restschuld.

Waarom dit beleid?

Nogal wat huurders betalen te weinig in verhouding tot de waarde van hun sociale huurwoning. Ook wil het kabinet ‘scheefwoners’ aanpakken, mensen die gezien hun inkomen veel te goedkoop huren. Verder moet er meer marktwerking in de huursector komen, waardoor de huren naar een reëler peil stijgen. Die prijsstijging moet huurders ertoe aanzetten te verhuizen naar een vrijesectorwoning of over te stappen naar een koopwoning.

De geleidelijke verlaging van de renteaftrek voor koopwoningen geeft woningkopers tijd zich aan te passen. Zo kan ook het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt terugkeren.

Gaat het werken?

De plannen van Rutte II voor de woningmarkt zijn slecht ontvangen. Ze zouden de huizenmarkt en de bouw in grotere problemen brengen. Het nieuwe kabinet stimuleert namelijk wel marktwerking in de huursector, maar niet in de koopsector. En dat beperkt de doorstroming op de markt.

Politiek Den Haag vestigt zijn hoop op de starter, iemand die voor het eerst een woning koopt. Die zet een reeks verhuizingen in gang. Maar juist voor starters wordt het moeilijker. Per 1 januari krijgen nieuwkomers op de woningmarkt pas hypotheekrenteaftrek als ze hun lening in dertig jaar annuïtair geheel aflossen. Dat leidt tot hogere maandlasten dan bijvoorbeeld bij de nu nog toegestane deels aflossingsvrije hypotheek. Bovendien worden de hypotheeknormen aangescherpt, waardoor huizenkopers minder kunnen lenen. En in 2014 komt daar de beperking van hypotheekrenteaftrek bij.

Het zal ertoe leiden dat starters langer huren of bij hun ouders blijven wonen, vrezen deskundigen. En dus komt de doorstroming niet op gang. Een huurder die als alternatief voor koop wil doorstromen naar een duurdere huurwoning in de vrije sector, heeft het ook moeilijk. Veel keus is er niet. Nederland telt 400.000 huurwoningen in de vrije sector, tegenover 2,6 miljoen socialehuurwoningen en 4,1 miljoen koopwoningen.

En om het nieuws voor de kersverse minister van Wonen nog wat slechter te maken: huren wordt voor een deel van de sociale huurders juist aantrekkelijker, vooral in krimpgebieden en goedkope wijken van Den Haag en Rotterdam. Hier betalen ze nu al meer dan 4,5 procent van de woz-waarde – het nieuwe maximum van het kabinet. Door de dalende huizenprijzen zullen meer huurders in deze categorie vallen.

Woningcorporaties vrezen negatieve gevolgen van het huurbeleid. Ook corporaties die geen of weinig extra huurinkomsten krijgen, moeten bijdragen aan de verhuurdersheffing. Zouden ze in financiële problemen komen, dan zijn andere corporaties verplicht bij te springen. En zo kunnen die weer in nood raken.

De corporaties zijn sowieso somber over de heffing, die in 2017 is opgelopen tot 2 miljard euro per jaar. Daardoor kunnen ze niet meer investeren in nieuwbouw, zeggen ze.

Branchevereniging Bouwend Nederland is blij dat de onrust over de hypotheekrenteaftrek nu eindelijk voorbij is. Dat zal de markt op termijn goed doen, denken de bouwers. Maar verder zijn de partijen op de woningmarkt pessimistisch.

Minister Blok heeft de komende regeerperiode genoeg te doen.