‘Vinex-wijk in kantoren bouwen’

In 2020 dreigt in Den Haag een kwart van alle kantoren leeg te staan. Tegelijkertijd blijft de bevolking in omvang groeien. Wethouder Norder wil op grote schaal kantoren tot woningen ombouwen.

Den Haag wil het ministerie van Binnenlandse Zaken ombouwen tot wooncomplex.
Den Haag wil het ministerie van Binnenlandse Zaken ombouwen tot wooncomplex. Foto Floren van Olden

Vanuit zijn raam op de negende van het stadhuis kijkt Marnix Norder binnenkort uit op een lege massa. „Dáár”, zegt de Haagse PvdA-wethouder voor stadsontwikkeling en volkshuisvesting, wijzend naar de ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie. Binnen een paar maanden zijn de 5.000 ambtenaren in het grauwe complex allemaal verhuisd. Naar de nieuwbouw op de plek waar ooit de ‘Zwarte Madonna’ stond – een wooncomplex pal naast de huidige ministeries.

Den Haag stevent af op extreme leegstand. Door de vastgoedcrisis, de opkomst van flexibel werken en het afstoten van overheidskantoren zou in 2020 bijna een kwart van de lokale bedrijfsruimte verlaten kunnen zijn, volgens Norder.

Tegelijkertijd dreigt op lange termijn een tekort aan woonruimte. In 2040 is het aantal inwoners uitgegroeid van ruim een half miljoen naar 570.000. Om al die mensen te huisvesten, zijn 30.000 nieuwe woningen nodig.

De oplossing van Norder: grootschalig ombouwen van lege kantoren tot woningen. Niet alleen voor studenten, maar ook voor starters, expats of empty nesters: ouders met volwassen kinderen die weer naar hartje stad willen verhuizen. Vandaag stuurt de wethouder zijn nieuwe beleidsplannen naar de gemeenteraad. „Er is een antwoord op het vraagstuk van lege kantoorruimte”, zegt Norder.

Waarom bouwt u geen leuke huizen in de weilanden aan de stadsrand?

„Langs de gemeentegrenzen kan Den Haag nauwelijks meer uitbreiden. De nieuwbouw moet binnen de bestaande bouw gerealiseerd worden. En kijk nou naar die torens. Binnenstedelijk bouwen kunnen we. Op dit moment staat zo’n 500.000 vierkante meter aan kantoorruimte leeg. Naar verwachting groeit die leegstand door naar een miljoen vierkante meter. Van al die lege ruimte willen we 10.000 woningen maken. We bouwen een complete Vinex-wijk in bestaande kantoren. Alleen al volgend jaar transformeren we 30.000 vierkante meter kantoorruimte. Vooral tot studentenwoningen en huurwoningen in de vrije sector, met een huur tot 900 euro.”

U bent niet de eerste met dit idee. Het ombouwen van kantoren komt nog niet echt van de grond. Waarom zou het in Den Haag wel moeten lukken?

„Dit kan ook niet overal. Er zijn twee redenen waarom het hier wel mogelijk is. Den Haag trekt. Het aantal studenten, tijdelijke arbeidsmigranten en expats groeit gestaag. Dat zijn groepen die in appartementen willen wonen. Daarbij liggen de meeste kantoren op aantrekkelijke locaties in het centrum, niet op plekken waar je niet dood gevonden wilt worden. In een gemeente als Zoetermeer is het lastiger, met veel kantoren langs de snelweg. Bovendien willen meer mensen in Den Haag wonen dan in Zoetermeer. In steden als Utrecht, Leiden en Delft zie ik wel een markt voor de ombouw van kantoren.”

Investeert de gemeente ook zelf in de ombouw van kantoren?

„Er gaat geen euro gemeenschapsgeld naartoe. Den Haag heeft niet veel budget meer voor stedelijke ontwikkeling. Alle investeringen komen van particuliere partijen. Wij faciliteren alleen, bijvoorbeeld door ons soepel op te stellen bij de wijziging van bestemmingsplannen of bij de bouw van parkeergarages. En we transformeren zelf ook gemeentelijk bezit tot woningen. Zo worden de twee oude ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie, die volgend jaar in handen van de gemeente komen, omgebouwd tot woningen.”

Projectontwikkelaars zitten in een diepe crisis. Waarom zouden zij investeren in de ombouw van kantoren?

„De kantorenmarkt zelf is een krimpmarkt – alles wijst daarop. De leegstand heeft structurele oorzaken, zoals het nieuwe werken. Een paar kantoorlocaties zijn nog wel succesvol, zoals het Beatrixkwartier (naast Den Haag Centraal red.) of de Amsterdamse Zuidas. Maar dit succes gaat ten koste van bestaande kantoren. De ombouw van kantoren tot woningen is een manier om weer geld te verdienen.”

Toch trekt de woningmarkt nog niet aan – en de verwachting is dat dat nog even kan duren. Waarom denkt u dat er nu markt is voor uw plannen?

„Omdat dit juist het moment is. Vastgoedeigenaren beginnen met het afwaarderen van hun leegstaande kantoren. Ze moeten wel. Vroeg of laat zal de fiscus van ze eisen dat ze een reële waarde in hun boeken opnemen. Sommige partijen zijn al zover dat ze forse verliezen nemen. Zelf heeft de gemeente Den Haag de afgelopen twee jaar al 200 miljoen euro moeten afboeken, onder meer op grondposities en vastgoedbezit. En daar blijft het voorlopig ook bij.”

Het laagste punt is bereikt?

„Persoonlijk heb ik de indruk dat de bodem van de crisis in de bouw bereikt is. De productie van nieuwbouwwoningen in Den Haag heeft een aantal jaren geschommeld rond de 1.500. Maar volgend jaar verwacht ik dat we weer op ongeveer 1.800 woningen zitten. Al besef ik dat het ook een tijdelijke opleving kan zijn.”