Appartement kopen? Kijk dan ook goed naar de VvE

Vereniging van Eigenaren Potentiële kopers vergeten nog weleens de VvE te onderzoeken. Onverstandig, want die kan aardig wat invloed hebben op je financiën én woongenot.

Illustratie Pepijn Barnard

‘Je komt er vaak niet aan toe, hè. Je bent al blij als je naar de bezichtiging mag, zeker in de grote steden.” Kees Oomen van belangenorganisatie Stichting VvE Belang snapt het wel, als mensen op appartementenjacht niet meteen denken aan een uitgebreide studie naar de Vereniging van Eigenaren (VvE). De huizenmarkt is krap, en appartementen zijn erg populair. Dus wie komt er verder dan uitzoeken of er op dat extra kamertje een tweepersoonsbed past en of er zon is op het balkon?

Onverstandig, want de kwaliteit van de VvE, waar je verplicht lid van wordt als je een appartement of etage koopt, kan nogal wat gevolgen hebben voor je financiën en woongenot. Bovendien zijn deze clubjes belangrijker dan ooit: zij beslissen over de ingrijpende en kostbare wijzigingen die nu en in de nabije toekomst moeten worden gedaan in het teken van duurzaamheid. Denk aan de aanleg van zonnepanelen of laadpalen voor elektrische auto’s. Mag de buurman bijvoorbeeld een eigen laadpaal bij zijn eigen parkeerplek, of komen er palen voor algemeen gebruik?

Binnen een VvE spaar je met zijn allen, onderhoud je samen het gebouw, bepaal je de leefregels en neem je investeringsbeslissingen. Dus wie zich niet informeert, koopt met een beetje pech „andermans ellende”, zoals Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis het uitdrukt. „En die ellende kan groot zijn.” Wat zijn belangrijke aandachtspunten?

  1. Informeer hoe het complex is opgesplitst

    Een perceel kan opgesplitst worden in verschillende appartementsrechten. In de splitsingsakte kun je zien hoe het complex is opgedeeld. Er staat precies in welke delen privé zijn en wat gemeenschappelijk is. In het (model)splitsingsreglement staat hoe de VvE is georganiseerd. Vaak is er ook nog een huishoudelijk reglement met gedragsregels.

  2. Weet goed wat een VvE doet

    Alle eigenaren zijn automatisch lid van de VvE, die ingeschreven moet staan bij de Kamer van Koophandel. Juridisch gezien zijn de appartementseigenaren allemaal mede-eigenaar van het hele gebouw. De vergadering van eigenaren (algemene ledenvergadering) vergadert minimaal één keer per jaar, neemt besluiten en benoemt het bestuur. Dat bestuur regelt de praktische zaken.

    De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, waaraan alle eigenaren bijdragen naar rato van hun aandeel in het pand. De vereniging hoort daar ook een reservefonds voor te hebben. Sinds 1 januari 2018 moet een VvE jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde sparen óf inleggen op basis van een meerjarenonderhoudsplan.

  3. Is de VvE actief of slapend? En rijk of arm?

    Makelaars prijzen een appartement nog weleens aan met de mededeling dat er ‘een actieve VvE’ is. ‘Actief’ klinkt leuk, maar het gaat natuurlijk vooral om de omvang van de spaarpot van de VvE in verhouding tot de te verwachten kosten.

    Najat el Bouzidi is adviseur bij de Haagse VvE Balie, een steunpunt dat in 2008 door de gemeente werd opgezet. Doel: VvE’s activeren. Want als er niet gespaard wordt, kan het met het onderhoud snel bergafwaarts gaan. En dat heeft weer gevolgen voor de stad Den Haag.

    Ze vertelt: „Een slapende vereniging kan betekenen dat er te weinig geld is om te sparen, of dat de eigenaren met elkaar overhoop liggen. Als je elkaar niet vertrouwt is het moeilijk samen iets te beslissen of dingen met elkaar te bespreken. Het begint vaak met iets kleins, een buurman die voorbij loopt zonder te groeten. Zoiets kan volledig escaleren. Of de bovenbuurman krijgt een lekkend dak, en de onderbuurman wil niet meebetalen.”

    Onderhoud en geluidsoverlast zijn negen van de tien keer de oorzaak van conflicten, aldus El Bouzidi. „Een blaffend hondje of een wasmachine die rond middernacht wordt aangezet. Als mensen met zulke problemen aan de balie komen, kijken wij wat een passende actie is: een VvE-vergadering of mediation. Vaak hebben mensen maar één gesprek nodig om elkaar na afloop letterlijk de hand te schudden. De eigenaar van de hond gaat zorgen dat de hond wat vaker uitgelaten wordt. Want nu weet hij dat de buurman ’s nachts werkt en dus overdag moet kunnen slapen.”

    Maar een inactieve VvE hoeft niet per se op zulke problemen te duiden. Je hebt kleine VvE’s die informeel, buiten de pot om, alles prima regelen. Als de buitenboel geschilderd moet worden trekt iedereen gewoon even de portemonnee. Alleen: als er een eigenaar komt zónder voldoende reserves, dan kan zulk evenwicht opeens verdwenen zijn.

  4. Wie heeft het voor het zeggen?

    In je eigen appartement ben je zelf natuurlijk de baas. Maar het kan zijn dat je toestemming nodig hebt voor bijvoorbeeld het aanleggen van een bepaalde vloer, of dat je niet op eigen houtje de kozijnen mag vervangen.

    Binnen de VvE heeft de ledenvergadering het formeel voor het zeggen en alle leden hebben stemrecht. Toch kan dat in de praktijk heel anders uitpakken. Het bestuur regelt veel en blijft vaak lang zitten, want opvolgers zijn niet altijd makkelijk te vinden. Gaandeweg kunnen de bestuursleden dan meer macht krijgen dan hun aandeel in het gebouw rechtvaardigt. En je hebt natuurlijk ook types die zich heel graag overal mee bemoeien…

    Als er één grooteigenaar is – vaak een woningcorporatie – kan het zijn dat die in zijn eentje de meerderheid van de stemmen heeft. Oomen van VvE Belang: „Bij zo’n ‘gemengde VvE’ kom je in een totaal ander krachtenveld terecht. Huurders hebben een heel ander belang bij hun woning dan de verhuurder. Neem bijvoorbeeld een investering in dubbel glas. Een verhuurder denkt: die kosten kan ik niet doorbelasten en ik profiteer niet van de energiebesparing. Eigenaren die op grotere schaal verhuren houden dergelijke ontwikkelingen daarom vaak tegen.”

    Drukt een grooteigenaar in strijd met de ‘redelijkheid en billijkheid’ zijn wil door, dan kunnen andere eigenaren de kantonrechter overigens wel vragen zo’n besluit te vernietigen.

    Veel VvE’s besteden administratief en technisch beheer uit aan een professionele partij. Dat kost natuurlijk geld, maar het kan veel werk uit handen nemen. En als de eigenaren niet allemaal even goede vrienden zijn, is het handig om het zakelijk te houden.

  5. Mag je verhuren?

    Een appartement kopen voor de verhuur is een populaire beleggingsvorm. Langlopende verhuur mag doorgaans wel van de VvE. Met kortlopende verhuur, zoals Airbnb, is het lastiger. Niet alleen leggen gemeenten steeds meer beperkingen op, in de meeste splitsingsakten staat dat de appartementen bestemd zijn voor wonen. De rechter heeft bepaald dat regelmatig kort verhuren daarmee in strijd kan zijn. In nieuwere reglementen kan zelfs expliciet staan dat verhuur via Airbnb verboden is.

  6. Welke grote investeringen zitten er aan te komen?

    Voor uitgaven buiten het noodzakelijke onderhoud heb je op grond van het modelreglement een tweederde meerderheid nodig. Het kost vaak veel tijd en moeite dergelijke besluiten erdoor te krijgen. De komende jaren moeten veel VvE’s zich buigen over investeringen in duurzaamheid: zaken als isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en laadpalen voor elektrische auto’s. Kees Oomen van VvE Belang: „De behoefte aan laadpalen gaat enorm toenemen. Waar moeten ze staan? Wie gaat het betalen? Dat gaat nog heel veel discussie in VvE’s opleveren.”

    Om nog maar te zwijgen over gas. Daarvan afkomen zal in veel gevallen grote investeringen vergen, en de aanpak is nog ongewis. Een aantal organisaties, waaronder Eneco en Greenpeace, pleitten onlangs voor verplichte omschakeling naar warmtepompen. André de la Porte van Vereniging Eigen Huis vind dat veel te vroeg: „Je kunt niet zomaar hele daken of balkons vol zetten met blazende ventilatoren, en in veel appartementsgebouwen kan zoiets ook niet of nauwelijks. Het voorstel ligt nog op tafel maar is inmiddels danig afgezwakt.”

    Het goede nieuws is dat sinds 1 januari 2018 expliciet in de wet staat dat een VvE een lening kan aangaan. De eigenaren betalen naar evenredigheid en zijn niet meer hoofdelijk aansprakelijk. Daarnaast zijn er verschillende subsidiemogelijkheden voor investeringen in duurzaamheid.