Kapitalen voor een kamer kamer aan je

Nog altijd staan ze te koop: studentenstudio’s. Het is een van de vele treurige restanten van een tijd waarin je gek was als je geen schulden maakte.

Carola Houtekamer

Verslaggever

Te koop: een slaap/woonkamer met ingebouwd keukentje, een douche en een wc op de gang. Totale oppervlakte: 21 vierkante meter.

Prijs: 175.000 euro.

Nee, dit is geen fancy loft in hartje Manhattan, dit is een kamer in de binnenstad van Utrecht. Frank van der Voort uit Goirle kocht ’m in 2008. Hij ging studeren en zocht een nette, betaalbare woonruimte. „Ik wilde niet in een puinhoop wonen.”

Het waren vooral de maandlasten die hem en zijn ouders over de streep trokken: 327 euro per maand. Daar vind je in Utrecht misschien een naargeestig kamertje in een buitenwijk voor, geen kamer in de binnenstad.

Het leek zo’n goed idee. Geen kamer te krijgen in Utrecht. Horrorverhalen over agressieve huurbazen en ranzige huisgenoten. En de huizenprijzen schoten links en rechts omhoog, wat kon er misgaan? Over een paar jaar verkocht je de kamer weer door. Zo kon je als student ook meedelen in de hausse. Met een kamer op de koop toe. Je was een dief van je eigen portemonnee als je ging huren.

Maar het ging mis. Vandaag zijn koopkamers een grimmige herinnering aan de tijd dat te veel mensen te veel leenden en banken veel te creatief waren met het verstrekken van die leningen. Het was het tijdperk van: het kan niet op.

Van der Voort tekende. Hij zit nu vast aan een onverkoopbare kamer en een aflossingsvrije hypotheek van een bedrag waarvoor je bijna een heel huis koopt. Tot in lengte van dagen. En hij heeft niet eens de kamer gekocht, alleen het ‘exclusieve gebruiksrecht’ ervan.

Van der Voort woont weer bij zijn ouders in Goirle. Hij kan de maandelijkse lasten die inmiddels geen 327 maar 800 euro per maand bedragen, niet betalen. Hij verhuurt de kamer nu voor 800 euro. Zelf betaalt hij uit eigen zak gas, licht en water. En de schuld blijft staan.

Op papier zag het er zó goed uit, zegt Van der Voort nu. „Je keek naar de maandlasten, niet naar het hele bedrag. Het concept was heel populair.” En welke student maakt nou geen schulden? Voor een jaar buitenland, voor een lange vakantie? „Maar achteraf sla je je voor je kop dat je het zo hebt gedaan.”

Koopstudio, de grootste aanbieder van koopkamers, verkocht tussen 2004 en 2009 in totaal zo’n vijfhonderd kamers in diverse studentensteden: Amsterdam, Utrecht, Groningen, Nijmegen. Het bedrijf ging in 2009 failliet.

Het concept bestaat, op kleine schaal, nog steeds. Maar op de markt zijn bijna alleen nog maar bestaande koopstudio’s te koop.

Nou ja, markt. Die is inmiddels vrijwel non-existent. Naar schatting zitten honderden starters en studenten vast aan hun dure kamer.

Zo begon het. In een hotel in De Bilt lieten Van der Voort en zijn vader zich voorlichten over het tamelijk ingewikkelde ‘concept’ van Koopstudio. Ze werden enthousiast. „Het was heel goed georganiseerd. Ik kon direct studio’s aankruisen en bezichtigen.” Het idee was dat hij de kamer na een paar jaar met winst zou doorverkopen.

Maar de huizenmarkt zakte in. De kamers werden niet met winst verkocht. De kamers werden helemaal niet meer verkocht. En bovendien werden ze veel lager getaxeerd. De drie banken die er hypotheken voor verstrekten, Rabobank Utrecht, Rabobank Venlo en ABN Amro, hielden er één voor één mee op. Vijfhonderd blije kopers bleven achter met de bittere consequenties.

De inzakkende huizenmarkt trof álle huiseigenaren, vrijwel iedereen met een hoge hypotheek heeft pech. Maar wat de situatie voor Van der Voort snel nijpend maakte, was dat hij had geopteerd voor een zogenaamde ‘lastendemper’. Dat was een tegemoetkoming in de maandelijkse lasten. Koopstudio financierde die uit de verwachte winst bij doorverkoop. In feite een soort piramidespel. Als een voorschot op verwachte, latere inkomsten werden de huidige kosten verlaagd

In de zomer van 2009 kreeg Van der Voort een mailtje dat er financiële problemen waren en dat de lastendemper niet kwam. En nog een maand niet. En toen nooit meer, want Koopstudio ging failliet.

Advocaat Marcel Senders is ingeschakeld door een kamereigenaar. Hij vindt dat ook de bank en de notaris wel wat te verwijten valt. „De notaris hoort zijn cliënten fatsoenlijk te informeren.” Over de ingewikkelde juridische constructie en de risico’s die bij de financiering hoorden en over de absurd hoge koopprijs. Hij diende een klacht in tegen de notaris die alle koopaktes afhandelde. Die kreeg een berisping.

En de bank? Die deed net zo enthousiast mee aan de fantasievolle constructies van Pouwels, die zich inmiddels ‘vastgoedstrateeg’ noemt.

Dat was toen allemaal „heel gangbaar”, zegt een woordvoerder van Rabobank Nederland. De huizenprijzen stegen als een gek, waarom zou de bank niet meedoen? „In 2004, 2005 zag het er nog uit als een aantrekkelijke variant.”

Het was vooral Rabobank Venlo, die ging het langst door met verstrekken van deze hypotheken. Advocaat Senders: „Waarom deed een lokale bank uit Venlo dat voor objecten elders in het land? Kennelijk omdat geen andere bank dat wilde.” Volgens Senders probeert de bank nu regelingen te treffen met eigenaren in de problemen, op voorwaarde dat ze de inhoud geheimhouden. „De bank leverde een bijdrage aan de gebrekkige structuur. Ze snapt dat ze haar verlies moet nemen. Ze wil van dit dossier af.”

De twee Rabobanken hebben samen inderdaad „enkele honderden” hypotheken verstrekt voor koopkamers. Dat mag nu niet meer, de hypotheken zijn „niet meer in het belang van de klant”. De prijzen zijn te hoog, de lastendempers te ingewikkeld. En de kamers zijn niet door te verkopen. „Maar meer mensen hebben dat probleem. Dat is een algemeen verschijnsel in de markt.”

De bank probeert zoveel mogelijk regelingen te treffen met eigenaren die dat willen. Tegen geheimhouding? Bij Rabobank Venlo is er niemand die dat kan bevestigen. De woordvoerder van Rabobank Nederland zegt: „Ik kan me wel voorstellen dat lokale banken dat doen.”

Verder vindt de Rabobank dat het de taak van de financiële tussenpersoon is om te zeggen: dit huis is te duur. Dat deed de verplichte tussenpersoon van Koopstudio, Quarz Financial Partners uit Zaltbommel, niet. Sterker nog, tot voor kort ging Quarz gewoon door met koopkamerconstructies, inclusief lastendempers.

De hypotheek hangt nu als een molensteen om Van der Voorts nek. Hij kan ’m niet aflossen en mag geen nieuwe aangaan. Hij heeft we eens gebeld naar Quarz, of zijn ouders niet een deel mochten aflossen. „Dat kon niet, zeiden ze.” Rabobank adviseert eigenaren direct naar de bank te komen.

Maar voorlopig zit Van der Voort nog vast aan zijn kamer. En aan de andere kamereigenaren in het pand. Want zo werkt de parapluhypotheek: als er één z’n hypotheek niet betaalt, draaien de anderen daar voor op. De Vereniging Eigen Huis, altijd al zeer kritisch over koopkamers: „Je tekent voor de betrouwbaarheid van anderen.” Van der Voort kan het gelukkig goed vinden met zijn huisgenoten.

En ex-directeur Rien Pouwels zelf? Hoe kijkt die er nu op terug? „Toen ik begon, was er een opwaartse lijn”, zegt hij aan de telefoon. Maar de lijn daalde, de kamers werden niet doorverkocht. En toen konden de lastendempers niet meer worden uitgekeerd. „Achteraf is die financiering risicovol geweest”, zegt hij daarover. „Misschien was een verhuurconstructie beter geweest.” Pouwels zegt nog naar een oplossing te zoeken. Maar vooralsnog zitten honderden jonge mensen met een dure hypotheek. „Ja”, zegt hij. „Dat is wel heel triest.”