De waarde van kantoorstene n daalt snel

Verborgen verliezen in het zakelijke vastgoed bedragen inmiddels 37 miljard euro, blijkt uit een nieuwe studie. Wanneer wordt zo’n verlies een strop voor de bank?

Het Drentse vakantiepark Hof van Saksen wordt met faillissement bedreigd. ABN Amro heeft ruim 180 miljoen euro geleend aan de uitbater van het vakantiepark. Foto Merlin Daleman

1Hoe slecht gaat het in het commerciële vastgoed?

Behoorlijk slecht. De leegstand in met name de kantorenmarkt is hardnekkig. Circa 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte is vacant, ruwweg 15 procent van het totaal. De laatste tien jaar is de vraag naar kantoorruimte nauwelijks toegenomen. Het aantal Nederlanders met een kantoorbaan is gegroeid, maar doordat personeel vaker thuis werkt en doordat de gemiddelde medewerker minder vierkante meters ruimte heeft dan in het verleden, is de vraag naar kantoorruimte de afgelopen tien jaar nauwelijks toegenomen. Niettemin is er de afgelopen jaren gestaag door gebouwd. Gemeentes verdienen aan de uitgifte van bouwgrond en het is voor organisaties vaak aantrekkelijker om te verhuizen naar een nieuwe locatie dan de bestaande behuizing te verbeteren.

2Wat betekent dat voor de waarde van het vastgoed?

Die daalt snel, maar het duurt vaak jaren voordat de verliezen volledig gematerialiseerd zijn. Beleggers met een leeg kantoorpand staan niet te springen om hun bezit tegen een lagere prijs in de boeken op te nemen. Dat slaat een gat in het vermogen. Dat moment proberen vastgoedbezitters zo lang mogelijk uit te stellen. De boekhoudregels zijn vaak zo complex en zo ruim te interpreteren dat er heel wat mogelijkheden bestaan om vastgoedbezit tegen te hoge prijzen in de boeken te laten staan. Adviesbureau Arcadis schat dat een gemiddeld kantoorpand in Nederland 31 procent in waarde is gedaald en een gemiddeld winkelpand 25 procent. Van het totale zakelijk gebruikte vastgoed in Nederland, inclusief de panden van scholen en zorginstellingen, is volgens de onderzoekers 46,5 miljard euro minder waard geworden. Het grootste deel van die verliezen, een slordige 37 miljard euro, moet nog ‘genomen’ worden.

3Wat betekent dat voor de banken?

Door de dalende prijzen van kantoren en winkels zien banken hun risico’s toenemen. Het ‘nemen’ van verlies brengt financiële gaten bij bedrijven én banken aan de oppervlakte. Nederlandse banken hebben voor circa 80 miljard euro geleend aan eigenaren van commercieel vastgoed. De Nederlandsche Bank schat dat inmiddels een kwart van die leningen ‘onder water’ staat. Dat wil zeggen dat het onderpand minder waard is dan de lening die ervoor is verstrekt. Als vastgoedbezitters in betalingsproblemen komen, heeft de bank dus ook een probleem.

4Dus het grootste gevaar is een domino-effect?

De vraag is inderdaad hoe diep, hoe lang en hoe ver de problemen in de vastgoedsector andere partijen gaan raken. SNS Reaal, de vierde bank van Nederland, worstelt door zijn bovengemiddeld grote vastgoedafdeling al een tijdje met de gevolgen van problemen in deze sector. Faillissementen van projectontwikkelaars en andere vastgoedinvesteerders treft banken midscheeps. Denkbeeldige en papieren verliezen worden dan van de een op de andere dag actueel.