SNS klem door vastgoedcrisis en lage rente

Strengere kapitaalseisen en miljoenenverliezen op de financiering van vastgoed zorgen er voor dat SNS Reaal geen geld heeft om staatssteun af te lossen. Onderdelen verkopen is één optie, opsplitsen een andere.

Iemand met een nieuw huis geeft vaak een feestje. Een beetje pronken en de felicitaties glunderend in ontvangst nemen. Maar toen SNS Reaal eind mei het gebouw The Wall langs de A2 tussen Amsterdam en Utrecht kocht, bleef het stil. SNS vertelde niemand dat ze wat nieuws hadden. Terwijl het met ruim 65.000 vierkante meter niet zomaar een gebouw is. Het is het langste gebouw van Europa. The Wall biedt onderdak aan winkels, horeca, en is meteen ook een geluidswal.

The Wall is illustratief voor de problemen die SNS heeft. SNS leende projectontwikkelaar Roger Lips tientallen miljoenen om het gebouw neer te zetten. Er zat een hypotheek van 145 miljoen euro op het pand. In 2010 werd het opgeleverd, maar een succes is het nooit geworden. Er moest een hotel in komen en een sportschool. Die kwamen niet. Er zitten wat winkels in, maar het gebouw staat nog altijd voor de helft leeg.

Ontwikkelaar Lips raakte in financiële problemen. Daarom kocht SNS het gebouw eind mei zelf, samen met investeringsmaatschappij Reggeborgh van bouwmiljardair Dik Wessels. Ze betaalden Lips 90 miljoen euro, die daarmee een deel van zijn schuld afloste. Het verlies van tussen de 20 en 30 miljoen euro heeft SNS in het eerste kwartaal al verwerkt, vertellen betrokkenen. Reggeborgh gaat het gebouw nu waarschijnlijk exploiteren, tot de economische omstandigheden verbeteren en er wellicht een koper te vinden is.

Lips is niet de enige vastgoedontwikkelaar die in problemen verkeert en aan wie SNS miljoenen heeft geleend. Gisteren ging vastgoedbedrijf Eurocommerce van Ger Visser failliet en maakte direct een doorstart. Ontwikkelaar Phanos ging recent failliet. Het vastgoedfonds van Richard Homburg verkeert in surséance van betaling. En dan zit SNS nog met allerlei vrijwel onverkoopbare vastgoedprojecten in Spanje, die het bedrijf heeft overgenomen van ontwikkelaars in problemen.

Die sores heeft SNS zich allemaal op de hals gehaald met de overname van Bouwfonds Property Finance in 2006. SNS betaalde toenmalig eigenaar ABN Amro 810 miljoen euro voor het bedrijf dat vastgoed financierde. Het leek bestuurders toen een gouden zet. De relatief bescheiden bank wilde groeien, belangrijk worden, met de grote jongens meedoen en werd in één klap een van de grootste vastgoedfinanciers.

Het werd de grootste mislukking uit de geschiedenis van de bank. SNS heeft inmiddels al meer dan een miljard euro op het bedrijf afgeschreven. En het einde is nog niet in zicht. SNS weet zeker of Property Finance de komende tijd nog meer financiële tegenvallers zal opleveren. De portefeuille werd de laatste jaren razendsnel afgebouwd, met bijpassende verliezen. Nog steeds heeft SNS zo’n 9,7 miljard euro aan leningen en vastgoed uitstaan. Het percentage wanbetalers onder de klanten is schrikbarend hoog: een op de drie vastgoedklanten komt zijn verplichtingen niet na.

Tot zover de banktak van SNS Reaal. De verzekeringstak van het bedrijf heeft een heel ander probleem; de lage rente. Een lage rente betekent minder rendement op beleggingen. Het zorgt er voor dat pensioenfondsen en verzekeraars hun buffers moeten versterken om aan hun toekomstige verplichtingen te voldoen.

Dat is allemaal kapitaal dat SNS ook goed hadden kunnen gebruiken om het restant aan staatssteun af te lossen. De bank en verzekeraar kreeg vier jaar geleden 750 miljoen euro aan steun. Een deel hiervan werd in 2009 afgelost. Eind volgend jaar moet de rest overgemaakt worden.

Maar SNS voorziet dat bedrag niet te kunnen betalen als er geen maatregelen genomen worden. Door de financiële crisis in 2008 zijn de eisen aan banken voor het aanhouden van kapitaal steeds strenger geworden. SNS voldoet op dit moment aan die eisen, maar zou het de staatssteun van 565 miljoen plus bijbehorende boete van 283 miljoen terugbetalen, dan zakt de bank door de voorgeschreven kapitaalverhoudingen.

De situatie van SNS Reaal zou snel verbeteren als de rente stijgt. Maar een bank gids je niet uit problemen door op een rentestijging te wachten. Daarom worden nu her en der Amerikaanse zakenbankiers (Goldman Sachs, Morgan Stanley) ingevlogen om scenario’s voor een uitvlucht te schetsen. Alles is bespreekbaar.