Gekonkel achter de glimmende folders

Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen doen veel fout, blijkt uit een rapport van gisteren. Toezichthouder AFM pleit voor een vergunningsplicht.

Redacteur Financiën

Amsterdam. De folders van de vastgoedfondsen zijn meestal dik in orde. Glimmend papier met mooie plaatjes van prachtige huizen en gebouwen en liefst nog wat blije mensen erbij. En dan de beloftes; gegarandeerd rendement en aan het einde van de looptijd al het geleende geld weer terug. De boodschap is duidelijk. Wie niet in dit vastgoed belegt, is gek.

De theorie is eenvoudig. Een particulier leent geld aan het fonds dat vervolgens vastgoed laat ontwikkelen of een kantoor koopt met dit geld. Het fonds betaalt met de huurinkomsten het rendement aan de beleggers. Na een aantal jaren verkoopt het fonds het kantoor met winst en betaalt de belegger het geld terug.

De toezichthouder Autoriteit Financiële Markten constateert in een gisteren verschenen rapport dat er nog steeds van alles mis is bij niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen. De AFM deed de afgelopen twee jaar onderzoek bij 46 aanbieders van deze beleggingen. Bij bijna al deze aanbieders werden „ernstige tekortkomingen” geconstateerd. Het is volgens de AFM zelfs zo erg dat de toezichthouder stelt dat veel partijen „het belang van de particuliere belegger en het belang van een beheerste en integere bedrijfsuitvoering onvoldoende centraal stellen”.

De toezichthouder meldt in het rapport allerlei misstanden: ondoorzichtige bedrijfsstructuren, rare financieringsconstructies, niet geïnvesteerde gelden, misleidende informatieverstrekking en vermoedens van fraude.

De AFM pleit voor een vergunningsplicht voor alle aanbieders van vastgoedbeleggingen. Nu valt slechts 20 procent van de niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen onder het toezicht van de AFM. Dat komt doordat bij beleggingen boven de 100.000 euro fondsen niet vergunningplichtig zijn. Het idee is dat particuliere beleggers die zo’n bedrag inleggen als professioneel worden ingeschat en dus zelf goed kunnen beoordelen of een belegging wel of niet deugt.

Directeur Jan Maarten Slagter van de Vereniging van Effectenbezitters zou het goed vinden als de grens van 100.000 euro helemaal verdwijnt. „Vermogen en financiële expertise gaan niet per se samen.”

Heel veel Nederlanders hebben zich de afgelopen jaren over laten halen spaargeld in dit soort vastgoedfondsen te steken. Volgens de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) hebben zo’n 60.000 particulieren gezamenlijk ruim 5,5 miljard euro ingelegd. Maar de markt heeft volgens de AFM veel last van de financiële crisis. Veel kantoren staan leeg en er worden minder huizen verkocht. Daardoor verdienen vastgoedfondsen veel minder, waardoor veel fondsen het afgelopen jaar geen rente hebben uitgekeerd.

Een bekend voorbeeld is Homburg Invest. Bijna 9.500 particulieren hebben zo’n 400 miljoen euro aan dit fonds geleend. Ook hier werd een gegarandeerd rendement beloofd. Maar het door Richard Homburg opgerichte bedrijf verkeert sinds vorig jaar in grote financiële problemen. Rente hebben de beleggers al tijden niet gehad en de kans dat ze hun geleend geld terugkrijgen is niet groot.

Vervelend voor de particuliere beleggers, maar op de economische omstandigheden heeft een vastgoedfonds geen invloed. Deze fondsen hebben het geld in ieder geval nog echt in vastgoed gestoken. Want de afgelopen jaren waren er veel affaires met fondsen die het geleende geld van particulieren voor andere dingen gebruikten. De oprichters van Palm Invest haalden in 2006 en 2007 27 miljoen euro op bij particulieren, onder meer door hun fonds de hemel in te prijzen in het programma Business Class van Harry Mens. Ze zouden het geld in vastgoed in Dubai steken, maar gaven een groot gedeelte vervolgens aan zichzelf uit. Het geld werd gebruikt voor auto’s, boten, villa’s in het Gooi, sieraden en het aflossen van persoonlijke schulden. Vastgoed in Dubai werd er nooit mee gekocht. De twee oprichters werden in 2010 veroordeeld tot 3,5 jaar cel.