Hoe de stad zichzelf heeft gepland de afgrond in Weg zakt het droompaleis, het moeras in

De stad loopt gevaar. Om de creatieve klasse te lokken, zijn er torenhoge schulden opgebouwd, stelt Ewald Engelen. Tegelijkertijd dreigt een kaalslag onder winkels, waarschuwen Steven Brakman en Arjen van Witteloostuijn.

Maquette - winnaar Designprijs Rotterdam 2011 in Boymans van Beuningen gepresenteerd - Rietveld Landscape door Vacant nl.

Waar heeft hij zijn gladde praatjes niet verkocht? Utrecht, Maastricht, Arnhem, Amsterdam, Rotterdam – en ik heb ongetwijfeld een paar steden gemist. Sinds het verschijnen van The Rise of the Creative Class in 2002 eten lokale bestuurders uit Richard Florida’s hand. Voorspoed en geluk belooft de Amerikaanse socioloog hen. Met wat kekke citymarketing, een paar fietspaden, gratis WiFi en een handvol gerichte stedenbouwkundige interventies kan elk aftands provinciestadje in een hotspot van creativiteit veranderen.

Het fijne is dat Florida er een prachtig verhaal bij levert. Als je hem mag geloven is de stadsbestuurder geen uitgerangeerde politicus met roos op de schouders, maar een frontsoldaat van het nieuwe, vederlichte flitskapitalisme. In de internationaliserende wereld van morgen, waar productieketens zich niets van grenzen aantrekken en de economie van zweet en blaren is verruild voor die van apps en latte, zijn steden met hun buitenproportionele concentraties van homo’s en hipheid, creativiteit en innovativiteit dé groeimachines geworden die leven en lot bepalen.

Ook in Nederland zijn het afgelopen decennium de sprookjes van Richard Florida en ook Saskia Sassen in de mondiale stedenslag om poen en brein gaan fungeren als legitimatie voor megalomane paradeprojecten. De Amerikaanse onderzoekster Doreen Massey noemt dit Trickle down-geografie. Op zijn Suske en Wiskes: geografische groeipercolator. Publieke investeringen aan de bovenkant van de stedelijke economie moeten de financiële middelen genereren die nodig zijn voor de problemen aan de onderkant.

En zo kreeg iedere zichzelf respecterende stad haar op Canary Wharf lijkende financiële centrum, op het Louvre gebaseerde museumkwartier, van Tokyo afgekeken metronet, van Baltimore gepikte havenfront, aan Berlijn ontleende broed- en vrijplaatsen, van Amsterdam gestolen fietspaden, van Lille gejatte multimo- dale knooppunten en van New York (I i NY) geleende citymarketing. En dat allemaal met een beroep op bekommernis met de minder bedeelden.

Wandel willekeurig welke Nederlandse stad binnen en je struikelt over de bouwputten. Zo worden de stations van Rotterdam, Arnhem, Utrecht en Amsterdam momenteel ‘opgeschaald’ tot ‘multimodale vervoersknooppunten’. Veel colleges hebben de afgelopen jaren de handen op elkaar gekregen voor het aanleggen van chique museumkwartieren. Met wat parkaanleg, het verhangen van bordjes en miljoenen verslindende renovaties door duurbetaalde starchitecten moest de stad de sensatiezuchtige toerist aan zich binden. Ook hebben lokale overheden vaak goed voor zichzelf gezorgd en de afgelopen jaren avant-gardistische panden voor eigen diensten laten optrekken. En is het een universiteitsstad dan is de kans groot dat u op borden botst die de aanleg van een hippe stadscampus aankondigen. In de buitenwijken rijgt zich daar de protserige nieuwbouw van de Amarantissen van deze wereld aan vast.

Wat voor de crisis gouden bergen leken, is een schuldenstrop gebleken. Dat we een zeepbel hebben gecreëerd in de woningmarkt is vier jaar na dato geen geheim meer. Alleen dankzij Oost-Duits ordeningsbeleid zijn ons in die markt de half afgebouwde paleisjes bespaard gebleven, die het Ierse en Spaanse platteland sieren. Dat heeft wildgroei in het commerciële vastgoed echter niet kunnen voorkomen. Met lichte overdrijving kun je zeggen dat Nederland sinds het midden van de jaren negentig is getransformeerd tot een groot, wild kantorenpark dat hyperkapitalisme suggereert maar in feite een Potemkindorp is.

Landelijk staat veertien procent van deze 66 miljard euro grote markt leeg. We hebben het dan over zeven miljoen vierkante meter: pak ’m beet 1.400 voetbalvelden. Voeg daar 79 miljard euro aan bedrijfspanden, 89 miljard aan winkelpanden en pakweg 67 miljard aan stadhuizen, schoolgebouwen en ziekenhuizen aan toe en je hebt het al snel over zo’n 300 miljard euro aan vastgoed dat voor pakweg twee keer de marktwaarde in de boeken staat. Geen wonder dat DNB vreest voor een „derde financiële crisis”. Afwaarderingen van zo’n omvang slaan namelijk diepe gaten in de balansen van zombiebanken. Met de bekende gevolgen: nieuwe kapitaalinjecties, grotere staatsschuld, lagere rating, hogere rentelasten en een volgende bezuinigingsronde.

Rijdend door het Hollandse landschap vraag je je af hoe zo’n nuchter volk zich zo heeft kunnen verliezen in deze vastgoedroes. Het antwoord is van alle tijden: hebzucht, zelfoverschatting en irrationele verwachtingen. Maar het antwoord is ook heel erg Spaans, Iers en Nederlands. Geen kantoorpand zonder gronduitgifte, geen gronduitgifte zonder armlastige maar ambitieuze stad, geen armlastige stad zonder schraperig Rijk, geen schraperig Rijk zonder stijgende vergrijzingskosten. Oftewel, er loopt een vuurrode causale pijl van gedecentraliseerde ruimtelijk ordening en de mondiale stedenslag die Florida ons heeft aangepraat naar de kantorenleegstand en de stedelijke paradeprojecten die daarmee zijn gefinancierd.

De vierdubbele Nederlandse zeepbel is momenteel in hoog tempo aan het leeglopen. Huishoudens hebben dat in de smiezen en zijn naarstig aan het sparen geslagen. Ook in de vastgoedsector wordt driftig overlegd over een eerlijke verdeling van onvermijdelijke afwaarderingen. Dat ook de semipublieke sector heeft mee gedanst begint ook steeds meer betrokkenen te dagen. De kranten staan vol met verhalen van instellingen die zich hebben volgestouwd met goedkope leningen (en onbegrepen derivaten) die sinds de crisis verstikkende worgschulden zijn geworden. Met tekorten, ontslagen, verkopen, afstoten, verminderen en verschralen tot gevolg. Dat hetzelfde ook de steden staat te gebeuren is echter veel minder tot het grote publiek doorgedrongen. Maar ook die hebben zich met grondinkomsten als hefboom voor miljarden in de schulden gestoken. En nu de stroom van makkelijk gronduitgiftegeld opdroogt en banken door regelgeving en afwaarderingen hun financieringskraan verder dichtdraaien, mag ook daar iemand voor het gelag opdraaien. Wie? Burgers en ambtenaren wachten ontslagen, versoberingen van plannen en verschralingen van diensten.

Wie het slagveld overziet, kan de conclusie moeilijk ontlopen dat het Nederlandse droompaleis net als het Spaanse en Ierse op drijfzand was gebouwd. Aannemers, bouwondernemingen, interieurinrichters, ontwerpers, architecten, makelaars, notarissen, ingenieurs, Poolse klusjesmannen, keukenbouwers, vastgoedontwikkelaars, projectmanagers, onroerend goedbeleggers, naaiateliers, hypotheekbemiddelaars, doe-het-zelf outlets, meubelzaken en banken hebben zich vijftien jaar lang rijk gerekend aan zeepbellen. Zoals columnisten Schinkel en Tamminga eerder in deze krant schreven, heeft Nederland pakweg een vijfde van zijn welvaartsgroei sinds 1995 aan de vastgoedroes te danken. En daarmee hoort Nederland wel degelijk in het rijtje landen dat zich moet herbezinnen op zijn verdienmodel.

Het begint met de marskramers van de voorspoed de deur te wijzen. De herverdelende belofte van Florida en de zijnen is een hersenschim gebleken. Trickle down is de hoge heren weer eens meer ten goede gekomen dan de kleine man. Terwijl de bankier en de vastgoedjongen genieten van een vroeg pensioen, betaalt Jan Modaal het gelag. Werkloos, de gevangene van zijn worghypotheek, met ouders en kinderen die schraalhanserige zorg en onderwijs ontvangen, mag hij tot in lengte van jaren opdraaien voor Florida’s mislukte experiment. Dat de steden van Zutphen tot Amsterdam vol staan met prijswinnende musea, bibliotheken en stations is niet meer dan een schrale troost.

Ewald Engelen is hoogleraar financiële geografie aan de Universiteit van Amsterdam.