Wie is de winnaar van de Vestia-deal?

Nieuwsanalyse

De redding van Vestia gaat 2 miljard euro kosten. Wie heeft de onderhandelingen tussen de corporatie en de banken gewonnen? Misschien wel het Rijk en de gemeenten.

Rotterdam, 26 april 2012 Hoofdkantoor Vestia. Foto: Walter Herfst

De onderhandelaars van Vestia hebben weer vrije weekenden, de internationale zakenbankiers hoeven niet meer te pendelen via Schiphol. Na een maand van hoogspanning sloten beide partijen afgelopen maandag een akkoord. Voor een afkoopsom van 2 miljard euro nemen de banken alle rentecontracten terug die Vestia aan het wankelen hebben gebracht.

De vraag is: wie heeft de onderhandelingen gewonnen?

De winnaars zijn misschien wel het Rijk en de gemeenten – en daarmee de belastingbetaler. Als Vestia failliet was gegaan, dan was de schade terecht gekomen bij het Rijk en gemeenten. Dit horrorscenario is moeilijk te berekenen, maar het zou gaan om miljarden.

Als de onderhandelingen waren geklapt en Vestia was omgevallen, dan was het getrapte garantiestelsel in de woningcorporatiesector in werking getreden. Vestia zou een schuld hebben gehad van circa 8,5 miljard euro: 7,5 miljard euro aan lange leningen plus ruim een miljard euro aan onderpandverplichtingen op de rentecontracten.

De verkoop van al het vastgoed van Vestia (89.000 woningen) had misschien 4 miljard opgebracht in de huidige markt, volgens schattingen van betrokkenen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) had haar hele kasinhoud (477 miljoen euro eind 2011) moeten inleggen en was technisch failliet gegaan. Verder had het WSW nog 3,7 miljard euro aan andere corporaties kunnen vorderen voor verplichte noodsteun (‘obligo’) aan Vestia.

Door deze obligo zou een aantal andere corporaties zelf in geldnood zijn gekomen en mogelijk zijn omgevallen; het domino-effect waar de sector voor vreesde. En zo zou de rekening uiteindelijk zijn beland bij bij het Rijk en de gemeenten die gezamenlijk de laatste dijk in het garantiestelsel vormen.

Saillant detail: de overheid had dan de schulden van Vestia moeten afbetalen aan onder meer ABN Amro, de bank die volledig eigendom is van de Nederlandse Staat sinds de kredietcrisis in 2008.

In het akkoord dat Vestia (met hulp van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën) met de banken sloot, blijft de overheid nu geheel buiten schot. Van de afkoopsom van 2 miljard euro betaalt Vestia 1,3 miljard euro zelf. De resterende 700 miljoen euro wordt uiteindelijk afgelost door de andere corporaties. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de eerste dijk in het garantiestelsel, mag bij de corporaties zogenoemde ‘saneringssteun’ vorderen om Vestia te redden.

Die 700 miljoen euro wordt verdeeld over de in totaal 400 corporaties in Nederland en over een periode van tien jaar. Een aantal corporaties, zoals Portaal en Wooninvest, heeft het op dit moment te druk met de eigen liquiditeitsproblemen. Om een domino-effect in de sector te voorkomen, zijn er daarom een paar afspraken gemaakt. Corporaties die door de saneringssteun in geldnood komen, hoeven niet te betalen voor Vestia. Ook beginnen de corporaties pas vanaf eind volgend jaar met betalen; zo hebben ze de tijd om zich daarop voor te bereiden.

Wie van Vestia en de banken het beste uit de onderhandelingen is gekomen, is een vraag die nu nog niet te beantwoorden is. Stel dat de eurocrisis snel luwt en de rente stijgt, dan zouden de onderpandverplichtingen van Vestia plotseling verdampen. Een afkoopsom van 2 miljard euro is in dat geval een hoge prijs. Maar stel dat de rente laag blijft of zelfs verder daalt, dan is 2 miljard voor Vestia een koopje. Nog tijdens de onderhandelingen liep het tekort op de derivaten tijdelijk op tot boven de 3 miljard euro.

Bij aanvang van de onderhandelingen op 21 mei hadden de banken een ijzersterke positie. Vestia wankelde en besloot eenzijdig geen extra onderpand meer te geven. Feitelijk hadden de banken de contracten op dat moment kunnen ontbinden, waardoor Vestia de toenmalige marktwaarde (2,4 miljard) euro had moeten betalen.

Maar een faillissement was voor de banken uiteindelijk ook geen aantrekkelijke optie. Door een bliksemactie had Vestia haar vastgoed grotendeels buiten hun bereik gesteld door het WSW het hypotheekrecht erop te geven. De banken hadden een deel van hun geld nooit teruggezien en imagoschade geleden.

Met de afkoopsom van 2 miljard euro nemen de banken een ‘verlies’ van circa 400 miljoen euro. Dat bedrag zou tot een paar honderd miljoen euro kunnen oplopen, omdat de banken kosten moeten nemen om de derivaten af te wikkelen. Als bovendien blijkt dat de banken hun zorgplicht jegens Vestia hebben geschonden of als er sprake is van fraude, behoudt Vestia zich het recht om hen aan te klagen. Dat zou het begin kunnen zijn van een lange rechtszaak – of nieuwe onderhandelingen.