Eurocrisis treft SNS op meerdere fronten

Lage rente, crisis op de vastgoedmarkt, wantrouwen jegens banken: de eurocrisis raakt SNS Reaal meer dan gemiddeld. Het aandeel van de bankverzekeraar zakte deze week tot een dieptepunt van net onder de 1 euro. En dat was nog voor de afwaardering door Moody’s.

Wat koop je tegenwoordig nog voor één euro? Koffiepads bij de Hema bijvoorbeeld. Maar wie nog goedkoper uit wil zijn, koopt één aandeel SNS Reaal; vanochtend precies 1 euro.

SNS heeft last van alle huidige economische problemen: de bankencrisis, de schuldencrisis, de lage rentestand, de ingestorte Spaanse vastgoedmarkt, de crisis op de Nederlandse kantorenmarkt. SNS heeft overal last van. En daardoor laat de situatie van de bank en verzekeraar uit Utrecht goed zien hoe de macro-economische problemen gevolgen hebben in de reële economie.

Een voordeel voor SNS is dat de meeste ellende een heel duidelijke oorzaak heeft: de overname van Bouwfonds Property Finance in 2006. SNS kocht dit onderdeel dat vastgoed financiert voor 810 miljoen euro van ABN Amro. Het leek de bestuurders van de bank destijd een goede zet. SNS wilde groeien en werd met de overname in één klap een grote financier van vastgoedprojecten.

Het overnamebedrag van toen is nu bijna ridicuul. Ter vergelijking: met de koers van 1 euro is SNS Reaal op de beurs nog maar 287 miljoen euro waard. De afgelopen jaren heeft SNS al honderden miljoenen meer afgeschreven op Property Finance (PF) dan de 810 miljoen euro die het er voor betaald heeft. Alleen als in 2010 werd er 784 miljoen euro op PF afgeschreven.

Natuurlijk kreeg SNS in 2006 ook wel iets voor dat fikse bedrag; een bedrijf dat over de hele wereld vastgoedprojecten financierde, vooral in Spanje, de Verenigde Staten en Nederland. Maar dat vastgoed levert nu grote verliezen op.

Neem de Spaanse vastgoedmarkt. Die is slecht. De afgelopen jaren is daar enorm veel gebouwd; huizen, appartementen, kantoren. Het kon niet op. Tot de kredietcrisis toesloeg. Er werd nauwelijks meer vastgoed gekocht. De waarde daalde. Bouwbedrijven en projectontwikkelaars gingen failliet.

SNS kon fluiten naar de leningen die in Spanje waren verstrekt. In ruil kreeg SNS wel de vastgoedprojecten die het gefinancierd had. Winkelcentra bijvoorbeeld. Die projecten probeert SNS nu te verkopen, maar kopers zijn nauwelijks te vinden. Ondertussen lopen de kosten voor SNS gewoon door.

In Nederland kreeg SNS met de overname van Property Finance veel avontuurlijke ondernemers als klant. Projectontwikkelaars uit de Quote 500, die niet alleen het nieuws haalden met projecten, maar ook met nieuwe boten, auto’s of een vrouw. Vorig jaar raakte ook de Nederlandse vastgoedmarkt in serieuze problemen. En dit jaar zijn al een aantal ontwikkelaars omgevallen die SNS gefinancierd heeft.

Een goed voorbeeld van een probleemproject staat langs de A2 tussen Utrecht en Amsterdam; The Wall. Ruim 65.000 vierkante meter, in een gebouw dat meteen ook een geluidswal is en dat plaats biedt aan „grootschalige retail, horeca, een sportschool en een hotel”.

Dit gebouw staat voor bijna de helft leeg en de ontwikkelaar, Roger Lips, verkeert in grote financiële problemen. SNS heeft een hypotheek van 145 miljoen euro op het pand. De kans is heel klein dat Lips dat bedrag nog kan terugbetalen. Lukt dat niet, dan wordt SNS eigenaar van the Wall en moeten de bank een koper zien te vinden voor het pand dat Lips altijd aanprees als „uniek en markant”.

Zo zijn er meer ontwikkelaars waarvan SNS nog een boel geld krijgt, maar die dat niet hebben. Het vastgoedfonds van Richard Homburg verkeert in surseance van betaling, net als het bedrijf Eurocommerce van Ger Visser. Ontwikkelaar Phanos ging recent failliet, en dan zijn er nog vele ontwikkelaars die nog wel overeind staan maar ook financiële problemen hebben.

Maar zorgt deze vastgoedtak ook voor de lage beurskoers van SNS? Volgens analisten niet. De vastgoedproblemen zijn allang bekend. En ook dat daardoor de komende tijd nog meer financiële tegenvallers zullen worden gemeld.

De verzekeringstak van SNS Reaal heeft op dit moment veel last van de lage rente. Die betekent voor verzekeraars, net als voor pensioenfondsen, dat ze grotere buffers moeten aanhouden om aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Want een lagere rente betekent minder rendement op de beleggingen.

De rekenrente die pensioenfondsen en verzekeraars hanteren om deze buffers uit te rekenen, is indirect afgeleid van de rente op staatsobligaties van triple-A landen. En dus heeft SNS in Spanje niet alleen een vastgoedprobleem, maar ook een renteprobleem.

Door de schulden van Spanje verkopen beleggers Spaanse staatsobligaties en steken zij hun geld in obligaties van triple-A landen als Duitsland en Nederland. Gevolg? De rente op Duitse en Nederlandse staatsobligaties daalt, waardoor ook de rekenrente van pensioenfondsen en verzekeraars daalt. Bij SNS leidde die lage rente er volgens analisten toe, dat het aandeel deze week heel even een ‘dubbeltjesfonds’ was.

    • Tom Kreling