Gebouwd voor eeuwige leegstand

Jarenlang was de rolverdeling helder. Ontwikkelaars ontwikkelden, bouwers bouwden, huurders huurden en banken financierden. Iedereen profiteerde. Nu is het crisis op de markt voor commercieel vastgoed. Maar niemand wil de verliezen nemen.

Amsterdam, 10-01-2012 - Een leegstaand kantoorpand aan de Apollolaan. Het pand wordt na langduringe leegstand verbouwd om nieuwe huurders aan te trekken. Foto: Marijn Alders/Hollandse Hoogte Marijn Alders/Hollandse Hoogte

Af en toe komt er nog wel eens iemand kijken in het Tiara-gebouw op het John M. Keynesplein in Amsterdam-West. De melk van de laatste rondleiding staat nog in de koelkast op de vijfde etage. Bijna vier maanden over datum. Het pak – extra calcium – bolt al een beetje. Daarnaast staat een fles Yogidrink, merk Euroshopper. Verder is de koelkast leeg.

Deze hoogste etage van het kantoorgebouw is ingericht als showetage. Er staan bureaus met stoelen en niet aangesloten bureaulampen, waarvan het snoer nog met een elastiekje bijeen gebonden is. Lege prullenbakken, ladekastjes, een zithoekje. Op één bureau ligt een oude laptop. De t-toets ontbreekt.

Beneden in de hal maken twee glazenwassers de glazen entree schoon. Doen we twee keer per jaar, zegt één van hen. „Je moet het schoonhouden, hè. Anders verloedert het. En dan komt er nooit meer iemand in.”

Want het Tiara-gebouw staat helemaal leeg, al tien jaar. In september 2002 werd het gebouw aan de rand van Amsterdam leeg opgeleverd, door projectontwikkelaar Hans Pluis. En sindsdien is er nog helemaal niets van de in totaal 10.055 vierkante meter verhuurd. Twee makelaarskantoren proberen op dit moment huurders te trekken, Jones Lang LaSalle en BT Makelaars. ‘Speciale condities’, staat er op een groot bord bij de ingang. „We hebben echt wel eens wat bezichtigingen. Maar het is nog niet concreet geworden”, zegt Barthold van Hasselt van Jones Lang LaSalle. Waarom het al tien jaar niet lukt? Daar kan hij niets over zeggen. Mag niet van het Duitse vastgoedfonds WestInvest, dat eigenaar is van het pand.

Een nooit verhuurd kantoor zoals het Tiara Gebouw is een uitzondering in Nederland, maar een leeg kantoor niet. Overal in Nederland staan kantoren leeg. Soms hele kantoren. Vaak ook gedeeltes. Mooie kantoren. Lelijke kantoren. Op dure, aantrekkelijke locaties, zoals de Amsterdamse Zuidas, valt het nog wel mee, zeggen kenners van de markt. Maar op zogeheten ‘secundaire locaties’ is het problematisch. Denk aan afgelegen, winderige randgebieden in provinciesteden als Zoetermeer, Rijswijk of Capelle aan den IJssel. Fiets daar doorheen en tel de grote billboards met ‘Te Huur’ van de bekende makelaars in bedrijfshuisvesting DTZ Zadelhoff, CBRE of Jones Lang LaSalle.

Van de 48,5 miljoen vierkante meter aan kantooroppervlak in Nederland staat ruim 7,1 miljoen leeg, waarvan naar schatting de helft structureel. Dat komt neer op bijvoorbeeld tachtig hoofdkantoren van ABN Amro. Die immense leegstand van bijna 15 procent op het totaal zorgt overal voor grote problemen. Bij de vastgoedeigenaren, veelal institutionele beleggers en hun financiers.

Nederlandse banken hebben gezamenlijk zo’n 80 miljard euro aan vastgoedfinanciering uitstaan in Nederland, zo becijferde De Nederlandsche Bank (DNB) vorige maand. Dat leidt, sinds de kredietcrisis van 2007, onmiskenbaar tot malaise. De gapende leegstand zorgt voor prijsdruk op de markt, zowel op de huren als op de waarde van het vastgoed. Eigenaren zonder huurders kunnen steeds minder gemakkelijk aan hun betalingsverplichtingen voldoen. Voor banken leidt het tot een flinke daling van de waarde van hun onderpanden. In haar halfjaarlijkse rapport Overzicht Financiële Stabiliteit waarschuwde DNB in mei dat een kwart van de uitstaande vastgoedleningen – 20 miljard euro dus – onder water staat. Dat wil zeggen: de waarde van het onderpand is lager dan het leenbedrag. Daarbij vreest de toezichthouder dat banken hun vastgoedportefeuilles niet op de juiste waarde in hun boeken hebben staan. Met andere woorden; potentiële verliezen schuiven ze vooruit. „Financiële instellingen moeten vermijden dat de boekwaarde van vastgoed lange tijd afwijkt van de reële waarde”, riep de toezichthouder hen op. DNB kondigde, samen met de Autoriteit Financiële Markten, een onderzoek aan om beter inzicht te krijgen in de commerciële vastgoedportefeuilles van banken, verzekeraars en pensioenfondsen.

In de komende anderhalf jaar wacht een eerste klap: dan loopt ruim 30 procent van de huidige vastgoedleningen af. Bij de noodzakelijke herfinanciering daarvan zal blijken wat de werkelijke waarde van de portefeuilles commercieel onroerend goed is en hoeveel banken zullen moeten afboeken.

Hoofd kapitaalmarkten Dré van Leeuwen van Jones Lang LaSalle is hoopvol. „Bij die herfinancieringsronde zou ook kunnen blijken dat het vertrouwen voorzichtig terugkeert in de markt.” Hij ziet een lichtpuntje: „Steeds meer Angelsaksische private-equitybeleggers melden zich als potentiële kopers van Nederlands vastgoed. Er zijn nog weinig transacties, maar ze tasten de markt af en wachten op het juiste moment om goedkoop te kunnen instappen.

Volgens Marco Hekman, algemeen directeur van de Nederlandse tak van CBRE, is de vastgoedcrisis in Nederland vooral een financiële crisis. „Er is in de voorbije decennia te veel en te kwistig gefinancierd in Nederland. Sommige banken leenden tot wel 90 procent van de aankoopwaarde.” Als het misgaat op de kantorenmarkt zullen de banken de pijn dan ook als eerste voelen. Daarover is hij het met DNB eens.

Paradoxaal genoeg leggen de grote makelaarskantoren de sleutel voor de oplossing van de huidige crisis óók bij de banken. Van Leeuwen van Jones Lang LaSalle: „De markt zit op slot omdat de banken op slot zitten. Met alleen prijsverlagingen zul je de markt niet weer in beweging krijgen, banken zullen weer bereid moeten zijn vastgoed te financieren.” Maar erg waarschijnlijk is dat niet. Banken zijn, in anticipatie op de strengere internationale kapitaalseisen, vooral bezig om hun balansen te versterken. Die zullen niet snel meer geld wegzetten in de vastgoedsector, die nu als risicovol geldt.

En al zouden ze het doen. Daarmee lossen ze dé oorzaak van de vastgoedcrisis niet op: er zijn gewoon te veel kantoren in Nederland.

Hoe moet dat probleem opgelost worden? Er zijn twee opties. Daar zijn alle experts het wel over eens. Slopen of herbestemmen. Het kost allebei geld. Veel geld. En dus is er de afgelopen jaren vooral veel nagedacht en vergaderd over het probleem. Allerlei clubs, samenwerkingsverbanden en individuele experts buigen zich zo nu en dan over de mogelijke oplossingen. Het ministerie van VROM stelde in 2010 de bestuurlijke werkgroep leegstand kantoren in. Volgende maand komt de werkgroep met een rapport met aanbevelingen, zegt voorzitter Hans de Jonge. Tot die tijd wil hij even niets zeggen.

Volgens Marco Hekman van CBRE vinden er in sommige gemeenten al de juiste initiatieven plaats. Zo is Diemen bezig om in het desolate Bergwijkpark-Noord – leegstand van meer dan 45 procent – ongebruikte kantoorruimte om te bouwen tot studentenflats. Het gebied zal volgens een recent gepubliceerd Strategisch Masterplan „geleidelijk en stapsgewijs tot een multifunctioneel woon-werkgebied gemaakt worden”, dat „een belangrijke rol [zal] blijven spelen in de stedelijke omgeving van de Amsterdamse regio”. „Diemen is een succesvol voorbeeld van herbestemming”, zegt Hekman. Elders in het land overwegen gemeenten lege kantoren te slopen en er woningen voor in de plaats te bouwen.

Terug naar het Tiara-gebouw van Hans Pluis, aan de andere kant van Amsterdam. Dat is om nog een reden exemplarisch voor deplorabele staat van de Nederlandse vastgoedmarkt. Terwijl dat kantoor vanaf 2002 leegstond, bouwde ontwikkelaar G&S Vastgoed ernaast nóg een kantoor, Keynes Building, van 10.000 vierkante meter. Het werd in 2006 opgeleverd. Pluis: „G&S had de huurder die hij had gevonden ook even op mijn pand kunnen wijzen. Maar ja, dan zou hij zelf niets verdienen.”

Zo ging dat tot een paar jaar geleden. Gemeenten gaven graag grond uit, want dat leverde geld op. Ontwikkelaars zetten graag wat nieuws neer waarmee ze geld konden verdienen. Huurders wilden best een nieuw pand betrekken, want ze kregen mooie huurkortingen. En beleggers, zoals pensioenfondsen en banken, zochten nieuwe panden waar ze hun geld in konden steken.

Inmiddels staat ook een kwart van het Keynes Building leeg.

    • Philip de Witt Wijnen
    • Tom Kreling