Verslaafd aan Spaans vastgoed

Toen bijna vijf jaar geleden de Amerikaanse hypothekencrisis uitbrak, meldde Spanje trots dat zijn banken nauwelijks geld hadden zitten in die ‘rommel’. Maar nu blijkt dat Spanje zelf zo’n enorme vastgoedzeepbel heeft geblazen, dat het zijn financiële sector niet meer op eigen kracht kan redden.

Het uitzicht van Medina Elvira is geweldig. Ten zuidoosten van het Spaanse nieuwbouwdorp blinken de besneeuwde toppen van de Sierra Nevada. De rest van het panoroma bestaat uit akkers, bos en olijfboomgaarden.

In de verlaten straten van het dorp zelf hangt echter een naargeestige sfeer. De stoepen zijn overwoekerd met kniehoog onkruid. Een verweerde hijskraan torent eenzaam boven een onafgebouwd appartementengebouw uit. Aan de rand van het dorp ligt de 18-holesgolfbaan er onverzorgd bij.

Het enige teken van leven is deze lentemiddag de bewaker van een particulier beveiligingsbedrijf. Hij moet voorkomen dat de verlaten gebouwen worden gestript of gekraakt.

Volgens de plannen had de urbanización (nieuwbouwnederzetting) even buiten het Andalusische dorpje Atarfe 3.500 woningen moeten gaan tellen. Evenals een viersterrenhotel, winkelcentra, een sporthal en horeca. De doelgroep: vermogende Noord-Europeanen op zoek naar een luxe tweede huis onder de zon. Uiteindelijk verrezen er zes gebouwen met in totaal 991 etagewoningen. Krap drie jaar na oplevering staan ze nog vrijwel allemaal leeg.

Medina Elvira is nu een van de vele spooksteden die herinneren aan de enorme vastgoedzeepbel die Spanje tot eind 2007 blies. Na het faillissement van de bouwers verhuisden dit soort projecten de afgelopen jaren naar de balansen van de banken die hen financierden. Nu de crisis aanhoudt en Spanje door de eurocrisis van de financiële markten is afgesloten, beginnen ook die banken gevaarlijk te wankelen. Zó gevaarlijk, dat ze het hele land en de eurozone dreigen mee te slepen.

De problemen zijn zó groot, zó lang ontkend en zó beroerd aangepakt, dat Spanje zijn financiële sector allang niet zelf meer kan redden. De vraag is momenteel niet meer of Europa en het Internationaal Monetair Fonds de regering in Madrid te hulp zullen schieten. Maar wanneer? En vooral: onder welke voorwaarden en met wiens geld?

De banken waarover nu de meeste onrust bestaat, zijn de cajas de ahorros. Dat juist deze semipublieke spaarbanken zo sterk zijn geraakt, is een direct gevolg van de sterke invloed van lokale en regionale politici binnen hun besturen. Dit zit zo: een nieuwe, ultraliberale grondwet veranderde de huizenmarkt rond de eeuwwisseling in een belangrijke fiscale melkkoe voor lagere overheden.

Gemeentes, provincies en regio’s konden rijk worden via de afgifte van licenties, het innen van belastingen en de verkoop van grond. Hoe meer er gebouwd werd, hoe meer geld voor prestigieuze projecten en dingen die kiezers leuk vinden.

Partijgenoten binnen de cajas verleenden soepel krediet. De invoering van de euro leidde ertoe dat de internationale financiering ruim voorhanden was. De Spaanse huizenmarkt werd een casino waarin niemand leek te verliezen.

De politieke verwevenheid leidde op grote schaal tot corruptie, wildbouw, grondspeculatie en prijsopdrijving. Spanje zit nu niet alleen opgescheept met ruim 1 miljoen onverkochte woningen, maar ook met spookvliegvelden, onrendabele snelwegen en veel te grote sportcomplexen en kunstpaleizen. Niet zelden is gebouwd in natuurgebied of langs beschermde kuststroken.

Ook de huizenmarkt in Atarfe werd opgejaagd doordat politieke bankiers en speculerende politici de cajas als eigen durfkapitaal inzetten. Het voorstadje van Granada raakte begin deze eeuw in de greep van een bijna megalomane bouwwoede. Had de mondiale kredietcrisis de plannen niet doorkruist, dan was het inwonertal (nu 18.000) verdrievoudigd.

De bouwwoede werd mogelijk gemaakt door financiële instellingen, vooral cajas. Twee springen er uit: CajaSur uit Córdoba, die tot de centrale bank in mei 2010 ingreep, werd bestuurd door socialistische politici en katholieke geestelijken, en CajaGranada, veruit de belangrijkste in de regio en in handen van de PSOE. Deze centrumlinkse partij regeert al decennia onafgebroken in Andalusië en bestiert alle cajas in de regio.

Ook Víctor Sánchez, die tot eind 2009 achttien jaar burgemeester van Atarfe was, is socialist. Hij was de grote gangmaker achter de nieuwbouw. Sánchez trad af toen hij werd veroordeeld voor een milieudelict.

Nog een dozijn andere zaken wacht op behandeling door de rechter. De meeste betreffen de corruptie rond Medina Elvira. Ook Sánchez’ locoburgemeester, de gemeentearchitect en de gemeentesecretaris zijn in staat van beschuldiging gesteld.

Hoe de deal met de projectontwikkelaars en bouwbedrijven precies in elkaar stak, moet de rechter nog vaststellen. Maar duidelijk is dat aanbestedingsprocedures, bestemmingsplannen, milieuregels en bouwvoorschriften jarenlang ondergeschikt werden gemaakt aan één hoger doel: zo veel mogelijk huizen neerzetten.

Dankzij de extra inkomsten uit de bloeiende grond- en huizenmarkt zwol de dorpsbegroting op. Er kwam geld voor een groot muziekcentrum en overdekte stierenarena. De werkgelegenheid in de bouwsector bloeide op. Steeds meer mensen konden huizen kopen. Het piramidespel leek geen einde te kennen.

Tot de kredietcrisis uitbrak. De werkloosheid in Atarfe is nu ruim 30 procent. De gemeente ving de terugval in inkomsten eerst op door extra te lenen, maar kampt nu met een schuld van circa 30 miljoen euro bij banken en leveranciers. Gevolg: de lokale lasten moeten omhoog, de dienstverlening wordt uitgekleed.

Ondertussen kunnen steeds meer huiseigenaren de hypotheek niet betalen. In Peligros, een dorpje ten oosten van Atarfe, heeft de gemeente al een ‘verbod’ op huisuitzettingen ingesteld. „We onderhandelen namens een twintigtal families met banken en cajas”, vertelt burgemeester Roberto García van de linkse partij IU.

García: „We vragen of hun koopcontract kan worden omgezet in sociale huur. Of dat burgers het huis teruggeven zonder dat ze een restschuld houden.” Het zijn oplossingen, zegt hij, die op nationaal niveau navolging verdienen. „Banken worden gered en burgers worden aan hun lot overgelaten.”

Die klacht wordt breed gedeeld in Spanje. Het volksgevoel is dat de samenleving de rekening gepresenteerd krijgt, terwijl bankiers en politici vrijuit gaan. De laatsten wijzen op hun beurt nu liever naar de Noord-Europese geldschieters. Zo zei premier Rajoy zaterdag dat „zij in Europa die ons nu bekritiseren, ons wel het geld geleend hebben”.

Noord-Europese banken en pensioenfondsen financierden het vastgoedfeest niet alleen. Ze namen er ook volop zelf aan deel. Ook Nederlandse banken. Zo staat op een verlaten bouwterrein van Medina Elvira ook een meters groot bord met een oranje leeuw erop. „Toekomstig bouwproject. Perceel gekocht door ING Real Estate.”

De oud-burgemeester van Atarfe wil niet met de pers praten. Gemeentesecretaris Antonio León, ook vervolgd maar nog werkzaam op het gemeentehuis, is wel bereid enkele vragen te beantwoorden. Hij denkt dat „de hele samenleving de risico’s niet gezien heeft”. Vanwaar die collectieve blinde vlek? „Vraag dat maar aan mevrouw Merkel”, bitst hij terug.

Ook Manuel Martín beklemtoont de rol van buitenlandse geldschieters in het vastgoeddebacle. Hij was van 1988 tot 1992 president en daarna tot 2010 vicepresident van CajaGranada, en een van de weinigen in de bestuursraad zonder politieke achtergrond. Hij wil, nu hij gepensioneerd is, in algemene termen wel over de cajas praten.

Enkele hebben zich vertild aan te grote projecten, vertelt Martín in zijn huis in de Moorse wijk van Granada met uitzicht op het Alhambra. „Maar de meeste cajas hebben gewoon heel veel kleine projecten gefinancierd, die nu één voor één slecht presterend worden.”

Bij het uitbreken van de Amerikaanse hypothekencrisis, meldden Spaanse banken trots dat ze amper aan die rommel blootstonden. „Maar vervolgens hebben we vier jaar lang ontkend dat er een eigen hypothekencrisis op de balansen van onze banken gistte.”

Martín wil geen concrete voorbeelden noemen, maar ook hij kon zich als bankier niet altijd onttrekken aan de politieke invloed. „Laat ik het zo zeggen: ik keek bij de beoordeling van een kredietaanvraag puur naar economische variabelen. Politici hanteren een baaierd aan criteria.”

Hoe meer de huizenmarkt verhitte, hoe meer gevaren Martín zag opdoemen. Hij pleitte ervoor dat de cajas meer particulier kapitaal moesten ophalen. „Met private aandeelhouders zou de leiding meer aandacht krijgen voor goed bestuur.”

In 2003-2004 leek hiervoor in de politiek draagvlak te ontstaan, herinnert hij zich. „Maar in 2005 explodeerden de huizenprijzen pas echt. Het werd zo’n enorm feest, daar durfde geen politicus een eind aan maken. Ze waren er allemaal verslaafd aan geraakt.”