Catastrofaal verstoord

Drastische hervorming van de woningmarkt is nodig, stelt Rick van der Ploeg. Dit is jammer voor de financiële woekeraars en de babyboomers, maar niet meer dan fair tegenover alle studenten en starters die geen fatsoenlijke woning kunnen vinden.

De brand na de aardbeving van 18 april 1906 verwoestte het hart van San Francisco. Zo’n 225.000 mensen raakten dakloos. Toch rept de eerste krant die uitkwam na deze ramp, de San Francisco Chronicle van 24 mei 1906, met geen woord over woningnood. De krant bevatte juist vele advertenties voor huur- en koopwoningen. De vrije markt bracht vraag en aanbod in evenwicht, niet een goedbedoelende gemeentedienst voor huisvesting. Er waren genoeg betaalbare woningen na de aardbeving en de daarop volgende brand.

Hoe anders was het in 1946, nadat de bevolking van San Francisco in zes jaar tijd met eenderde was gestegen, maar huurverhogingen – om de vraag te rantsoeneren – bij wet verboden waren. Als gevolg hiervan was de vraag 37,5 keer zo groot als het aanbod van huurwoningen. In 1906 was de vraag slechts eentiende van het aantal aangeboden woningen.

Nobelprijswinnaars en adepten van de vrije markt Milton Friedman and George Stigler wijzen daarom categorisch elke ingreep in de huurprijs af. Zo’n ingreep verstoort de vrije markt op catastrofale wijze. Er zullen minder woningen worden aangeboden en meer woningen worden gevraagd dan zonder huurplafonds. Het is onaantrekkelijker nieuwe huurhuizen te bouwen of oude huizen aan te passen voor de verhuur. Huiseigenaren zullen minder aan onderhoud van huizen doen. Hierdoor verslechtert de kwaliteit van het huizenbestand.

De woningnood in Nederland is nog veel erger dan in San Francisco in 1946. Onze markt voor huurwoningen is verpest door huurbescherming, huurplafonds en allerlei andere beperkingen. Zo bepaalt onze overheid dat de maximaal toegestane stijging van huren in 2010 beperkt is tot 1,2 procent. Het bureaucratische puntensysteem om de huur te bepalen heeft eveneens onvoldoende relatie met vraag en aanbod. Huurders stromen onvoldoende door – ook als ze inmiddels meer verdienen en het zich kunnen veroorloven een huis te huren in het vrije segment of een huis te kopen – of ze blijven in een te groot huis wonen, omdat het goedkoop is. Dit verergert de woningnood alleen maar. De tijdelijke verhuur van kamers wordt afgeremd door de dreiging dat huurders altijd blijven zitten, zelfs als ze een geliberaliseerd huurcontract hebben.

Het grote aanbod van kunstmatig goedkope huurwoningen heeft ook bijgedragen aan de enorm gestegen individualisering van de samenleving, omdat alleenstaande jongeren liever op zichzelf wonen in plaats van langer thuis te blijven. Huurbazen springen onvoldoende in op de speciale vraag van studenten, kinderrijke migrantengezinnen en anderen. Woningbouwcorporaties bepalen het aanbod van woningen, hoewel het onduidelijk is of dit zal aansluiten bij de veranderende vraag in de samenleving. De sociale woningmarkt hindert ook de arbeidsmobiliteit, omdat mensen niet zo makkelijk weer zo’n mooie woning voor dezelfde prijs vinden in een andere gemeente. Doordat zo veel woningen onder de huurbescherming vallen, is het aanbod van huurwoningen in de vrije markt bovendien beperkt. Dit stuwt de huren in de vrije sector omhoog.

Er is ook geen land ter wereld waar de markt voor koopwoningen en beleggen zo verstoord is als in Nederland. De zondebok is de hypotheekrenteaftrek. Deze leidt vooral tot duurdere koopwoningen, omdat het aanbod van nieuwe woningen amper reageert op de prijs. De aftrek houdt een levendige windhandel in fiscale constructies in stand. Hierdoor verdwijnt ongeveer de helft van het fiscale voordeel in de zakken van hypotheekbanken en –adviseurs. Door de aftrek stimuleert de overheid roekeloos lenen van huizenbezitters, vooral omdat het gros van de hypotheken amper of niet wordt afgelost om zo maximaal te profiteren van het fiscale voordeel. De verbreding van de belastinggrondslag door afschaffing van de aftrek betekent dat belastingtarieven over de hele linie met enkele procenten kunnen dalen. Dit stimuleert de werkgelegenheid en de economie. De aftrek is onrechtvaardig, omdat de rijksten er het meest van profiteren, maar is vooral ondoelmatig. Hij blaast de huizenprijzen op, wakkert roekeloos lenen aan en knijpt de economie af.

De markt voor huur- en koopwoningen zit helemaal op slot. Een grote schoonmaakoperatie is vereist om een doelmatiger en rechtvaardiger huizenmarkt tot stand te brengen. Het is een goede eerste stap dat het Lenteakkoord voortaan de aftrek alleen toestaat voor leningen die netjes in dertig jaar tijd worden afgelost. Dit drukt roekeloos lenen de kop in. Huren van mensen met een inkomen van minstens 43.000 euro mogen een extra 5 procent per jaar stijgen, met als bovengrens de maximale huurprijs. Het idee is dat de huren meer marktconform worden.

Deze maatregelen zijn bij lange na niet voldoende. Een stuk verder gaat het integrale hervormingsplan dat is opgesteld door De Woonbond, Vereniging Eigen Huis en Aedes, samen met de NVM, VBO en VastgoedPro. Het is zo veel mogelijk inkomens- en budgetneutraal. Zij wijzen op vastgeroeste systemen, intransparante werkwijzen en de enorme belangen die voortdurend in het geding zijn, en bepleiten een geleidelijke verhoging van de huren en afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De vrijvallende revenuen worden gebruikt voor inkomenscompensatie, afschaffing van de overdrachtsbelasting en een inkomensafhankelijke woningtoeslag. Het is niet duidelijk hoe realistisch dit plan is, omdat volledige inkomenscompensatie waarschijnlijk politiek niet haalbaar is en de flankerende maatregelen de armoedeval vergroten.

Duidelijk is dat het nieuwe kabinet zich niet kan veroorloven op zijn handen te zitten. Verdergaande actie is nodig om de markt voor huur- en koopwoningen open te breken. Een geleidelijke aanpak voorkomt dat de woningmarkt instort. Het gaat in elk geval om het toewerken naar marktconforme huren en een beperking van de hypotheekrenteaftrek tot 30 procent over een periode van twintig jaar, beperking van de maximale hypotheekschuld van burgers tot 90 procent van de waarde van de woning en het afschaffen van de overdrachtsbelasting, om de arbeidsmobiliteit te bevorderen. Ook moet actie worden ondernomen om de gigantische leegstand van kantoren in Nederland en het systeemrisico dat banken omver vallen aan te pakken.

De belangrijkste verliezers van deze volkshuisvestingsrevolutie zijn financiële woekeraars, huurders van sociale woningen met een relatief hoog inkomen en rijke babyboomers die hebben geprofiteerd van spectaculaire stijgingen in de waarde van het fiscaal gesubsidieerde eigen huis.

Belangrijke winnaars zijn jonge generaties , die laag op de wachtlijst staan in de sociale sector en dadelijk goedkoper terechtkunnen voor een mooie huurwoning in het vrije segment, studenten, starters op de markt voor eigen woningen en de gemiddelde belastingbetaler. Zo slecht is dat niet.

Rick van der Ploeg is hoogleraar economie aan de Universiteit van Oxford en verbonden aan de Vrije Universiteit Amsterdam.