Minder te lenen én geen aftrek

Hét taboe op de woningmarkt wordt eindelijk doorbroken: de renteaftrek voor nieuwe hypotheken wordt beperkt.

Redacteur Ruimtelijke Ordening

Den Haag. Hypotheekadviseur Jos Koets uit Vlaardingen heeft een wijs advies voor zijn duizenden collega’s: zoek snel een andere baan. Want straks kan iedere huizenkoper via internet heel eenvoudig zelf zijn hypotheek afsluiten. Adviseurs worden overbodig, vreest Koets. „Voor ons is geen droog brood meer te verdienen. Het is stress.”

Huizenkopers hebben vanaf 1 januari alleen nog maar recht op hypotheekrenteaftrek als ze hun hypotheek in dertig jaar volledig aflossen – annuïtair of lineair. Het zijn twee ‘oude’ hypotheekvormen die tegenwoordig nauwelijks meer worden afgesloten. Bij een annuïteitenhypotheek wordt de eerste jaren veel rente betaald en weinig afgelost. De maandlasten blijven dertig jaar gelijk. Bij een lineaire hypotheek wordt dertig jaar lang een vast bedrag aan aflossing betaald. Daardoor wordt de rente steeds lager, en daarmee ook de maandlasten.

De aflosverplichting voor nieuwe huiseigenaren betekent het einde van veel voorkomende hypotheekvormen als de spaarhypotheek, beleggingshypotheek, aflossingsvrije hypotheek en banksparen. Zo’n hypotheek afsluiten mag nog wel, maar er mag dan geen rente meer worden afgetrokken. En dus zullen ze hun populariteit verliezen.

Het betekent ook het einde van zijn advieswerk, zegt Koets. Huizenkopers zetten straks de rentetarieven van verschillende banken zelf op een rijtje. Of ze bekijken een vergelijkingswebsite die dat doet.

Niet alleen hypotheekadviseurs zijn niet blij met het Lenteakkoord. Ook mensen die voor het eerst een huis kopen zijn volgens veel deskundigen slechter af. De maandlasten van een annuïtaire of lineaire hypotheek liggen gemiddeld 10 tot 15 procent hoger dan die van de andere hypotheken, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. Dus kunnen starters minder betalen voor een huis.

En dat is niet het enige. Ze mogen ook nog eens minder lenen. Dat bedrag wordt geleidelijk afgebouwd van 106 procent van de woningwaarde nu, tegen 100 procent in 2018 (inclusief overdrachtsbelasting). Dat percentage mag dan weer worden opgehoogd tot maximaal 106 procent voor investeringen in „duurzame, energiebesparende maatregelen die leiden tot lagere woonlasten”. Wat daar precies onder valt, moet nog worden uitgewerkt.

Maar de lijn is helder: starters kunnen straks minder geld lenen en weten dat ze minder hypotheekrenteaftrek krijgen. Dus stromen ze niet in, zegt Boelhouwer: „De doorstroming op de woningmarkt stokt.”

Mensen die al een hypotheek bezitten zijn beter af. Als ze hun hypotheek oversluiten bij een andere geldverstrekker, behouden ze hun recht op hypotheekrenteaftrek. Opvallend, want formeel gaat het om een nieuwe hypotheek. Oversluiten betekent niets anders dan je oude hypotheek aflossen met geld dat je van je nieuwe hypotheekverstrekker ontvangt. Ook als huiseigenaren verhuizen, mogen ze hun bestaande hypotheek meenemen. Alleen als ze naar een duurdere woning vertrekken en dus extra financiering nodig hebben, valt dat extra deel onder het nieuwe regime.

Het onderscheid tussen ‘oude’ en ‘nieuwe’ gevallen zorgt voor „een administratief monster”, vreest Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). Peter Boelhouwer: „De Belastingdienst moet nog jaren met oude en nieuwe regimes door elkaar heen werken.”

VEH voorziet nog een probleem. Door de btw-verhoging van 19 naar 21 procent worden nieuwbouwhuizen duurder. Kopers die hun woning nu al ‘van papier’ hebben gekocht en de hypotheek hebben geregeld, dreigen straks duizenden euro’s extra aan btw te moeten betalen, uit eigen zak. Bij een huis dat twee ton kost, scheelt dat bijvoorbeeld vierduizend euro. Adviseur Jos Koets wacht al die ontwikkelingen niet af. Hij heeft al een idee voor een andere baan: „Ik wil voor Verenigingen van Eigenaren het beheer van flats gaan regelen.”