Utrecht Centraal: droom of nachtmerrie?

Binnenkort wordt het eerste gebouw in het nieuwe Utrechtse stationsgebied opgeleverd. Het grootste bouwproject van Nederland begon tegelijk met de financiële crisis. Met als gevolg dat de eerste projecten al stil liggen door het ontbreken van financiering.

Een donkere doorgang onder kantoorkolossen van zwaar beton. Fietsen versperren de weg. Busstation Utrecht biedt een rommelige aanblik. Een nauwelijks zichtbare trap voert richting het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne. Met jaarlijks meer dan 26 miljoen bezoekers een commercieel succes, maar volgens Menno Overtoom, directeur van vastgoedfonds Corio, is het centrum „echt niet meer van deze tijd”. Gevreesd bovendien, want in de jaren negentig werd het ’s nachts een thuishaven van verslaafden en zwervers. Pas in 2000 mochten ze er niet meer slapen en werd de beveiliging verscherpt.

Aan de andere kant van het station leiden betonnen vloeren, waar grijze plasjes water in staan, ondergronds naar de westkant van de stad. Daar spelen evenementencentrum de Jaarbeurs en de wijk Lombok, geïsoleerd van het centrum een solo.

Het moet allemaal veranderen. In 2003 ging de Utrechtse gemeenteraad akkoord met het plan voor een grootschalige renovatie van het hele stationsgebied. Het is het grootste bouwproject van dit moment in Nederland. Het NS-station wordt klaargemaakt om als Hogesnelheidslijn-locatie 100 miljoen reizigers per jaar te verwerken. Ook moeten in het gebied 1.890 woningen, 250.000 vierkante meter kantoor en 42.800 vierkante meter aan winkels komen. Het project zou bij elkaar zo’n 3,2 miljard euro kosten, waarvan ongeveer een derde gefinancierd door Rijk en gemeente. Binnenkort wordt het eerste gebouw opgeleverd. In 2030 is de oplevering gepland.

Niet lang nadat de bouw enkele jaren geleden begon – na vijftien jaar plannen en debatteren – sloeg de financiële crisis toe. Toen kwamen de vragen. Want al die honderden vierkante meters kantoren en winkels, is dat wel realistisch? Is het verantwoord? De gemeenteraad is vooral kritisch over de huur voor zeker 25 jaar van het nieuwe Stadskantoor voor 3.000 ambtenaren door de gemeente. De gemeente laat vijftien kantoorpanden leeg achter. Een woordvoerder wijst op de relatief lage kantorenleegstand in Utrecht: „Utrecht heeft acht procent leegstand, het Nederlands gemiddelde is veertien procent. Om te voorkomen dat het oploopt, hebben we andere kantorenprojecten bevroren.”

Wethouder Victor Everhardt (Stationsgebied, D66) staat nog steeds achter de huur van het Stadskantoor. Er kan in één gebouw efficiënter gewerkt worden, meent hij. ICT-faciliteiten zullen centraal geregeld worden en dat levert een kostenbesparing op. In een brief aan de raad schrijft Everhardt: „Als de gemeente in de huidige situatie zou afzien van gebruik van het stadskantoor zou er sprake zijn van gemeentelijke desinvesteringen van minimaal 19 miljoen.” De gemeente is niet bang voor leegstand in de kantoren binnen het stationsgebied. Een woordvoerder: „Dat risico is nul. Daarvoor is de locatie te aantrekkelijk.”

Ook Menno Overtoom, directeur Hoog Catharijne van ontwikkelaar Corio, zegt „absoluut niet bang” te zijn voor leegstand. Zijn organisatie pompt 400 miljoen euro in het nieuwe winkelgebied. Overtoom: „Winkelketens willen grote panden in stadscentra. Dat kan bijna niet meer in Nederland. En zeker niet in Utrecht. Wij bieden nu een totaal nieuw winkelgebied middenin de stad. Het is geen geheim dat retailers het moeilijk hebben, maar deze locatie is sterk genoeg om leegstand te voorkomen.”

Zowel Corio, grondbezitter NS Stations als de gemeente laten weten dat de financiële crisis tot dusver nauwelijks invloed heeft op de ontwikkeling van het stationsgebied. De NS, eigenaar van de grond onder het Stadskantoor, heeft de andere grondposities in het gebied nog niet verhuurd. Deze zullen „alleen verder ontwikkeld worden wanneer een partij een concrete behoefte heeft die aansluit bij de mix in het stationsgebied. We ontwikkelen nooit voor leegstand.”

Om de crisis te zien – zegt buurtbewoner Herbert Boland – moet je de tunnel onder het station vanuit het centrum naar de westkant van de stad doorkruisen. Boland heeft een speciale website opgericht met informatie over de plannen. Hij pleit voor een „reality-check” van het masterplan uit 2003. „Er liggen nu al een aantal projecten stil, onder andere vanwege de crisis. De gemeente moet een realistisch beeld schetsen van wat we in 2030 mogen verwachten.”

Boland doelt onder meer op het Westplein, een belangrijk onderdeel van het project waarmee de westkant van de stad ‘ontsloten’ moet worden. De bewoners kregen van de gemeente al te horen dat er „nog een aanzienlijke aanvullende financiering gevonden moet worden” om dit te realiseren. Boland: „De plannen voor de bouw van de tunnel en de ontwikkeling van het plein liggen stil. Ik kan me zelfs voorstellen dat het er nooit van komt. De gemeente houdt dit een beetje stil, maar uiteindelijk komt dan het hogere doel – het centrum verruimen – in de knel.”

De gemeente noemt het Masterplan uit 2003 nog altijd „realistisch”, maar sluit belangrijke wijzigingen vanwege de economische situatie, niet uit. Een woordvoerder: „In de huidige markt zijn er bouwprojecten die vertraging oplopen, ook in Utrecht. Mochten we toch afwijken van essentiële onderdelen van het Masterplan dan wordt dit uiteraard voorgelegd aan de gemeenteraad.”

Aan de andere kant van het station, de centrumkant, schiet de bouw van het nieuwe Muziekpaleis wel aardig op. Maar ook dit prestigieuze project kreeg te maken met tegenvallers. Het is al miljoenen duurder uitgevallen dan de oorspronkelijk geraamde 98 miljoen. Het muziekcentrum moet inmiddels bijna 150 miljoen euro kosten. Bodemsanering, gestegen bouwkosten en hogere kosten voor milieu- en veiligheid zijn de oorzaak. De gemeente besloot al tot versobering van de bouw. Muziekliefhebbers zullen het moeten doen zonder tredeverlichting in de grote zaal en ook de lichtkrant bij de entree is geschrapt.

Nog achttien jaar. Dan is de droom van glas, kantoren, winkels, waterpartijen en gezellige pleinen een feit. Speelt de westkant van de stad dan een rol in het centrum? Zijn alle winkels en kantoren bezet? De ontwikkelaars zijn onverminderd positief. Utrecht zal een belangrijk Europees station worden, met internationale allure, zeggen ze. Het klinkt als in de jaren zeventig, toen winkelcentrum Hoog Catharijne baanbrekend was. Maar ook toen waren er twijfels, zo beschreef journalist J. de Recht in het Utrechts Nieuwsblad van 24 december 1964: „Het is als een mooie droom, zoals dromen altijd mooi zijn als het geen nachtmerries worden.”