Beleggers Uni-Invest lijden groot verlies

Het vastgoed van Uni-Invest is met groot verlies voor obligatiehouders verkocht. De gevolgen zijn groot voor een deel van de markt.

De Nederlandse kantorenportefeuille van Uni-Invest is gisteren voor 358 miljoen euro verkocht aan twee buitenlandse private-equityfirma’s. Daarmee zijn de kantoren tegen een veel lagere prijs verkocht dan de waarde van de laatste taxatie. De waarde van het Uni-Invest-vastgoed – 203 panden in Nederland – werd vorig jaar nog getaxeerd op 633 miljoen euro.

Maar een klein deel van de schuldeisers van Uni-Invest krijgt haar geleende geld terug na de verkoop aan de twee private-equityfirma’s TPG en Patron Capital. Uni-Invest had een lening van zo’n 600 miljoen euro uitstaan bij verschillende obligatiehouders. De obligaties waren onderverdeeld in vier soorten, zogeheten A,B,C en D-notes. Alleen de houders van A-notes krijgen door de deal met TPG en Patron Capital hun geld terug. De overige obligatiehouders krijgen niets van hun lening van zo’n 244 miljoen euro terug.

Betrokkenen zien de verkoop van de Uni-Invest portefeuille tegen een veel lagere prijs dan de getaxeerde waarde als een bewijs dat veel commercieel vastgoed in Nederland flink afgewaardeerd moet worden. Volgens directeur Frank van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland zegt de verkoop met name iets over „tweederangs” vastgoed in Nederland. „De portefeuille van Uni-Invest is eigenlijk een hele slechte met 30 procent leegstand. De problemen in dat vastgoedsegment zijn vrij groot.” Hij noemt de flinke afwaardering daarom „een goed signaal”. „De nieuwe eigenaren zullen iets met de kantoren moeten gaan doen. Een deel zal opgeknapt worden, een deel getransformeerd, maar een deel zal ook gesloopt moeten worden.”

Directeur Dave Hendriks van vastgoedadviseur Savills meent dat de verkoop van de Uni-Invest portefeuille tegen deze prijs vooral iets zegt over de vastgoedmarkt en minder over de prijs. „De prijs voor Uni-Invest betekent niet dat vastgoed nu zoveel waard is. Het zegt niets over de vierkante meterprijs. Dit was een heel complexe deal, met een ingewikkelde financiering. Het laat vooral zien dat investeerders bij dit soort deals hun verlies nemen en dat vastgoed tegen fikse kortingen verkocht wordt.” Hendriks verwacht dat de komende tijd nog meer van dit soort transacties gesloten zullen worden.

De obligaties van Uni-Invest werden gedekt door het vastgoed, dit heet on jargon een Commercial Mortgage Backed Security. Uni-Invest leende in 2005 ruim 1,3 miljard euro van het Duitse Eurohypo. Deze financier plaatste ruim 1 miljard door bij investeerders door middel van deze vastgoedobligaties. De investeerders kregen in feite een soort aandeel in de door Eurohypo verstrekte lening. De effecten waren onderverdeeld in A,B,C en D- notes.

De lening liep in februari 2010 af, maar Uni-Invest had geen geld om af te lossen. De lening werd verlengd tot afgelopen voorjaar. Ook toen was er geen geld voor de aflossing. Een veiling van het vastgoed mislukte vervolgens. De houders van de A-notes kregen hierna zeggenschap over het vastgoed en zetten de andere schuldeisers buitenspel. Ze stemden gisteren in met het voorstel van TPG en Patron Capital. De investeerders betalen de houders van de A-notes 40 procent contant (143,5 miljoen euro) en 60 procent (215 miljoen euro) in nieuwe obligaties met een looptijd van 4 jaar. Deze obligaties moeten afgelost worden met de verkoop van vastgoed. De overige schuldeisers van Uni-Invest krijgen niets.