Te koop in hartje New York: het Empire State Building

Als de geplande beursgang van het Empire State Building doorgaat, kan straks iedere willekeurige belegger mede-eigenaar worden van dit New Yorkse icoon. Is het verstandig om nu in de oude wolkenkrabber te investeren? „De markt veert weer op na de crisis.”

Voor miljoenen toeristen die voor het eerst New York bezoeken is het een geijkte bestemming: het Empire State Building, de 102 verdiepingen tellende Art Deco-wolkenkrabber op de hoek van 34th Street en Fifth Avenue. Of preciezer: hun bestemming is het door de film Sleepless in Seattle beroemd gemaakte observatiedek.

Filmliefhebbers wier ervaring wat verder teruggaat dan 1993, herinneren zich wellicht hoe de gigantische gorilla King Kong uit de gelijknamige film (1933) staande op dat dek de aanstormende vliegtuigen van zich af probeerde te slaan. Het uitzicht over de stad is vanaf die hoogte in ieder geval fenomenaal.

Over een paar maanden kan iedere belegger een beetje eigenaar worden van dit iconische monument uit 1931. Empire State Realty Trust, het bedrijf dat het monument exploiteert, hoopt namelijk via een beursgang een miljard dollar op te halen. Daartoe wil het bedrijf eerst een vastgoedfonds vormen, een zogenaamd real estate investment trust (REIT), vanwege de juridische en fiscale voordelen die dit biedt [zie kader: ‘Handig, een REIT’]. Het fonds krijgt vervolgens een beursnotering.

Behalve het Empire State Building zal de nieuw te vormen REIT nog elf andere kantoorgebouwen bevatten, samen goed voor ruim 715.000 vierkante meter verhuurbare kantoorruimte, waarvan het merendeel (75 procent) in Manhattan. De rest ligt in Westchester (ten noorden van New York City) en Connecticut.

Om het allemaal wat ingewikkelder te maken, nu we ons toch bevinden in de slangenkuil die het New Yorkse vastgoed van oudsher is: de Empire State Realty Trust wordt gecontroleerd door de puissant rijke Malkin-familie.

Haar beheermaatschappij Malkin Holdings deelt de eigendomsrechten op het Empire State Building met de nalatenschap van de New Yorkse hotelmagnaat Leona Helmsley, die het grote publiek vooral kent als de excentriekeling die bij haar overlijden in 2007 twaalf miljoen dollar aan haar Maltezer hondje naliet.

In 1961 creëerden de Malkins de maatschap Empire State Building Associates, die drieduizend eenheden voor 10.000 dollar per stuk verkocht aan investeerders, die daarmee huurrechten op het gebouw kochten. Die laatste transactie zal nog gevolgen hebben voor de beursgang die nu op de rol staat.

Hoe dan ook, de timing van de beursgang lijkt goed: sinds het dieptepunt in het midden van 2009 zijn de huurprijzen van kantoorruimte in Midtown Manhattan, waar het Empire State Building staat, met 87 procent gestegen, zo becijferde Green Street Advisors, een bedrijf dat gespecialiseerd is in onderzoek naar genoteerde vastgoedfondsen.

Ook in vergelijking met die twee andere grote kantoorcentra in de wereld, Londen en Tokio, doet de New Yorkse kantorenmarkt het uitstekend. Voor het eerst sinds 2007 domineert New York op de markt van commercieel vastgoed. Nergens ter wereld pompten investeerders meer geld in de kantorenmarkt. Daarmee heeft New York weer de toppositie heroverd op Londen. In 2011 werd voor 35,7 miljard dollar in New Yorks commercieel vastgoed geïnvesteerd. In Londen was dat 29,2 miljard en in Tokio 22,6 miljard dollar.

Volgens makelaarskantoor Cushman & Wakefield was dit een rechtstreeks gevolg van de aantrekkende economie in de Verenigde Staten. En deze trend zal in 2012 doorzetten, zo voorspelde onlangs vastgoedbedrijf Massey Knakal in een rapport over vastgoedinvesteringen.

‘De markt veert na de financiële crisis nu echt weer op”, zei directeur Robert Knakal vorige maand tijdens de presentatie van het rapport. Hij verwacht voor New York een toename in vastgoedtransacties van 60 tot 75 procent, omdat „projectontwikkelaars erop vertrouwen dat er goede tijden zitten aan te komen. […] Ze laten zich niet meer afschrikken door obstakels als de Europese schuldencrisis.”

Het groeiende vertrouwen in de Amerikaanse economie wordt ook weerspiegeld in het grote aantal Amerikaanse beursgangen dat de afgelopen twaalf maanden is geïnitieerd – zowel qua volume (38,8 miljard dollar) als aantal (201) een record sinds 2007, zo berichtte PricewaterhouseCoopers vorige week.

Het betreft vooral technologiebedrijven (24 procent), gevolgd door industriële en financiële dienstverleners (elk 18 procent). De meest aansprekende namen onder de potentiële beursgangers zijn natuurlijk Facebook en Empire State Realty.

Voordat Empire State Realty Trust het gewenste miljard op de beurs heeft opgehaald, zullen nog wel wat hordes moeten worden genomen, zoals de vijf rechtszaken die investeerders tegen de Malkins hebben aangespannen. Volgens de wijze waarop de beursgang nu door de Malkin-familie is voorgesteld, zouden de Malkins na de beursgang een deel van hun belang mogen omzetten in zogeheten operating partnership units en bijzondere aandelen. Over beide typen effecten hoeft geen belasting te worden betaald, terwijl de Malkins ook nog eens extra stemrechten krijgen.

Ook de nalatenschap van Leona Helmsey komt er goed vanaf: de stichting heeft bedongen dat ze haar oorspronkelijke belang krijgt uitbetaald in contanten, en als geregistreerd goed doel hoeft ze geen belasting te betalen.

De investeerders die in 1961 tot de maatschap toetraden, moeten het daarentegen met gewone aandelen doen waarover wel belasting dient te worden betaald. „Er zijn twee standaarden”, zei Richard Edelman, wiens grootvader in 1961 een van de investeerders in het Empire State Building was, tegen Bloomberg News: „Er is de standaard die goed is voor de Malkins en een die hardvochtig is voor alle anderen.”

Met de rechtszaken willen de boze investeerders onder meer bereiken dat de structuur van de beursgang wordt aangepast. Maar men wil ook weer niet dat de beursgang wordt afgeblazen. „De partners bevinden zich in een spagaat”, zei Lawrence Sucharow, advocaat voor een van de investeerders. „Het merendeel zet hun oude investering graag om in aandelen. Maar ze willen wel dat hen een eerlijke deal wordt aangeboden.”

Momenteel beoordeelt de Securities Exchange Commion, de Amerikaanse beurstoezichthouder, de voorgestelde beursgang, hetgeen volgens Empire State Realty Trust nog enkele maanden in beslag zal nemen. Dan zal het ter stemming aan de investeerders worden voorgelegd. Het zou handig zijn als tegen die tijd het geruzie voorbij is.

Aangenomen dat de partijen in staat zijn bovenstaande hobbels te nemen en de beursgang doorgang vindt, dan resteert de vraag: is het verstandig om als belegger in het Empire State Building te investeren?

De New Yorkse vastgoedexpert Daniel Lauchheimer heeft grote twijfels. In een uitgebreid betoog op vastgoedblog Seeking Alpha maakt hij duidelijk waarom.

Bijna de helft van het gebouw (ruim 81.000 vierkante meter) staat leeg. Om dat op te lossen dient het voor 320 miljoen dollar te worden gemoderniseerd, in de hoop grote, goed betalende huurders te kunnen trekken. En juist dat laatste wordt volgens Lauchheimer heel moeilijk in de huidige markt, zelfs na een hoogstaande renovatie.

Want de New Yorkse kantorenmarkt mag dan in de lift zitten, de concurrentie is dusdanig moordend dat het aanbod aanzienlijk ruimer is dan de vraag. Zo moet het Empire State straks om tophuurders strijden met onder meer 15 Penn Plaza (185.000 vierkante meter leeg), het project ‘Manhattan West’ (371.000 vierkante meter) en het nog niet voltooide nieuwe World Trade Center, dat vergunningen heeft liggen om 930.000 vierkante meter extra kantoorruimte op te leveren. En al deze gebouwen zijn nieuwer en ondanks alle renovaties altijd milieuvriendelijker dan die oude Art Deco-wolkenkrabber in Midtown.

Maar het is juist die oude grandeur die de beursgang van de Empire State Realty Trust gaat redden, vermoedt Lawrence Longua, directeur van het REIT Center van New York University: „Zodra de beursgang een feit is, wordt het een succes. Genoeg investeerders zullen bezwijken voor de kans om eigenaar te worden van een iconische wolkenkrabber.”