Dwing die woningcorporaties tot de verkoop van hun huizen

Het lijkt een sprookje: veiligere en beter leefbare wijken met een lage werkloosheid. Dit kan, als corporaties driekwart van hun woningen verkopen – desnoods gedwongen, zeggen Gerard Marlet en Joost Poort.

De affaire-Vestia staat niet op zichzelf. Woningcorporaties komen al sinds hun verzelfstandiging vooral in het nieuws met torenhoge salarissen voor bestuurders en mislukte megaprojecten. Huurders moeten steeds meer gaan betalen – niet voor meer woongenot of betere service, maar voor financieel wanbeleid en vertrekpremies van bestuurders.

De parlementaire enquête waar de Tweede Kamer om vraagt, kan een goed startpunt zijn voor een fundamentele bezinning op de kerntaak van woningcorporaties. Hierbij past het terugdringen van het woningbezit van de corporaties.

In december 2011 presenteerde het kabinet een plan om de woningcorporaties te verplichten driekwart van hun woningen te koop aan te bieden. De corporaties en hun pleitbezorgers schreeuwden moord en brand. Ze beweren dat huurders hier niet op zitten te wachten. Ze zijn bang dat alleen de slechte huizen in hun bezit overblijven en dat hun bezit ‘gatenkaas’ wordt. Dit zou collectief onderhoud en renovatie bemoeilijken.

Hoezo zouden huurders hier niet op zitten te wachten? Omdat hun maandlasten na de koop hoger worden? Of omdat banken niet bereid zijn een hypotheek te verstrekken? In dat geval hebben de corporaties niets te vrezen. Geen enkele huurder zou zijn huis kopen. Alles blijft bij het oude. De vraag is of dit zo is. Als corporaties hun woningen tegen 90 procent van de WOZ-waarde aan de bewoners moeten aanbieden, is het in elk geval voor de vele scheefhuurders van corporatiewoningen lucratief om hun woning te kopen.

Zijn dit dan alleen de goede huizen op de mooiste plekken, en blijven corporaties inderdaad zitten met de slechte huizen op de minst aantrekkelijke locaties? Dit zou niet goed zijn. Dan zullen kansarmen zich steeds meer concentreren aan de randen van de steden. Een dergelijke gettovorming heeft mogelijk grote nadelige sociale gevolgen. Dit risico is alleen niet zo reëel. De mooiste huizen op de beste plekken hebben immers ook een hogere WOZ-waarde. Als alle woningen tegen 90 procent van die waarde worden aangeboden, is de prikkel om te kopen voor iedere huurder even sterk. Bovendien moet een corporatie van het kabinet niet alle woningen te koop aanbieden, maar driekwart. Door de plek van het resterende kwart strategisch te kiezen, is het risico van ruimtelijke segregatie uit te bannen.

Tot slot het argument van collectief onderhoud en renovatie. Bij woningen met meer gezinnen levert collectiviteit inderdaad efficiëntievoordelen op, maar moet het monopolie hiervoor bij de woningcorporatie liggen? Particuliere verhuurders en Verenigingen van Eigenaren (VvE) kunnen die voordelen ook bereiken. Als bij zo’n VvE de corporatie als woningbezitter gewoon een van de leden is, wordt de stem van de bewoners – in dit geval tevens eigenaren – veel krachtiger gehoord. Dan zullen de woningen beter aansluiten bij de wensen van de bewoners.

Het ligt voor de hand dat in eerste instantie vooral de meer koopkrachtige huurders over zullen gaan tot koop. Is dit erg? Stel dat inderdaad alleen de huurders met midden- en hogere inkomens hun huurwoning kopen en dat de echte doelgroep blijft huren. Dan wordt in elk geval het probleem van scheefhuur aangepakt. De enorme voorraad sociale huurwoningen in Nederland – die nog steeds veel groter is dan de doelgroep waarvoor hij was bedoeld – wordt uitgedund. Dit zal de doorstroming op de woningmarkt bevorderen en, belangrijker nog – het zal de leefbaarheid in de wijken bevorderen.

Wijken met veel sociale huurwoningen zijn ook de wijken met de grootste leefbaarheidsproblemen. Meer sociale huurwoningen in een buurt leidt over het algemeen tot selectieve migratie en een lagere waarde van de koopwoningen. Als kansrijke bevolkingsgroepen hun huurwoning kopen, zullen ze minder geneigd zijn snel te vertrekken. Ze zullen zich inzetten voor de leefbaarheid in de wijk, omdat ze hier – zowel financieel als voor hun woongenot – een groot persoonlijk belang bij hebben.

Ook zal de langdurige werkloosheid in deze wijken afnemen. Mensen in een koopwoning hebben een sterkere – financiële – prikkel om aan het werk te gaan. Het blijkt dat een identieke persoon in een identieke omgeving of arbeidsmarkt in een koopwoning minder kans heeft om werkloos te zijn dan in een sociale huurwoning. In veel landen werkt dit juist omgekeerd. De arbeidsmobiliteit van mensen in een huurwoning is daar hoger dan van mensen in een koopwoning – een verhuizing van en naar een particuliere huurwoning is immers goedkoper dan van en naar een koopwoning – maar in Nederland is het voor veel mensen juist veel duurder om hun verworven recht op gesubsidieerde huur op een bepaalde plek op te geven, zelfs als daartegenover betaald werk staat. Voor een goed functionerende arbeidsmarkt is een grotere particuliere huursector dus te prevaleren boven het corporatiemonopolie.

De verkoop van sociale huurwoningen kan dus ertoe leiden dat de leefbaarheid in de wijken verbetert, de werkloosheid afneemt en de waarde van woningen in de omgeving stijgt. Dit klinkt als een sprookje. Het zal ook niet zo gauw gerealiseerd zijn met de aanbiedingsplicht van corporaties. Natuurlijk zullen in eerste instantie vooral de meer koopkrachtige huurders hun woning kopen. Veel huishoudens met lagere inkomens zullen niet meteen in actie komen. Het zal een tijdje duren voordat het herstel van zelfredzaamheid zal optreden op de woningmarkt.

Dat herstel van zelfredzaamheid is hard nodig. Maatregelen die hiertoe bijdragen kunnen niet vroeg genoeg worden ingevoerd, ondanks het feit dat de timing van deze maatregel op het eerste gezicht niet gelukkig lijkt. De woningmarkt kwakkelt. Huizenprijzen dalen. Een massale verkoop van corporatiewoningen zal de druk op de prijzen mogelijk verder opvoeren, maar dit prijseffect van de voorgestelde aanbiedingsplicht moet ook weer niet worden overdreven. De mensen die de corporatiewoning krijgen aangeboden, zijn veelal niet de mensen die een koopwoning zoeken op de vrije markt. Hiervoor is het verschil tussen de marktprijs van een koopwoning en (het moeizaam verworven recht op) gesubsidieerde huur te groot.

Bovendien kan het geld dat vrijkomt weer ten goede komen aan de wijken. De corporaties ontvangen, ook bij 90 procent van de WOZ-waarde, een prijs die flink hoger is dan de ‘volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’ waarvoor de woningen in de boeken staan. De marktwaarde van de woningvoorraad van de woningcorporaties is circa 350 miljard euro. Als hiervan driekwart tegen 90 procent van die waarde wordt verkocht, levert dit de corporaties ruim 230 miljard euro op. Bij de verzelfstandiging van de woningcorporaties in 1995 was dit deel van hun bezit zo’n 110 miljard euro waard.

Deze enorme winst kan het beste worden afgeroomd, om het vervolgens maatschappelijk optimaal aan te wenden en te voorkomen dat dit maatschappelijke geld verdampt door wanbeleid en riskante speculaties.

Als de winst in de zakken van de corporaties verdwijnt, moeten zij ten minste worden gedwongen dat te herinvesteren in hun kerntaak: het bieden van goede en betaalbare woningen voor de minst bedeelden in onze samenleving. Een kwart van hun bezit is meer dan voldoende om deze maatschappelijke taak te kunnen uitvoeren.

Gerard Marlet en Joost Poort zijn verbonden aan het economische onderzoeksinstituut ‘Atlas voor gemeenten’.